社区商业招商方案

某社区商业之商业街招商方案 1．基本情况与核心思路.3 1．1 项目基本情况3 1．2 社区商业中心运作思路4 2．周边商业市场调查.5 2．1 周边现存商业分布5 2．2 现存商业格局对本项目影响7 2．3 人口流动示意9 2．4 案例分析——万科四季花城.12 3．项目成长性分析15 3．1 人口导入成长性分析.15 3．2 住户对商业需求的渐进性分析.16 3．3 商业成长性前景规划.17 4．综合运作计划20 4．1 初始业态建议及分布.20 4．1．1 业态建议考量重点 20 4．1．2 初始业态建议及分布 21 4．2 综合运作计划.28 4．2．1 招商策略 28 4．2．2 现场区隔与包装宣传 29 4．2．3 业态成长时间表 31 5．租金及免租金建议33 5．1 租金建议.33 5．2 免租金建议.34 6．现金流量分析36 7．招商前工作计划37 1 1．基本情况与核心思路．基本情况与核心思路 1 1．．1 1 项目基本情况项目基本情况 项目开发进程项目开发进程 人口导入时间进程人口导入时间进程 户数 户均人口 预期导入人口 预计交付时间 从上表情况来看，本项目在 06 年 8 月左右就应该有较大的人口入住水平， 而排除掉设计装修等时间因素，第一期交付后应导入人口 3900 人左右，但是从 目前实际人口导入情况来看，仅仅达到 30％左右，这样的入住水平不仅给物业 管理带来了一定问题，同时更影响了项目后期销售。 据我司实地调查情况，目前人口入住率低下的主要原因为 交通相对不便，距离地铁公交均有较大距离； 配套不齐全，实际居住有较大困难； 由于交通不便的问题目前较难解决，为解决这一实际问题，开发商提出希 望通过运作社区商业中心来提高目前人口入住水平。 1 期 1591 2.5 3977.5 已交付 2C 286 1.5 429 2007年8 月 2A/2B 630 2.8 1764 2007 年 12 月 2D 1720 1.7 2924 2008年6 月 2F/2G 1042 2.5 2605 2008 年 12 月 总计 5269 2.22044 11699.5 1 1．．2 2 社区商业中心运作思路社区商业中心运作思路 首先，从本项目的实际情况分析，本项目的社区商业中心与项目的人口入 住应呈现的是良性互动的效应良性互动的效应， 即商业的运作能提升人口入住率， 而人口入住率 的提高能提升商业价值，从而再度提高人口的入住率。因此关键问题在于怎样开 启这一良性循环的起头。 其次，准确的设定何种形式的商业配套进入本项目的商业中心，使其配合 社区早期人口入住的消费需求，是商业中心运作之初就能成功的必要条件。 然后，考虑到本项目自身目前处于一个高速成长的阶段，因此其内部的商 业组成也必须配合到项目内部人口增长，具有一定的成长性，能够事先预判未来 商业组合的形态，在早期的商业布置中就做好预留。 最后，社区商业中心的运作，目的主要是提高社区的人口入住率，因此， 我司认为， 实际的解决方案主要以提高人口入住率为目的，以社区商业中心的运 作为主要手段，但需要结合其他一些综合手段来实现提高社区人口入住水平。 因此，我司认为，本项目社区商业中心的运作方案核心思路由以下四点构 成： 1) 有效运作手段打开局面； 2) 准确商业定位，提高一次性成功率； 3) 前瞻性商业布局，考虑长远； 4) 综合手段运作，全方位拓展人流。 2 2．周边商业市场调查．周边商业市场调查 2 2．．