康泰大厦策划书

目录 前言 一、 项目概况 二、 项目技术指标 三、 市区高层楼盘分析 四、 康泰大厦目的客户群定位 五、 项目定位分析 六、 策略选择 七、 项目定位 八、 产品设计 九、 销售策划 十、 对项目提供策划服务内容 十一、 收费标准 前言 由于尚未与贵司达成策划代理协议协议，故本策划书只作初步策划，重点是市场调查分析及本项目之定位，所述皆为实务性内容，致于产品规划及销售策划仅作简朴描述，望通过此策划书能与贵司进一步探讨本项目之策划方案，最终达成协议，以求“双赢”局面。 一、 项目概况 1、 位置项目地处小十字，中山东路与富水南路交汇处。 2、 周边设施 学校十中、二中、达德小学、黄家井小学、贵阳中医 学院 医院省医 商场百货大楼、时代广场、白马服装城、大十字人行 天桥商场 交通该地段为贵阳市的繁华交通路段，有多路公交车 通过。 其它盛安酒店、百成酒店、贵阳电影院、小十字小吃 一条街、百花影剧院等商业娱乐设施 二、 项目技术指标 1、 总占地面积2023多平方米 2、 属于康泰公司建筑面积3万平方米左右,另华天公司亦占有一部份 3、 楼层分布（属于康泰公司） 1 6层为商场，面积为1万平方米左右 7层为转换层 828层为住宅，面积为2万平方米左右 4、 绿化地面约有400平方米的绿化面积，转换层有200 平方米的绿化面积 5、 会所约1000平方米 三、 市区高层楼盘分析 1、 目前贵阳市高层楼宇均价为3000元/m2以上，大多集中在中华路等繁华地带，包具有全林国际广场、钻石广场、新大陆广场、龙港国际中心、金辉大厦、时代名仕楼，千禧苑、中天广场、经协大厦等。但真正完全定位为住办为一体并没有，只有龙港国际中心、经协大厦曾提出住办一体的概念，但不甚强。综观目前也只有中华路、瑞金路、延安路、富水路、中山路等市区几条重要道路街区功能、位置能符合住办一体规划定位。 2、 市区高层楼宇目前之宣传皆脱离不了“豪”字、优质生活、生活便利等方面，同质性日益趋近，个性化越显越小。 3、 今明两年尚有几幢高层楼宇即将动工，届时供大于求的局面将逐步扩大，将加大高层楼宇的空置率。 4、 房地产地段论将逐步被环境论取代，以前地产业主流曾经是“第一是地头，第二是地头，第三还是地头”，但现在逐渐被打破，有许多例证可说明在台湾，台北市房价高，所以“台北市居大不易”是许多购房者的心结，所以，现在许多人选择了台北县环境好、价格较低的住宅区居住。在广州，99年番禺丽江花园、碧桂园、奥林匹克花园等以环境着称的社区，抢去了广州市区不少份额。毕竟，追求生活品质的提高是居住的一种趋势，这种轨迹在每个中大城市都将同样。 5、 贵阳市部分高层楼宇广告分析（资料提供基信地产市场研究部） 楼盘 名称 广告 诉求点 广告内容要点 评析 立云 大厦 酒店式小型公寓 1 可自住出租参与酒店经营 2 一年后三年内可原价回购 3 10月8日后部分房价上调10 4 星级标准的居室 5 一份自尊一种骄傲 6三万元作酒店业主 开发商有比较前卫的经营理念免费住三年,但没有金融机构支持作保障,因此不能给到置业者信心 中天宅吉大厦 让你免费住三年 1 开全国先河的高层全包式住宅 2 钞票概念 3 社区配套贵阳第一 4 立体绿化,叠泉水景 在户型设计上比较超前,对市场有引导的作用;但过多宣传其它方面因素,而应当侧重体现跃式户型带来的一种与众不同的生活空间. 银海 大厦 千呼万唤大公开,发售价2880元/m2起 1 中华北路与黔灵东路交汇黄金地段 2 平层,错层,跃层的户型 3 赠送电话,有线电视,对讲门铃,煤气入户,互联网络入户等 该项目以2880元/M2的低价入市造势,并且又赠送多件物品作优惠措施,本来可以促销,但没有限定期间,因此目的客户群多数会处在观望状态. 时代名仕楼 1 享不尽的都市风情 2 高贵典雅,婷婷玉立 1 精美样板房敬请参观 2 1600M2的高级观光会所 3） 24小时中央供热水系统 4） 居都市之巅,全景观落地大玻 5） 电子遥控门锁 在广告画面上可以看到一个婷婷玉立的女士与项目外观的相对比，一语双关，衬手 钻石 广场 1） 南明河畔,贵阳外滩 2） 钻石广场,甲秀天下 3） 龙腾盛世,惟我独尊 1 选择的七大理由地段,自在,轻松,便利,星级,享受,实力 2 大南广场的标志性建筑 3 七成三十年按揭 4 成就一生的荣华与富贵 能尽量借周边的配套优势进行推盘,塑造大南，广场的标志性建筑,但作为标志性建筑要具有什么为什么没有将支持点宣传出去. 楼盘 名称 广告 诉求点 广告内容要点 评析 中天 广场 1 欧陆风情,典雅气派 2 登峰造极 3 缔造经典的欧式高层建筑群 1 最有价值的文化配套 2 最具完美的生活配套 3 最大规模的休闲配套 4 最高档次的物业配套 5 购买中天广场房产可采用旧房置换新房的办法 中天广场由于规模大,又具中天集团的品牌,地理位置相对优越,因此极度塑造经典崇高社区;但广告推广手法没能将气派和身份尊贵一面体现出来 千禧苑 千禧经典,尊贵华庭 1 城市中心唯一拥有花园广场的崇高住宅 2 今日集团香港有限公司特别恭贺5月1日开盘 没有塑造其内涵,素质和宣传一种尊贵华庭的品味,但现场布置相称不错 龙港国际中心 1 投资回报的最佳捷径 2 帮您抓住成功 1 成立商场经理部为业主服务,打破传统的既经营又投资 2 引进国内外名店 3 替业主商铺组织竞租或拍卖会 4 中华中路将成为步行街,机会将越来越少 5 投资龙港国际中心等于购置一台印钞机 假如广告中能宣传有实力的业主进驻,更能具说服力,以及提高市民投资的信心,否则说再多也没用 港天 大厦 实现梦想只一步之遥 1 净使用面积比一般的高4-8 2 毗邻黔灵公园 3 感烟自动报警消防系统 4 一次性付款优惠3 作为2680元/M2楼盘做此种广告可以说在市场上竞争力不强,由于没有任何的生活品味。 天恒城市花园 都市里的花园,花园里的家 整个广告版面只有鲜花和楼宇，底色用红黄色,烘托其高贵。 突出主题“花园的家”但缺少居住的理念。 经协 大厦 顶尖地段的崇高物业 1） 座落人民广场旁，拥75000M2绿色； 2） 商、住、办一体的综合楼； 省唯一获建设部“建筑工程安全奖”工程；3.1米层高 塑造地段优势的概念,但缺少楼盘素质与地段相衬。 楼盘 名称 广告 诉求点 广告内容要点 评析 鑫海 大厦 封顶在即 1 4月10日前优惠价2780元/M2起； 2 机不可失,欲购从速； 3 四套配屋顶花园的跃层空中别墅。 封顶在即以优惠价促销倒不如在限期送礼品等,由于买家还会盼望之后的价格下降。 金辉 大厦 1 抹不去的都市情节