康泰大厦策划书

目录 前言 一、 项目概况 二、 项目技术指标 三、 市区高层楼盘分析 四、 康泰大厦目的客户群定位 五、 项目定位分析 六、 策略选择 七、 项目定位 八、 产品设计 九、 销售策划 十、 对项目提供策划服务内容 十一、 收费标准 前言 由于尚未与贵司达成策划代理协议协议，故本策划书只作初步策划，重点是市场调查分析及本项目之定位，所述皆为实务性内容，致于产品规划及销售策划仅作简朴描述，望通过此策划书能与贵司进一步探讨本项目之策划方案，最终达成协议，以求“双赢”局面。 一、 项目概况 1、 位置：项目地处小十字，中山东路与富水南路交汇处。 2、 周边设施： 学校：十中、二中、达德小学、黄家井小学、贵阳中医 学院 医院：省医 商场：百货大楼、时代广场、白马服装城、大十字人行 天桥商场 交通：该地段为贵阳市的繁华交通路段，有多路公交车 通过。 其它：盛安酒店、百成酒店、贵阳电影院、小十字小吃 一条街、百花影剧院等商业娱乐设施 二、 项目技术指标 1、 总占地面积：2023多平方米 2、 属于康泰公司建筑面积：3万平方米左右,另华天公司亦占有一部份 3、 楼层分布（属于康泰公司）： 1— 6层为商场，面积为1万平方米左右 7层为转换层 8—28层为住宅，面积为2万平方米左右 4、 绿化：地面约有400平方米的绿化面积，转换层有200 平方米的绿化面积 5、 会所：约1000平方米 三、 市区高层楼盘分析 1、 目前贵阳市高层楼宇均价为3000元/m2以上，大多集中在中华路等繁华地带，包具有全林国际广场、钻石广场、新大陆广场、龙港国际中心、金辉大厦、时代名仕楼，千禧苑、中天广场、经协大厦等。但真正完全定位为住办为一体并没有，只有龙港国际中心、经协大厦曾提出住办一体的概念，但不甚强。综观目前也只有中华路、瑞金路、延安路、富水路、中山路等市区几条重要道路街区功能、位置能符合住办一体规划定位。 2、 市区高层楼宇目前之宣传皆脱离不了“豪”字、优质生活、生活便利等方面，同质性日益趋近，个性化越显越小。 3、 今明两年尚有几幢高层楼宇即将动工，届时供大于求的局面将逐步扩大，将加大高层楼宇的空置率。 4、 房地产地段论将逐步被环境论取代，以前地产业主流曾经是“第一是地头，第二是地头，第三还是地头”，但现在逐渐被打破，有许多例证可说明：在台湾，台北市房价高，所以“台北市居大不易”是许多购房者的心结，所以，现在许多人选择了台北县环境好、价格较低的住宅区居住。在广州，99年番禺丽江花园、碧桂园、奥林匹克花园等以环境着称的社区，抢去了广州市区不少份额。毕竟，追求生活品质的提高是居住的一种趋势，这种轨迹在每个中大城市都将同样。 5、 贵阳市部分高层楼宇广告分析（资料提供：基信地产市场研究部） 楼盘 名称 广告 诉求点 广告内容要点 评析 立云 大厦 酒店式小型公寓 1) 可自住出租参与酒店经营 2) 一年后三年内可原价回购 3) 10月8日后部分房价上调10% 4) 星级标准的居室 5) 一份自尊一种骄傲 6)三万元作酒店业主 开发商有比较前卫的经营理念“免费住三年“,但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心 中天宅吉大厦 让你“免费“住三年 1) 开全国先河的高层全包式住宅 2) 钞票概念 3) 社区配套贵阳第一 4) 立体绿化,叠泉水景 在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用;但过多宣传其它方面因素,而应当侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间. 银海 大厦 千呼万唤大公开,发售价2880元/m2起 1) 中华北路与黔灵东路交汇黄金地段 2) 平层,错层,跃层的户型 3) 赠送电话,有线电视,对讲门铃,煤气入户,互联网络入户等 该项目以2880元/M2的低价入市造势,并且又赠送多件物品作优惠措施,本来可以促销,但没有限定期间,因此目的客户群多数会处在观望状态. 时代名仕楼 1) 享不尽的都市风情 2) 高贵典雅,婷婷玉立 1) 精美样板房敬请参观 2) 1600M2的高级观光会所 3） 24小时中央供热水系统 4） 居都市之巅,全景观落地大玻 5） 电子遥控门锁 在广告画面上可以看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比，一语双关，衬手…… 钻石 广场 1） 南明河畔,贵阳外滩 2） 钻石广场,甲秀天下 3） 龙腾盛世,惟我独尊 1) 选择的七大理由:地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力 2) 大南广场的标志性建筑 3) 七成三十年按揭 4) 成就一生的荣华与富贵 能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南，广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具有什么?为什么?没有将支持点宣传出去. 楼盘 名称 广告 诉求点 广告内容要点 评析 中天 广场 1) 欧陆风情,典雅气派 2) 登峰造极 3) 缔造经典的欧式高层建筑群 1) 最有价值的文化配套 2) 最具完美的生活配套 3) 最大规模的休闲配套 4) 最高档次的物业配套 5) 购买中天广场房产可采用旧房置换新房的办法 中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典崇高社区;但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来 千禧苑 千禧经典,尊贵华庭 1) 城市中心唯一拥有花园广场的崇高住宅 2) 今日集团(香港)有限公司特别恭贺5月1日开盘 没有塑造其内涵,素质和宣传一种尊贵华庭的品味,但现场布置相称不错 龙港国际中心 1) 投资回报的最佳捷径 2) 帮您抓住成功 1) 成立商场经理部为业主服务,打破传统的既经营又投资 2) 引进国内外名店 3) 替业主商铺组织竞租或拍卖会 4) 中华中路将成为步行街,机会将越来越少 5) 投资龙港国际中心等于购置一台印钞机 假如广告中能宣传有实力的业主进驻,更能具说服力,以及提高市民投资的信心,否则说再多也没用 港天 大厦 实现梦想只一步之遥! 1) 净使用面积比一般的高4-8% 2) 毗邻黔灵公园 3) 感烟自动报警消防系统 4) 一次性付款优惠3% 作为2680元/M2楼盘做此种广告可以说在市场上竞争力不强,由于没有任何的生活品味。 天恒城市花园 都市里的花园,花园里的家 整个广告版面只有鲜花和楼宇，底色用红黄色,烘托其高贵。 突出主题“花园的家”但缺少居住的理念。 经协 大厦 顶尖地段的崇高物业 1） 座落人民广场旁，拥75000M2绿色； 2） 商、住、办一体的综合楼； 省唯一获建设部“建筑工程安全奖”工程；3.1米层高 塑造地段优势的概念,但缺少楼盘素质与地段相衬。 楼盘 名称 广告 诉求点 广告内容要点 评析 鑫海 大厦 封顶在即 1) 4月10日前优惠价2780元/M2起； 2) 机不可失,欲购从速； 3) 四套配屋顶花园的跃层空中别墅。 封顶在即以优惠价促销倒不如在限期送礼品等,由于买家还会盼望之后的价格下降。 金辉 大厦 1) 抹不去的都市情节