房地产开发项目操作流程

精品文档---下载后可任意编辑 房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产项目的运作过程，内容主要包括项目总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作内容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。 第一阶段 可行性讨论决策阶段 项目决策的正确与否是项目运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析推断，在得出可以进行新项目开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些项目类型、地域位置进行重点关注，留心这方面的信息。 1、 从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。 2、 当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。 3、 组织人员了解城市总体规划内容，对地块周边地区的影响、实施的内容、具体的时间安排等。 4、 组织专业人员对地块进行规划分析，根据招标文件，初步进行产品定位，主要工作内容包括楼盘形式――公寓、别墅、混合型等，层数――低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次――普通型、中高档型、精品楼盘。 5、 组织营销人员进行市场调查，了解地块周边地区房价、销售情况、施工开发进度，了解地块周边范围内市政配套设施情况，有无比较严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业、医疗、教育、交通、文华、娱乐等设施的配套情况。 6、 汇总以上情况后，公司应组织小范围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，则应进一步开展工作。 7、 由建筑师或规划师（一般应委托）提出总体规划，确定建设规模、楼盘形式、产品档次等。 8、 由市场及经济分析人员进行经济技术分析，主要内容包括项目成本测算、销售价格预测。 9、 根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。 10、 编制项目可行性分析报告，内容包括项目定位情况、拟建档盘规模、档次、成本测算、销售价格预测、实施周期、经济分析结果等。 11、 目前市场上大部分房地产项目需要进行融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供项目可行性分析报告，并进行必要的沟通，使银企双方都对项目的前景看好，这样银行经内部讨论后，就可以同意进行合作，并出具融资信用证明材料。 12、 报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。 13、 参加招标拍卖会，提供报价（当场提供），其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的范围之内，这样便于今后项目的操作。目前一般采纳的招标办法使最高价中标，若中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。 第二阶段 项目前期准备阶段 项目前期工作使房产公司和项目公司运作的重要阶段，工作内容狠多，包括项目立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。 1、项目产品及市场定位 明确项目运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、策划、产品设计人员围绕市场对产品定位进行多方案、多轮次的比较和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深化工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。 2、立项 目前房产项目必须进行立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的项目会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个项目编号。 3、取得规划设计条件和红线图 土地招标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。 4、方案设计 正式方案设计必须委托具有相应资质的设计院进行，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进行设计招标。招标时由开发商提出招标文件，设计院投标方案完成后，组织专家进行文案评审，评出一到二家设计院的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。 确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对项目的要求，委托设计单位进行正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的基础上，进行修改，完成正式报批方案。 方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后设计院必须根据会上各部门提出的意见进行调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。 5、初步设计 方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要内容包括对地块现有的环境情况、项目实施过程中造成的环境污染和项目建成后造成的环境污染进行分析评估，提出项目中应实行的环保措施。 根据批准的方案设计，可以进行初步设计，具体设计格式和深度设计院会根据建设部的有关标准进行，开发商提供必要的基础设施、配套设施等要求和原始资料。 初步设计必须进行审查，审查程序与内容和方案设计基本相同，设计必须得到建委（或规划部门）的批复才能进一步深化。 6、地质勘探 建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进行地质勘探，委托勘探公司进行此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由设计院提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和设计院认可后，签订勘探合同，勘探公司进行作业，最后完成地质勘探报告给甲方和设计院，作为基础设计的依据。 7、施工图设计 根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。 8、领取土地证 土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。 9、领取建设用地规划许可证 向规划部门申请领取建设用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。 10、领取建设工程规划许可证 向规划部门申请领取建设工程规划许可证，要求提交年度计划、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。 11、施工招标 目前工程建设必须进行同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下： （1） 提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进行标底编制。 （2） 经招标办初审后，发布工程招标信息。 （3） 根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进行沟通，主要内容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。 （4） 由招标办根据一定的规则进行初选承包单位，一般为6家，开发商要保证有意向发包的单位入围。 （5） 发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。 （6） 开标，由招标办组织专家进行评审，一般要选取2－3家，此时开发商要想办法保证有意向的单位进入入选范围。