坚持房住不炒促进更高质量住有所居
坚持“房住不炒“促进更高质量“住有所居“ ——访浙江工业大学副校长、教授虞晓芬 【权威访谈】 住房问题关系民生福祉。中央经济工作会议把“解决好大城 市住房突出问题”列为经济工作八大重点之一。从化解房地产库 存,到坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位;从发展住 房租赁市场,到完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制; 从完善住房市场体系和住房保障体系,到做好城镇老旧小区改 造……这些关键表述,释放出哪些信号?围绕相关热点问题,记 者专访了浙江工业大学副校长、教授虞晓芬。 坚决遏制投资投机炒房行为,让住房回归居住属性 记者:中央经济工作会议提出,要因地制宜、多策并举,促 进房地产市场平稳健康发展。您如何评价房地产市场运行现状? 虞晓芬:在各方共同努力下,我国房地产市场总体保持了平 稳健康发展态势,基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。 国家统计局公布的2020年12月70个城市的新房和二手房价指 数平均涨幅分别为3. 7%和2.1%,处于近几年历史低位,70个城 市新建商品住房价格同比涨幅均在15%以下,其中同比涨幅在 10%~15%的只有3个城市,0〜10%的有57个城市,负增长的有10 个城市。但也必须清醒地看到,市场分化进一步加剧,少数大城 市房地产市场存在明显过热现象,地价屡创新高、供需关系紧张、 房价上涨压力大,必须引起高度重视。 记者:2021年应采取哪些措施促进房地产市场平稳健康发 展? 虞晓芬:在加快构建双循环新发展格局背景下,保持房地产 市场平稳健康发展对释放内需潜力、增进民生福祉、防范金融风 险等具有十分重要的意义。鉴于当前房地产市场分化加剧这一基 本特征,2021年仍要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位,租购并举、因城施策,主要措施有:一是进一步压实城市 主体责任。城市应真正确立以人民为中心的城市发展思想,善于 运用各类调控工具对房地产市场进行及时调控,确保“稳地价稳 房价稳预期”目标实现。国家和省级政府要完善城市房地产市场 监测机制,加大对城市的考核力度,对调控不力的城市及时问责 追责。二是强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理。包括加强 对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测,尽快执行“三条 红线”政策,引导房地产企业优化资本结构、降负债。严查各类 资金违规进入房地产领域。加快建立居民债务收入比监测体系, 严格执行差别化房贷政策,严防居民过度负债。三是加大住宅用 地有效供给,优化供给结构。我国少数大城市房价过高、房价上 涨过快,与住宅用地供需矛盾有密切关系。大城市要切实提高新 增国有建设用地中住宅用地供应比例,切实扩大普通商品住房用 地供应规模,增加租赁住房用地供应和保障性用地供给。四是建 立房价地价联控机制,打击投资投机行为。通过建立“限房价、 竞地价”“限房价、竞保障性住房”等机制,防止高地价推动高 房价。严格禁止国有企业高价拿地。通过优先保障无房户购房、 限购、限售等措施,让住房回归居住属性,优先配置给自住型购 房的居民家庭。严查信用贷等违规资金购房,坚决遏制投资投机 炒房行为。 解决好大城市住房突出问题,让新市民在城市安居乐业 记者:中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突 出问题”。您认为目前大城市住房存在哪些突出问题?应如何解 决? 虞晓芬:大城市住房突出问题主要包括供给量偏少,房价收 入比过高,住房消费压力过大,租赁市场供应不足、供给结构不 合理、市场不规范、租赁关系不稳定等,造成新市民、青年人特 别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题突出。 对此,一是加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主 体的住房保障体系,加大住房保障力度。经过多年努力,我国已 建成世界最大住房保障体系。但限于政府财政与管理压力,公租 房无法完全覆盖广大新市民,需要在现行公租房基础上,重点发 展政策性租赁住房。通过政府给予政策支持,多主体投资、多渠 道供给,这类住房租金低于周边同品质租赁住房租金水平,能够 满足与新市民经济能力相适配的“一张床”“一间房”或“一小 套房”需求。住房保障体系的顶层设计已经确定,即构建以保障 性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系,保障性租赁 住房包括公租房和政策性租赁住房。其中,公租房主要面向城镇 住房和收入“双困”家庭,政策性租赁住房主要面向无房新市民。 现在主要的问题是要根据中央经济工作会议提出的在用地、税收 等方面给予倾斜和支持,抓紧细化配套政策,引导各地政府重点 发展政策性租赁住房。 二是加快完善住房市场体系,补齐租赁住房短板。大城市已 形成庞大的租赁市场,租房已成为居民住房消费重要方式。2019 年上海租赁人群约占常住人口的42%;杭州租房人口占常住人 口的45%。但长期以来,租赁市场方面,法律不完善、租赁关系 不稳定、缺少品牌化机构化租赁服务。政府要加快出台《住房租 赁条例》,明确参与各方的责权利,规范市场行为;积极培育品 牌化专业从事租赁业务机构;加强市场监管,推广租赁监管平台, 实施租赁房网格化管理,建立租赁资金监管制度;积极推进公共 服务租购共享等,改变“重售轻租”和市场发展不规范的现状。 三是落实好一城一策,着力稳地价稳房价稳预期。若商品住 房价格继续过快上涨,必定进一步增大住房问题解决的难度。应 该通过增大住宅用地供给,完善土地出让方式,改革土地收益分 配机制,以及建立房地产金融、房地产税收长效管理制度等,抑 制地方政府高价卖地冲动、打击开发商高价盲目拿地、遏制投资 投机性购房需求,真正实现稳地价稳房价稳预期目标,为解决好 大城市住房问题营造良好生态环境。 降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序 记者:2019年底,全国13个城市开展重点发展政策性租赁 住房试点工作,推进中发现有何障碍? 虞晓芬:2019年底以来,住建部在13个城市开展完善住房 保障体系试点工作,重点发展政策性租赁住房。2020年,推动 建设银行三年内提供约3000亿元贷款,引导部分房地产开发企 业参与发展政策性租赁住房。经过一年多的实践,试点城市初步 探索出可持续商业运作模式,政府给政策、银行给支持、市场主 体积极参与发展政策性租赁住房。但同时也发现,利用存量土地 和房屋建设政策性租赁住房,面临土地、规划、审批等方面的困 难,也无法享受税费优惠和民用水电气价格政策,急需国家层面 出台文件予以支持。 记者:下一步如何大力支持政策性租赁住房发展? 虞晓芬:这次中央经济工作会议强调“土地供应要向租赁住 房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和 企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发 挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规 范市场行为,对租金水平进行合理调控。”预计国家将进一步出 台支持政策性租赁住房发展的细化政策,各地特别是人口流入的 大城市在“十四五”期间把发展政策性租赁住房作为重中之重项 目。为此,建议:一是加大用地支持,包括提高住宅用地中租赁 住房用地供应比例,政策性租赁住房用地在土地出让计划中单 列,优先安排;鼓励集体建设用地、产业园区配套生活设施用地、 企事业存量土地等新建政策性租赁住房,鼓励闲置和低效利用的 非住宅存量房屋在不违反规