锦绣江南策划案

锦 绣 江 南 策 划 案 第一部分：市场分析 一、房地产宏观调控效果显著，5 月全国土地开发面积增幅剧降 1-5月，全国累计完毕房地产开发投资3703亿元，同比增长32％，增幅比去年同期回落0.9个百分点。其中，商品住宅完毕投资2521亿元，同比增长32.2％；办公楼投资192亿元，增长42.9％；商业营业用房投资458亿元，增长38.7％。同期，全国累计完毕房屋竣工面积7084万平方米，同比增长21.4％，增幅比去年同期低20个百分点；销售面积8310万平方米，同比增长30.9％。商品房平均售价为2708元/平方米，同比增长10.7％，增幅比去年同期提高3.7个百分点。商品房平均销售价格最高地区的上海、北京和广东，每平方米平均售价分别为5381元、5156元和3877元。 1-5月，全国完毕开发土地面积6480万平方米，同比增长19.8％，低于去年同期22.1个百分点；本年购置土地面积12380万平方米，同比增长9.8％，增幅比去年同期回落46.9个百分点。5月当月，全国完毕土地购置面积2888万平方米，同比下降19.5％。其中，东部地区下降29.5％，西部地区下降28％。 记录数字表白，全国房地产投资增幅继续下降，而土地开发面积和购置面积增幅下降速度尤快。土地开发面积和购置面积增幅的急剧下降，将对房地产市场供应量产生重要影响。这表白国家对房地产业的宏观调控政策已经取得显著效果。 5月中旬，央行发布今年第一季度的货币政策执行报告，明确指出近期仍将采用适度从紧的货币政策。今年一季度宏观经济数据显示，固定资产投资增长43％，物价水平上涨2.8％。分析人士据此提出，固定资产投资增长过快，通货膨胀压力没有得到缓解，央行也许进一步采用加息等货币紧缩政策。加息意味着开发商、购房者资金成本的提高， 经人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点。业内人士分析此举共收缩了可贷资金约1100多亿元。日前，国务院下发告知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济合用房）资本金比例从20％提高到35％以上。与此同时，银监会也加强了对房产信托的监管力度。4月25日存款准备金率政策正式实行，房地产开发资金将进一步吃紧的趋势已经明朗。 这次金融政策和土地政策的结合度是前所未有的。从别墅土地停批开始，一方面从土地的高端产品开始，逐步的调整开始扩大到园区、大学城，调控的节奏和环节也是非常清楚的。目前的金融政策将会对供应产生影响，也会对需求产生影响。但相对来说，对供应的影响会更大；国家整体房地产政策是对高端供应产生从紧影响，对中低端供应适度从松。 房地产市场下半年将会出现三个发展趋势： 一是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”； 二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展； 三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳。 商品房的大量积压与城市人口缺房少房、豪宅供过于求与经济合用房供不应求、房价居高不下与老百姓收入不高之间的矛盾，将继续困扰着中国地产业。 二、2023年上半年福州房地产市场形势分析 今年上半年，在政府宏观调控政策和市场自我调节的双向作用下，福州房地产市场运营呈现开发投资稳健增长、商品房供求两旺、空置率下降、房价稳中有升的态势： （一）、房地产开发投资继续保持快速增长，增速过猛势头得到遏制 1-6月全市完毕房地产开发投资94.4亿元，占全社会固定资产投资的42%，与去年同期相比增长48.2%，增幅比一季度回落13个百分点，增幅趋缓，房地产宏观调控效果初步显现。其中住宅投资57.2亿元，占投资总量的60.6%，增长66.8%。经济合用房完毕建设投资4800万元。 1-6月全市商品房施工面积1716万平方米，同比增长25.2%，其中商品住宅施工面积1442万平方米，占总施工面积的84%，比增29%；办公楼施工面积66.3万平方米，同比下降18.4%；商业用房施工面积121万平方米，比增5.9%。商品房开发结构合理，住宅开发仍为主导。经济合用房施工18.79万平方米。 受国家宏观调控政策和市场自我调节的影响，新项目的开发步伐有所放缓。1-6月份全市商品房新开工面积213.3万平方米，同比下降29.2%，其中商品住宅新开工面积192.9万平方米，同比下降28.8%；办公楼新开工面积2万平方米，同比下降67.8%；商业用房10.5万平方米，同比下降26.6%。经济合用房新开工13.79万平方米。 商品房竣工面积140.6万平方米，同比增长3.5%，其中商品住宅竣工115.3万平方米，同比下降4.6%；办公楼竣工面积3.24万平方米，同比增长260%；商业用房13.3万平方米，同比增长81.9%。经济合用房竣工5万平方米。 1-6月份开发商购置土地面积239.6万平方米，同比增长24.3%，土地购置费22.8亿元，同比增长80.5%。上半年经营性土地出让面积1448.79亩，土地出让金额26.6亿元，平均每亩地价183.6万元。 城市房屋拆迁规模得到控制。上半年共审批拆迁项目25个，比去年同期减少39%，拆除房屋建筑面积84.24万平方米，比去年同期减少15.4%，一次性安顿率达75.6%。 （二）房地产市场供需两旺，供应量与需求量基本平衡 上半年全市共批准商品房预售许可项目139起，批准商品房预售面积354.58万平方米；其中福州市区批准商品房预售许可项目134起，批准商品房预售面积347.82万平方米，供应结构基本合理（详见表一）。 表一：福州市区新批准预售商品房物业类型构成表 物业类别 面积(万平方米) 所占比例（％） 与去年同期相比（%） 住宅 286.93 82.49 72.12 商业用房 15.06 4.33 －31.95 写字楼 2.20 0.63 －86.78 车位 34.10 9.81 227.88 其他 9.53 2.74 －58.8 合计 347.82 100 45.53 商品房销售继续保持旺盛势头。1－6月全市商品房销售协议登记35319宗，面积413.14万平方米，比批准上市预售的商品房面积多余58.56万平方米，需求量略高于供应量，预售协议登记金额127.42亿元 (详见表二) ，分别比去年同期上涨了67.23％、59.28％、79.67％。其中商品住宅销售协议登记27137宗，面积348.37万平方米，金额99.05亿元。今年的登记量超过了供应量，说明今年市场需求异常旺盛的特点。其因素是，上半年，特别是第一季度，在温州人购房的带动下，市场需求有些透支，一部分未来时段的需求被提前释放。 表二:1-6月全市商品房协议登记登记表 月份 宗数（宗） 面积（万平方米） 金额（万元） 1月 5817 63.00 195546 2月 4778 53.3 156064 3月 6453 70.51 213506 4月 7192 88.43 266547 5月 4608 58.95 180550 6月 6471 78.95 261987 合计 35319 413.1