约定无力偿还借款时抵押房屋归贷款人所有的条款无效

约定无力偿还借款时抵押房屋归贷款人所有的条款无效 【审判规则】借款人向贷款人借款时签订协议约定，在 借款到期时如借款人不能偿还借款的，自愿将其所有的房屋 归贷款人所有。该条款约定的内容具有抵押借款合同的特征， 因违反我国担保法的强制性规定，该抵押条款无效。贷款人 因该无效抵押条款取得的房屋应返还给借款人，但借款人因 急需用钱向贷款人借款，并自愿在无法偿还借款的情况下将 房屋抵债给贷款人，后因房屋价格明显升高而要求返还房屋， 具有过错，应偿还借款并赔偿贷款人因此受到的合理损失。 【关键词】民事抵押合同借款人贷款人房屋抵押 流质条款违法无效条款返还过错赔偿合理损 失【基本案情】 2005 年 10 月，程X 生与武 X 君（户籍性质 为非农业家庭户）签订《借款及出卖房屋协议书》 ，约定： 程 X 生向武 X 君借款十三万元，借款期限为一个月；如到期 1 个月未能偿还借款，程 X 生愿意转移密云城关季庄大队 8 间平房一个整院 （座落于北京市密云县密云镇季庄村北巷 11 条 3 号）产权归武 X 君所有，程 X 生无条件退出；如程 X 生一个月内还清此款，则在支付一万元损失费的基础上，再 按每天一千元计算支付，但最多每月不超过叁万元整；如到 期不能偿还借款， 武 X 君只能收取季庄 8 间房屋一个整院产 权，不再要求偿还十三万元借款。之后，贺 X 兰与武 X 君补 签了相同内容的协议书一份。同年 12 月，密云县密云镇季 庄村民委员会出具证明一份，内容为“鉴于程 X 生、贺 X 兰 夫妻二人由于债务纠纷，自愿将坐落于我村的房产以抵债的 方式抵给债权方武 X 君，村委会在双方同意的情况下，同意 双方的借款及出卖房屋的协议书。特此证明。”借款到期后， 程 X 生未能依约偿还借款本金及利息， 武 X 君已取得协议中 约定的密云城关季庄大队 8 间平房。 程 X 生、 贺 X 兰以其无 房居住， 其与武 X 君签订协议中约定的抵押条款属于无效条 款为由， 提起诉讼， 请求确认协议中将房屋抵押的条款无效， 判令武 X 君立即返还协议中的房屋及院落。武 X 君辩称：本 案的纠纷属于房屋买卖合同纠纷而非抵押权纠纷。本人与程 X 生签订的协议是房屋买卖协议，且已通过房屋所在村村委 会的确认，故该协议是合法有效的。现因房屋要拆迁，所以 程 X 生才想要回房屋，本人不应将房屋返还给程 X 生、贺 X 兰。武 X 君以程 X 生出卖的房屋马上就要拆迁，如果程 X 生非要要回房屋就应按照房屋现在的价值进行评估，若评估 价值合理，按照评估的价值对其进行补偿，其可以将房屋退 还给程 X 生，否则其要求继续履行原协议为由，提起反诉， 请求判令程 X 生、贺 X 兰给付其补偿款一百二十万元。程 X 生、贺 X 兰针对反诉答辩称：本方与武 X 君签订的协议中约 定将房屋抵债的条款无效，武 X 君要求本方给付其补偿款没 有任何法律依据。武X 君的诉讼请求应不予支持。在审理过 程中， 武 X 君向法院提出对涉案房屋及土地进行价值评估的 申请。法院随机确定由北京东华天业房地产评估有限公司对 该房屋及土地进行价值鉴定。经鉴定，该房屋、附属物及宅 基地区补偿价值在 2010 年 12 月的价值为 418 786 元。 武 X 君对鉴定结论不服，提出异议，北京东华天业房地产评估有 限公司对武 X 君提出的异议复核后认为，该公司所出具的鉴 定报告是依据有关估价规范的，根据估价目的，遵循估价原 则，按照估价程序，选用适宜的估价方法所做出的，是经得 起检验的。 【争议焦点】借款人向贷款人借款时签订的协议 约定，在借款到期时如借款人不能偿还借款时，借款人自愿 将其所有的房屋抵押给贷款人所有，该抵押条款是否有效。 【审判结果】一审法院判决：程 X 生、贺 X 兰与武 X 君签 订的 《借款及出卖房屋协议书》 中“如到期 1 个月还不上此款， 程X生愿意把密云城关季庄大队 8间平房一个整院产权归武 X 君所有”的约定无效； 武 X 君将座落于北京市密云县密云镇 季庄村北巷十一条三号的房屋及院落返还给程X生、 贺X兰； 程 X 生、贺 X 兰给付武 X 君借款 130 000 元，赔偿经济损 失 288 786 元，共计418 786 元；四、驳回武 X 君的其他反 诉请求。武X 君不服一审法院判决，提出上诉称：本案不是 抵押权纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。一审庭审中，因原评 估机构在评估中未充分考虑涉案房屋马上面临拆迁，周围楼 房每平方米均价都在八千元以上的客观事实，本人申请对涉 案房屋予以重新评估，但一审法院未变更评估机构，仍由原 评估机构维持了原评估结果。故请求驳回程 X 生、贺 X 兰的 诉讼请求，支持本人的反诉请求。程X 生、贺X 兰辩称：双 方当事人之间是借款抵押的关系，且评估机构的评估报告是 明确根据评估方案和评估规定做出的评估，是按照现行的拆 迁法律进行评估的。故请求驳回武X 君的上诉请求。二审法 院判决：驳回上诉，维持原判。 【审判规则评析】流质条款 是指转移抵押物所有权的预先约定。 《中华人民共和国担保 法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在 合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵 押物的所有权转移为债权人所有。本案中，程 X 生与武 X 君 签订的《借款及出卖房屋协议书》及贺 X 兰与武 X 君补签的 协议书约定的“如到期 1 个月不能还清借款，程 X 生愿意把 密云城关季庄大队 8 间平房一个整院产权归武 X 君所有， 程 X 生无条件退出”的条款，违反了上述规定，应认定为无效。 同时，上述条款约定的内容符合借款抵押合同的法律特征。 即使武X君主张上述条款约定的内容不是抵押条款而是房屋 买卖条款，但因武X 君的户籍性质为非农业家庭户，而我国 相关法律规定非农业家庭户禁止购买农村居民的私有房屋。 因此，即使上述条款内容属于买卖条款亦属无效。上述约定 条款被确认无效后，武 X 君依该条款取得的涉案房屋应当予 以返还，但鉴于协议签订时程 X 生、贺 X 兰因急需用钱向武 X 君借款，并自愿在无法偿还借款的情况下将房屋抵债给武 X 君，后因房屋价格明显升高而要求返还房屋，存在一定过 错，故在武 X 君返还涉案房屋时，程 X 生、贺 X 兰应当返 还借款并赔偿武 X 君因此受到的合理损失。 【适用法律】 《中 华人民共和国担保法》第三十七条第（二）项下列财产不得 抵押： （二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的 土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第 三款规定的除外；第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵 押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清 偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 《中华人民共和 国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取 得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的， 应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损 失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人 民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项第 二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别 处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决 驳回上诉