质量管理体系专业审核作业指导书房地产开发出租及经营

质量管理体系专业审核作业指导书 ZJQC--TG-3201: 房地产开发、出租及经营 北京中经科环质量认证有限企业 公布日期：- 6 - 16 实行日期：- 6 - 16 目 录 目录 （1） 序言 （2） 1 范围 （3） 2 引用文献 （3） 3 服务特点 （3） 4 服务流览和关键质量活动 （4） 5 审核要点与审核措施 （6） 附录A：合用法律法规和有关原则清单 （18） 版本／修订 编制 审核 同意 实行日期 1 何乃鸿 曹春香 艾轶伦 -6-16 前 言 房地产业务包括如下三个方面基本形式：房地产开发和销售、房地产开发和出租、房地产开发和经营。其基本特性是：通过投资建设或租赁“房地产”这个硬件（含其他基本配套设施）来为广大潜在顾客群提供直接生活，学习和工作场所及环境或以“房地产”为依托，为社会提供诺如出租、餐饮、购物、住宿和休闲娱乐等服务。 为保证我司审核员在审核房地产开发、出租及经营时，可以精确地把握专业特点，抓住重要过程为关键活动进行审核，使我司审核工作规定水平，根据GB／T19001：原则，制定本专业审核作业指导书。 本专业审核作业指导书侧重专业上规定，是通用审核规定补充，不是替代。 本专业审核作业指导书附录中列出法律法规规定和强制法技术规定／规范等是本专业质量管理体系认证审核根据之一。审核员在不一样地区进行审核时，应考虑不一样地区对房地产法规规定。 本专业审核作业指导书起草单位：北京中经科环质量认证有限企业。 本专业审核作业指导书重要起草人：何乃鸿 1 范围 本指导书合用范围是32K，对应专业小类为70.1自有房地产、租用房地产以及租用房地产经营（70.11，70.12）；70.2 自有房地产出租。 2 引用文献 GB／T19000- 《质量管理体系—基础和术语》 GB／T19001- 《质量管理体系—规定》 ZJJI 0901 《专业审核作业指导编写程序规则》 3 服务特点 房地产业是国民经济重要产业部门之一。其业内形式多种多样，但最基本也就三种：开发房地产并销售，开发房地产并出租，开发或租赁房地产并经营。 3．1房地产开发是一项复杂系统工程。其合用法律法规多，波及主管部门多参选单位多，一次性投资大，开发周期长。一种房地产项目开发要经历立项同意、勘察设计、施工准备、施工安装、市政配套，竣工验收、交付使用等多种重要过程。 3．2做为房地产业务产品之一“房地产”具有单项性、产品固定，而生产资源流动特点，且建设周期长。 3．3房地产经营活动，是房地产开发后续产品，其具有服务业特点，一般包括了功能性、安全性、经济性和和文明性。 功能性：用于经营房地产满足不一样顾客需求是多种多样：学习、办公、生产、购物、娱乐、饮食、住宿、健身等。 安全性：是指顾客在接受服务时要保证生命财产不受损失。 经济性：是指顾客不一样服务所需费用合理程度。 文明性：是指顾客在接受服务时精神感受满足程度（包括服务设施完备、合用、以便及服务能力胜任、可靠、完善程度）。 3．4房地产出租是房地产开发后又一种服务业产品，根据其房屋构造不一样，一般用于居住、办公和生产，其同样具有上述安全性、经济性和文明性。除其主导产品外，该类企业不也许提供诸如：就餐、征询、停车、订票、运送等其他类型服务。 4 服务流程和关键质量活动 4．1房地产开发、出租和经营服务流程，关键质量活动及对应原则过程如下图： 服务流程 关键质量活动 对应原则重要过程 7.2 7.3 房地产开发企业通过媒体报道、展会信息、问卷调查等方式理解和分析市场需求，确定项目使用功能、产品定位、针对重要顾客群体及重要技术经济指标。 市场调研项目定位 起草并报送项目提议书，编制可行性研究汇报。申报项目选址，申请规划设计条件，委托设计规划方案，申请审定规划方案。办理建筑工程用地同意手续，领取建设用地规划许可证，委托设计施工图，领取建设工程规划许可证。 6.2.2,6.3, 6.4,7.1,7.2.3 7.3,7.4,7.5.1,8.2.4,8.3 立项同意 勘察设计 6.2.2,6.3,6.4 7.2.1,7.3, 7.4 7.5.1,8.2.3, 8.2.4,8.3 施工准备 需要拆迁,贯彻拆迁安排,与供电、电信、自来水、市政、供暖、供气等部门确定供应方案。组织招投标，确定监理和施工单位。办理施工图设计审批手续，办理质量监督注册手续。领取施工许可证。配置项目管理人员，提供现场工作条件。 组织设计交底，同意施工单位施工组织设计，督促监理控制工程质量，进度和投资。同意设计变更。根据协议约定，提供合格材料、设备，参与关键过程中间验收。组织配套施工，参与各专业功能调试。 7.3,7.4, 7.5.1, 7.6 8.2.3, 8.3,8.2.4, 施工安装 市政配套 7.3,7.4, 7.5.1, 7.6 8.2.3, 8.3,8.2.4, 组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收。将竣工验收汇报和规划、公安消防、环境保护等部门出具承认文献报有关部门立案。按照有关档案管理规定，建立、建全建设项目档案，及时报送有关部门，保管建设项目档案。 竣工验收 6.2.2,6.3,6.4, 7.2.1,7.2.2,7.2.3,7.5,8.2.1,7.4 8.2.1,8.2.4,8.3 申请商品房预(销)售许可证,办理预(销)售登记,签订商品房买卖协议(协议),向购房