论建设工程价款优先受偿权和消费者购房债权关系
论建设工程价款优先受偿权和消费者购房 债权关系 摘要:由于立法的不完善,对建设工程价款优先受 偿权与消费者购房债权的关系,以及在实践中如何认定和适 用,难免存有争议。对此需具体分析建设工程价款的性质、 立法意图以及消费者购房债权的本质和目的,在此基础上对 两者的关系做出界定。此外,对于消费者购房债权中的“大 部分款项”、“不得对抗”等细节也需具体分析以便于实践 中的应用。 关键词:建设工程价款优先受偿权;消费者购房债权; 顺位关系 《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第286 条对承包人的工程款债权即建设工程价款优先受偿权进行 了规定,明确发包人逾期不支付工程款的,除按照建设工程 的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人就该工程折价或拍卖 的价款优先受偿。此外,《最高人民法院关于建设工程价款 优先受偿权问题的批复》(以下简称《批复》)第2条规定: “消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人 就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 但该《批复》的规定过于笼统,在实际适用中难免产生争议, 本文即对两者之间的关系进行分析。 一、建设工程价款优先权的法理分析 (一)性质之争 关于建设工程价款优先受偿权的性质,学者间大致有以 下几种观点。 1. 特殊留置权说。该观点认为建设工程价款优先受偿权 属于不动产留置权,鉴于我国将留置权限于动产及权利的规 定,该观点主张,《中华人民共和国担保法》(现在还包括《中 华人民共和国物权法》以下简称《担保法》、《物权法》)将 留置权限于动产而不及于不动产的规定不利于对债权人的 保护,应适当扩大留置财产的范围,由此出发,建设工程的 承包人可以对不动产即该工程行使留置权,而不动产留置权 行使的相关内容依《担保法》和《物权法》的规定进行。 2. 法定抵押权说。该观点主张建设工程价款优先受偿权 属于法定抵押权,认为《合同法》第286条通过立法的形式 直接赋予承包人以抵押权。早期梁慧星学者还表示,《合同 法》第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直至最后通 过,始终被理解为法定抵押权,且在历次专家讨论会上,也 未有人对此表示异议。① 3. 法定优先权说。该观点主张建设工程价款优先受偿 权属于法定优先权,其既不同于留置权,也不同于抵押权, 而是法律直接赋予承包人的优先权。 对于上述三种观点,笔者赞同法定优先权说。留置权说 对现有法律体系的冲击太大,其不满足“动产”、“占有” 这两个成立留置权的必要条件,在实际适用时会面临无法可 依的困境,这对承包人的保护非常不利。而抵押权说忽略了 不动产抵押权须经登记方能成立这一事实,虽然以“法定” 抵押权的限定可以弥补形式上的不足,但如此一来也弱化了 建设工程价款受偿权的“优先性”,因为被定性为法定抵押 权后,其只能同其他意定抵押权同时受偿,而不能优先受偿, 这是对立法意图的违悖。 认可建设工程价款优先受偿权的性质为法定优先权,有 以下几点考虑。第一,《合同法》及《批复》中均明确提到 了 “优先”的字眼,这体现了立法的倾向性;第二,将建设 工程价款优先受偿权定性为法定优先权,可以避免将其定性 为抵押权或留置权所面临的法律困境和实务困境,能够更好 地保护承包人的利益;第三,承包人包括大量的建筑工人、 技术人员等,还牵涉材料商等相关利益主体,对他们利益的 优先维护有助于实现按劳分配及维护社会的稳定,这应当也 是立法者考虑的因素。 (二)优先权定位 优先权通过法律直接规定的方式予以设定,从本质而 言,其是债权实现的一种保障,担保债权优先受偿,但这并 不意味着优先权就是担保权,其只是同担保权一样具有保障 债权优先实现的作用。从这个角度出发,优先权是法律为了 保护债权人的利益而强加给债务人的义务,而且优先权还具 有实现公平正义的效果。依据债权的平等性特征,当某一债 务人有数个债权人时,这些债权人居于平等的地位,并不能 以债权数额较大或债权发生在先而主张优先受偿。在债务人 的财产不足以清偿全部债务时,各个债权人依其债权额比例 受偿。而优先权破除债权形式上的平等,赋予某些特殊债权 人可以优先于其他债权人受清偿的权利,以实现实质公平。 ② 二、消费者购房债权的法理分析 对消费者购房债权的保护,本质上是为了保护消费者的 生存利益,这是最基本的利益,所以这里的“消费者“应指 为生活消费需要购买使用商品房的自然人,而不包括为了营 利的目的而购买房屋的经营者。 《批复》规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部 分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不 得对抗买受人。”首先,“大部分”该如何界定,是实务中 需要解决的问题;其次,“不得对抗”是否意味着在顺位上 居次,也一直存有争议;最后,该规定并未明确不得对抗买 受人的何种权利,是请求给付房屋的债权,还是所有权,还 是开发商无法给付时的价款返还请求权及损害赔偿请求权 等。 (一)对“大部分”含义的界定 消费者交付全部款项的含义是清楚明确的,但“大部分 款项“是多少或者说多大比例却需要我们思考,因为这直接 关乎实践中优先权的界定。对于“大部分”的含义,我们会 有二分之一、三分之二或者四分之三的理解,这也是在民法 规则中经常遇到的“多数“,究竟选择哪一个比例,我们认 为应以二分之一为大部分的标准。 如此做法有以下几点考虑:第一,《批复》的规定在于 加强对消费者权利的保护,若对“大部分”要求过高,则会 使保护消费者权益的本旨大打折扣;第二,以二分之一为标 准也符合实践中我们处理问题的常理,超过二分之一即为大 部分;第三,实践中消费者交付房款有两种方式,一种是自 己独立付款,另一种是通过向银行贷款付款,在后一种情况 下,银行可能已经先行向开发商交付了绝大部分的购房款, 剩下的只是银行和消费者之间的借贷关系,在这种情况下, 若对“大部分“的范围要求过高,不仅不利于消费者权利的 保护,还有可能在消费者还贷不能时损害银行的利益。