论建设工程价款优先受偿权和消费者购房债权关系

论建设工程价款优先受偿权和消费者购房 债权关系 摘要由于立法的不完善，对建设工程价款优先受 偿权与消费者购房债权的关系，以及在实践中如何认定和适 用，难免存有争议。对此需具体分析建设工程价款的性质、 立法意图以及消费者购房债权的本质和目的，在此基础上对 两者的关系做出界定。此外，对于消费者购房债权中的“大 部分款项”、“不得对抗”等细节也需具体分析以便于实践 中的应用。 关键词建设工程价款优先受偿权；消费者购房债权； 顺位关系 中华人民共和国合同法（以下简称合同法）第286 条对承包人的工程款债权即建设工程价款优先受偿权进行 了规定，明确发包人逾期不支付工程款的，除按照建设工程 的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人就该工程折价或拍卖 的价款优先受偿。此外，最高人民法院关于建设工程价款 优先受偿权问题的批复（以下简称批复）第2条规定 “消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人 就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。” 但该批复的规定过于笼统，在实际适用中难免产生争议, 本文即对两者之间的关系进行分析。 一、建设工程价款优先权的法理分析 （一）性质之争 关于建设工程价款优先受偿权的性质，学者间大致有以 下几种观点。 1. 特殊留置权说。该观点认为建设工程价款优先受偿权 属于不动产留置权，鉴于我国将留置权限于动产及权利的规 定，该观点主张，中华人民共和国担保法（现在还包括中 华人民共和国物权法以下简称担保法、物权法）将 留置权限于动产而不及于不动产的规定不利于对债权人的 保护，应适当扩大留置财产的范围，由此出发，建设工程的 承包人可以对不动产即该工程行使留置权，而不动产留置权 行使的相关内容依担保法和物权法的规定进行。 2. 法定抵押权说。该观点主张建设工程价款优先受偿权 属于法定抵押权，认为合同法第286条通过立法的形式 直接赋予承包人以抵押权。早期梁慧星学者还表示，合同 法第286条从设计、起草、讨论、修改、审议直至最后通 过，始终被理解为法定抵押权，且在历次专家讨论会上，也 未有人对此表示异议。① 3. 法定优先权说。该观点主张建设工程价款优先受偿 权属于法定优先权，其既不同于留置权，也不同于抵押权， 而是法律直接赋予承包人的优先权。 对于上述三种观点，笔者赞同法定优先权说。留置权说 对现有法律体系的冲击太大，其不满足“动产”、“占有” 这两个成立留置权的必要条件，在实际适用时会面临无法可 依的困境，这对承包人的保护非常不利。而抵押权说忽略了 不动产抵押权须经登记方能成立这一事实，虽然以“法定” 抵押权的限定可以弥补形式上的不足，但如此一来也弱化了 建设工程价款受偿权的“优先性”，因为被定性为法定抵押 权后，其只能同其他意定抵押权同时受偿，而不能优先受偿, 这是对立法意图的违悖。 认可建设工程价款优先受偿权的性质为法定优先权，有 以下几点考虑。第一，合同法及批复中均明确提到 了 “优先”的字眼，这体现了立法的倾向性；第二，将建设 工程价款优先受偿权定性为法定优先权，可以避免将其定性 为抵押权或留置权所面临的法律困境和实务困境，能够更好 地保护承包人的利益；第三，承包人包括大量的建筑工人、 技术人员等，还牵涉材料商等相关利益主体，对他们利益的 优先维护有助于实现按劳分配及维护社会的稳定，这应当也 是立法者考虑的因素。 （二）优先权定位 优先权通过法律直接规定的方式予以设定，从本质而 言，其是债权实现的一种保障，担保债权优先受偿，但这并 不意味着优先权就是担保权，其只是同担保权一样具有保障 债权优先实现的作用。从这个角度出发，优先权是法律为了 保护债权人的利益而强加给债务人的义务，而且优先权还具 有实现公平正义的效果。依据债权的平等性特征，当某一债 务人有数个债权人时，这些债权人居于平等的地位，并不能 以债权数额较大或债权发生在先而主张优先受偿。在债务人 的财产不足以清偿全部债务时，各个债权人依其债权额比例 受偿。而优先权破除债权形式上的平等，赋予某些特殊债权 人可以优先于其他债权人受清偿的权利，以实现实质公平。 ② 二、消费者购房债权的法理分析 对消费者购房债权的保护，本质上是为了保护消费者的 生存利益，这是最基本的利益，所以这里的“消费者应指 为生活消费需要购买使用商品房的自然人，而不包括为了营 利的目的而购买房屋的经营者。 批复规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部 分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不 得对抗买受人。”首先，“大部分”该如何界定，是实务中 需要解决的问题；其次，“不得对抗”是否意味着在顺位上 居次，也一直存有争议；最后，该规定并未明确不得对抗买 受人的何种权利，是请求给付房屋的债权，还是所有权，还 是开发商无法给付时的价款返还请求权及损害赔偿请求权 等。 （一）对“大部分”含义的界定 消费者交付全部款项的含义是清楚明确的，但“大部分 款项是多少或者说多大比例却需要我们思考，因为这直接 关乎实践中优先权的界定。对于“大部分”的含义，我们会 有二分之一、三分之二或者四分之三的理解，这也是在民法 规则中经常遇到的“多数，究竟选择哪一个比例，我们认 为应以二分之一为大部分的标准。 如此做法有以下几点考虑第一，批复的规定在于 加强对消费者权利的保护，若对“大部分”要求过高，则会 使保护消费者权益的本旨大打折扣；第二，以二分之一为标 准也符合实践中我们处理问题的常理，超过二分之一即为大 部分；第三，实践中消费者交付房款有两种方式，一种是自 己独立付款，另一种是通过向银行贷款付款，在后一种情况 下，银行可能已经先行向开发商交付了绝大部分的购房款， 剩下的只是银行和消费者之间的借贷关系，在这种情况下， 若对“大部分的范围要求过高，不仅不利于消费者权利的 保护，还有可能在消费者还贷不能时损害银行的利益。