1 1 周边现存商业分布周边现存商业分布 为研究周边商业布局，我司对项目周边步行约 20 分钟范围进行市场调查 ， 如下图所示： ⑧⑧ 宝杨路宝杨路 水产路水产路 外环路外环路 杨杨 泰泰 路路 项目地块项目地块 梅梅 林林 路路 蕴蕴 天馨花园天馨花园 ①① ⑤⑤ 杨鑫路杨鑫路 镇政府镇政府 ②② 川川 路路 济光学院济光学院 ④④ ⑥⑥ ⑦⑦ ⑨⑨ ③③ 北北 道路 水产路 商业设施 ① 中型餐饮 ② 快客便利 备注 杨鑫路③ 北上海商业城 ④ 工行 ⑤ 良友金伴 北上海商业城含易初莲花、苏宁电 器、网吧、两岸咖啡、KFC、复鑫渔 港、百丽体育、客来多服饰市场等 杨泰路⑥ 农贸市场 ⑦ 美容美发 宝杨路⑧ 海洋楼宴会厅 ⑨ 西街农贸市场 其他水产路东段：天馨花园菜场；江杨北路：批发市场 周边商业布局分析： ➢周边道路现有商业普遍存在档次低、形象差的现象； ➢除“北上海商业城”外，周边商业密集度较低，难以形成集聚效应，对 周边居民的日常生活、购物消费等造成不便； ➢周边商业形态总体归纳存在以下几类：农贸市场、大型超市、便利店、 中大型餐饮、快速（便利）餐饮、美容美发、银行、咖啡吧、服饰专卖、 电器专卖等； ➢周边商业形态较为单一，不能满足居民更便利、更丰富、更高层次的消 费需求。 2 2．．2 2 现存商业格局对本项目影响现存商业格局对本项目影响 现存商业对本项目的影响主要体现在两个方面，即： 已入住客户的影响 项目商业部分招商业态的影响 首先，现存商业对已入住客户的影响来看，其主要体现在时间和空间上，见 下表分析： 现存商业形态现存商业形态 农贸市场 大型超市 中大型餐饮 快速（便利）餐饮 便利店 美容美发 银行 咖啡吧 服饰专卖 电器专卖 本项目步行到本项目步行到 达时间达时间 15min 10min 7－10min 10min 7min 10min 12min 10min 10min 10min 客户消费心理客户消费心理 距离 种类、交通、距离等 品牌、特色、交通等 距离、价格、外送等 距离 距离、其他 距离 品牌、距离等 品牌、档次、价格等 品牌、价格、距离等 实际消费接受度实际消费接受度 低 高 高 中 低 低 低 中 低 高 （注：①梅林路目前在改建中，延长了项目住户到北上海商业城的时间和距离； ②步行到达时间以项目梅林路、水产路为起始点。 ） 从上表不难发现，项目目前的住户对周边农贸市场、便利店、美容美发、银 行等基本生活类的商业形态接受度较差，归根结底在于时间和空间的因素。 其次， 现存商业对项目商业部分招商的影响主要在于本项目商业业态的选择 上。 结合上述对已入住客户的影响来看，未来初始商业业态的选择应建立在以下 基础： ➢弥补日常生活型商业对本项目住户时间和空间的影响 ➢弥补周边商业空白，采用适应性、阶段性的引进措施 2 2．．3 3 人口流动示意人口流动示意 为了解项目已入住客户及周边居民的日常流动情况， 我司对区域内的动线进 行市场调查： 外部区域外部区域 外环路外环路 水产路水产路 北北 宝杨路宝杨路 杨鑫路杨鑫路 北上海商业北上海商业 城城B B 公交站点 镇政府镇政府 济光学院济光学院 杨杨 泰泰 路路 1 号线共富路站 蕴川路公交枢纽 MM 项目地块项目地块 天馨花园天馨花园 蕴蕴 川川 路路 从上图所示可知， 区域人流动向主要是流向地铁 1 号线共富路站和北上海商 业城方向。 本项目商业中心的位置与周边整体人口流动趋势相背离，因此在消费 支撑力上有所欠缺，同时，如果要有效打开本项目的商业局面，应该在项目初期 对外部人流有较好的引导。 内部区域内部区域 2G2G 2F2F