坚持房住不炒促进更高质量住有所居

坚持“房住不炒“促进更高质量“住有所居 访浙江工业大学副校长、教授虞晓芬 【权威访谈】 住房问题关系民生福祉。中央经济工作会议把“解决好大城 市住房突出问题”列为经济工作八大重点之一。从化解房地产库 存，到坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位；从发展住 房租赁市场，到完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制； 从完善住房市场体系和住房保障体系，到做好城镇老旧小区改 造这些关键表述，释放出哪些信号围绕相关热点问题，记 者专访了浙江工业大学副校长、教授虞晓芬。 坚决遏制投资投机炒房行为，让住房回归居住属性 记者中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促 进房地产市场平稳健康发展。您如何评价房地产市场运行现状 虞晓芬在各方共同努力下，我国房地产市场总体保持了平 稳健康发展态势，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。 国家统计局公布的2020年12月70个城市的新房和二手房价指 数平均涨幅分别为3. 7和2.1,处于近几年历史低位，70个城 市新建商品住房价格同比涨幅均在15以下，其中同比涨幅在 1015的只有3个城市，0〜10的有57个城市，负增长的有10 个城市。但也必须清醒地看到，市场分化进一步加剧，少数大城 市房地产市场存在明显过热现象，地价屡创新高、供需关系紧张、 房价上涨压力大，必须引起高度重视。 记者2021年应采取哪些措施促进房地产市场平稳健康发 展 虞晓芬在加快构建双循环新发展格局背景下，保持房地产 市场平稳健康发展对释放内需潜力、增进民生福祉、防范金融风 险等具有十分重要的意义。鉴于当前房地产市场分化加剧这一基 本特征，2021年仍要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的” 定位，租购并举、因城施策，主要措施有一是进一步压实城市 主体责任。城市应真正确立以人民为中心的城市发展思想，善于 运用各类调控工具对房地产市场进行及时调控，确保“稳地价稳 房价稳预期”目标实现。国家和省级政府要完善城市房地产市场 监测机制，加大对城市的考核力度，对调控不力的城市及时问责 追责。二是强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理。包括加强 对房地产企业融资状况和拿地行为的全面监测，尽快执行“三条 红线”政策，引导房地产企业优化资本结构、降负债。严查各类 资金违规进入房地产领域。加快建立居民债务收入比监测体系， 严格执行差别化房贷政策，严防居民过度负债。三是加大住宅用 地有效供给，优化供给结构。我国少数大城市房价过高、房价上 涨过快，与住宅用地供需矛盾有密切关系。大城市要切实提高新 增国有建设用地中住宅用地供应比例，切实扩大普通商品住房用 地供应规模，增加租赁住房用地供应和保障性用地供给。四是建 立房价地价联控机制，打击投资投机行为。通过建立“限房价、 竞地价”“限房价、竞保障性住房”等机制，防止高地价推动高 房价。严格禁止国有企业高价拿地。通过优先保障无房户购房、 限购、限售等措施，让住房回归居住属性，优先配置给自住型购 房的居民家庭。严查信用贷等违规资金购房，坚决遏制投资投机 炒房行为。 解决好大城市住房突出问题，让新市民在城市安居乐业 记者中央经济工作会议首次提出要“解决好大城市住房突 出问题”。您认为目前大城市住房存在哪些突出问题应如何解 决 虞晓芬大城市住房突出问题主要包括供给量偏少，房价收 入比过高，住房消费压力过大，租赁市场供应不足、供给结构不 合理、市场不规范、租赁关系不稳定等，造成新市民、青年人特 别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题突出。 对此，一是加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主 体的住房保障体系，加大住房保障力度。经过多年努力，我国已 建成世界最大住房保障体系。但限于政府财政与管理压力，公租 房无法完全覆盖广大新市民，需要在现行公租房基础上，重点发 展政策性租赁住房。通过政府给予政策支持，多主体投资、多渠 道供给，这类住房租金低于周边同品质租赁住房租金水平，能够 满足与新市民经济能力相适配的“一张床”“一间房”或“一小 套房”需求。住房保障体系的顶层设计已经确定，即构建以保障 性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，保障性租赁 住房包括公租房和政策性租赁住房。其中，公租房主要面向城镇 住房和收入“双困”家庭，政策性租赁住房主要面向无房新市民。 现在主要的问题是要根据中央经济工作会议提出的在用地、税收 等方面给予倾斜和支持，抓紧细化配套政策，引导各地政府重点 发展政策性租赁住房。 二是加快完善住房市场体系，补齐租赁住房短板。大城市已 形成庞大的租赁市场，租房已成为居民住房消费重要方式。2019 年上海租赁人群约占常住人口的42；杭州租房人口占常住人 口的45。但长期以来，租赁市场方面，法律不完善、租赁关系 不稳定、缺少品牌化机构化租赁服务。政府要加快出台住房租 赁条例，明确参与各方的责权利，规范市场行为；积极培育品 牌化专业从事租赁业务机构；加强市场监管，推广租赁监管平台， 实施租赁房网格化管理，建立租赁资金监管制度；积极推进公共 服务租购共享等，改变“重售轻租”和市场发展不规范的现状。 三是落实好一城一策，着力稳地价稳房价稳预期。若商品住 房价格继续过快上涨，必定进一步增大住房问题解决的难度。应 该通过增大住宅用地供给，完善土地出让方式，改革土地收益分 配机制，以及建立房地产金融、房地产税收长效管理制度等，抑 制地方政府高价卖地冲动、打击开发商高价盲目拿地、遏制投资 投机性购房需求，真正实现稳地价稳房价稳预期目标，为解决好 大城市住房问题营造良好生态环境。 降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序 记者2019年底，全国13个城市开展重点发展政策性租赁 住房试点工作，推进中发现有何障碍 虞晓芬2019年底以来，住建部在13个城市开展完善住房 保障体系试点工作，重点发展政策性租赁住房。2020年，推动 建设银行三年内提供约3000亿元贷款，引导部分房地产开发企 业参与发展政策性租赁住房。经过一年多的实践，试点城市初步 探索出可持续商业运作模式，政府给政策、银行给支持、市场主 体积极参与发展政策性租赁住房。但同时也发现，利用存量土地 和房屋建设政策性租赁住房，面临土地、规划、审批等方面的困 难，也无法享受税费优惠和民用水电气价格政策，急需国家层面 出台文件予以支持。 记者下一步如何大力支持政策性租赁住房发展 虞晓芬这次中央经济工作会议强调“土地供应要向租赁住 房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和 企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发 挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规 范市场行为，对租金水平进行合理调控。”预计国家将进一步出 台支持政策性租赁住房发展的细化政策，各地特别是人口流入的 大城市在“十四五”期间把发展政策性租赁住房作为重中之重项 目。为此，建议一是加大用地支持，包括提高住宅用地中租赁 住房用地供应比例，政策性租赁住房用地在土地出让计划中单 列，优先安排；鼓励集体建设用地、产业园区配套生活设施用地、 企事业存量土地等新建政策性租赁住房，鼓励闲置和低效利用的 非住宅存量房屋在不违反规