购物中心定位报告

购物中心定位报告 市场定位， 也称产品定位或竞争性定位， 是根据竞争者现有产品在细分市场上所处 的地位 和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象 并传递给目标顾客， 使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。 一、项目简介 始建于2007年，原名青山一百国际城，于2009年正式更名为。项目建筑面积7万 平米， 其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。商业面积16143平米。负二层、 负三层为停车 场， 负一层为永盛成超市。 地上一至四层位商业面积， 五层为健身俱乐部、 小型游泳馆、水吧 （休闲厅）。 二、定位分析过程中考虑的要素 （一）主观因素 1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛 成的整体品 牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。 2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市 以外的百货 商品的需求。 3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。 4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到2012年超市100个店铺， 百货 业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加 坚实的基础。 （二）市场因素 1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。而项目也同 处商圈之 内。 2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。管理水平低，品 类规划，品 牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。 3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费 意识的成 熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。 4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。目前，最主要的是为本区的 工薪阶层提 供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。 5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不 断加强，随 着2010年市政府东迁，青山区将成为包头市真正的商业中心，有巨大的潜 在消费群体和消费能 力。 6、随着沃尔玛进驻青山核心商圈，商圈价值的提升势必会带来圈内各业态（包括 文化路底 店）的微妙调整，商场的优势逐渐凸显。 7、整体经营定位中，根据自身的实际情况，紧紧围绕目标消费群体，有的放矢的 进行品类细 分， 品牌细化，合理布局。 突出自己的经营特色， 提升商厦的整体竞争实力。 8、十二年的经营沉淀，造就了一支素质较高的管理团队，是各项工作顺利开展的 关键，也是 这项工程成功的有力保障。 三、定位分析 （一）青山区的相关情况 青山区位于包头市中部，西与包头市昆都仑区毗连，东与包头市东 河区相邻。据不 完全统计：青山区现有面积54平方公里，人口54.53万，是以机械、汽车、电 力、建 材、纺织、建筑、安装为主体的现代化工业区，青山区内现有内蒙古一机集团、北方重 工 集团和二电厂，核工业二0二厂等大型企业。目前，全区共有工业企业500余家，其 中，大中型 企业50余家，职工15万余人。总人数占到青山区人口数量的30%左右。其 中除二电厂职工收 入较高以外（5000元以上），其他职工收入均在2000-2500元之间。 部分收入稳定且较高者主 要集中在政府公务员、私营业主、二电厂职工、达电在青山区 居住的职工、及部分工厂的管理者。 约两万多人左右，占人口总数的5%左右。 （二）周边2公里范围内主要竞争对手情况 周边商业主要集中在青山区幸福路娜林步行街， 在步行街上主要有王府井青山店、 娜林商厦、宝林商厦、光彩商场、凯莱商厦。同时还有各类品牌 的直营店。集客能力较 强。其中王府井青山店是我们在定位过程中需要认真考虑的竞争对手。 青山王府井百货：王府井青山店位于娜琳步行街的南入口处，紧邻文化路占据青山 区商业最 黄金的位置，营业面积2万多平方米。该项目的开业弥补了青山区缺少大型、 高档次购物场所的 商业网点空白， 其商场经营的特点是满足中高档消费群体的大众化需 求。其经营商品品项的占比 是： 珠宝首饰为6%；化妆品为10%；女装为30%；男装为12%； 鞋品为9%；羊绒衫为 6%；运动装为6%；儿童装、儿童用品为4%；其它17%。客流量：2000人/天（除超市部 分）。2008年销售额为2个亿，2009年预计销售额3个亿左右。 王府井青山店在经营模式上 品项较为齐全，定位准确。殿堂装修整洁，明亮。服务细致 周到，在青山区顾客当中具有良好的口 碑！具有很好的品牌美誉度。 青山王府井的劣势： 1、青山王府井在定位的过程中将昆区王府井的部分品牌进行了简单复制，没能进 行很好的整 合。（高端+低端） 2、名表、鞋、箱包、家居生活品、儿童服饰、儿童用品及女休闲服饰品类上，品 牌少而且未 形成规模。 3、王府井的化妆品以固有目标顾客为主，缺少高端品牌。 4、王府井的停车场较少，驾车族购物不方便 。 娜林商厦：介于王府井的定档偏高，娜林将目标顾客锁定在中低档，实现了和王府 井青山店 的品类互补和差异化经营。在经营品类上，娜林的品牌偏重于休闲、时尚，满 足了周边学校、社区 的消费需求。同时娜琳商厦与王府井青山店楼体相邻实现了客流量 的共享，形成了良好的商圈氛 围。目前娜琳的客流量：每天2000人左右，销售额年1.4亿左右。 娜林商厦的劣势： 1、由于要和王府井实现错位经营，其品牌组合上选择低档时尚类，品牌形象较差。 2、商厦管理水平低、员工服务意识差。 3、装修水平、硬件设施较差。 4、受原有体制影响，经营秩序经常受到扰乱。 凯莱商厦：凯莱商厦位于幸福路步行街北口，永盛成幸福店对面，经营面积12000平米，拥 有商铺150余个，一楼主营化妆品、箱包、名表，二楼为休闲服饰，三楼为时 装，以租赁为主， 年销售额8000万。 凯莱商厦的劣势： 1、地理位置不理想、交通不方便。 2、商厦品牌形象不是很好。 3、商厦由于租赁的原因，管理水平较低。 4、商厦的硬件设施需要完善。 （三）、周边商圈状况调研 1、周边消费者大部分选择去娜琳步行街购买百货类商品，大部分是因为卖场促销 才进行选 购。 2、由于青山区居民收入水平稳定，在选择百货类商品时，比较谨慎，仔细对比品 牌、价格以 后方有购买行为 3、周围2公里内的主要居民圈是幸福路街坊和赛音路街坊， 双职工家庭占85%，人 均月收 入水平达到4000元/月，商业文化影响较好，人们已经形成购买品牌的消费习惯。 4、交通情况：公交车途径本站的有2路、10路、10路快、20路、23路、25路、26 路、134路。每天在此站上下车的人约2000人左右，大部分为周边居民和上班族。 5、大厦车位条件：拥有停车场400个，除去出售部分外，可利用停车场200个左 右。 6、大福林地下停车场100多个，除用餐高峰外，均可使用。 （四）我们的优势 1、永盛成购物中心地处青山区中心黄金商圈地带。 2、项目属于新建楼宇，设施配置将实现很多超越。购物中心部分由清华工美设计 商业空间， 设计风格为现代简约型， 突破传统百货设计理念， 突出以人为本的现代气息。 堪称包头市唯一。 3、永盛成超市十二年来在包头市地区赢得了良好的口碑和知名度，这也将为大厦 整体运作带 来更