论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施

论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的 措施措施 论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施 论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施 内容提要：近 些年来，我国房地产价格持续上涨，政府也不断出台各种措施对 房价进行调控。本文针对目前我国房价上涨的趋势，结合资产评 估的知识， 从几个方面阐述其原因， 并提出减缓房价上涨的措施。 关键字：房价上涨原因 减缓房价上涨措施 资产评估 一 房价上涨的原因 分析房价上涨的原因，首先要了解房地产的特性。房地产一 般具有如下特性： （1）位置固定性。土地位置的差异会造成价格的差异。 （2）供求区域性。一个城市房地产的供给过剩并不能解决 另一个城市供给不足的问题。 房地产供求关系的地区差异又造成 了区域之间房地产价格的差异性。 （3）使用长期性。土地可以永续利用，建筑也是耐用品。 （4）投资大量性。房地产的生产和经营管理要投入大量的 资金，从而需要金融业的支持和介入。 （5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，以 及土地的改良和城市基础设施的不断完善，从长远来看，土地的 价值呈上升走势。 （6）投资风险性。 （7）难以变现性。 （8）政策限制性。 房地产的上述特性使其价格的波动不同于一般的商品， 从中 也可以看出我国房价上涨的一些端倪。 房地产价格是一种权益价 格，它与用途有关，具有个别性和可比性。结合资产评估和我国 房地产市场的现状，我认为我国房价上涨的原因有一下几点： 一 供需矛盾造成房价上涨。房地产的需求主体是人，人口 数量越大，对房地产的需求也就越大，房地产的价格一般就会上 升，这是符合经济规律的。我国人口众多，随着经济的发展和人 民收入水平的提高，人们对居住的要求和需求也日益提高，房地 产市场存在着很大的刚性需求，造成供求关系紧张，从而推动房 价上涨。 另一方面，资本和劳动力大量向中心城市流动，城市化水平 稳步提高，致使流动人口不断增长、城市人口也不断增加，人口 密度不断提高。而大量流动人口的出现对城镇住房的租赁、购买 提出了巨大需求，也加剧了供需矛盾，推高了房地产价格。 二 土地资源严格控制且价格上升，高地价催生高房价。房 地产是土地和房屋及其权属的总称。 从成本法在房地产评估中的 应用可以看出， 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息 +利润+税费+土地增值收益， 这里不仅要计算土地取得的费用和 土地开发的费用，还要计算取得土地所付出的资金的时间价值。 而新建房地产=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+消费 利润+利润，由此可见，在房地产价格中，地价占有相当大的比 例。 在我国，城市土地的所有权属于国家。土地资源具有不可再 生性，稀缺性，固定性，区域性等特征，客观上导致土地供应的 相对不足和土地供需不平衡，使得土地的买卖竞争愈来愈激烈， 导致土地价格不断攀升。同时土地产权具有可垄断性，就决定了 在土地使用权让渡时就必然要求实现其垄断利益。 房地产的开发 还对土地的区位因素、面积因素、深度因素、形状因素、地形因 素、容积率因素等有较高的要求，而我国房地产开发的平地面积 仅占国土面积的 12%左右，而且 90%的平地集中在沿海地带，更 造成土地资源的紧张。 随着土地资源越来越珍贵和国家限制， 导致土地供应量减少， 并且实行了土地招拍卖制,无形中推动了土地价格。而住房需求 的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾，从而导 致新一轮房价的快速上涨。 从近几年的土地、 房屋市场价格来看， 土地出让 论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施 价格的增长幅度大于房屋价格增长的幅度。 在现实中我们往 往可以看到，当一块土地要出售时，往往会有十几个甚至几十个 土地购买者参与竞拍。而土地的成交价格也不断被出现新高。而 这些地价款必然要摊入房屋的价格中。同时，拆迁工作的进一步 规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是政 府进行配套基础设施的资金来源。 因此土地成本将呈逐步升高的 趋势。 三 建筑开发成本上涨。过低的利率助长了开发商的盲目投 资，引发了钢铁、水泥等行业的盲目发展，使得建材价格一直处 于高位运行， 建筑用钢材价格居高不下， 其它建材如水泥和玻璃， 价格也处于总体上涨的态势。 建材价格的上涨在一定程度上推动 了房地产价格的上涨。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成 本、资金成本和管理成本等也随市场行情不断提高，用成本法分 析，它们的提高也会影响到住房的价格。 四 信贷政策宽松，信贷与货币过度增加。在供给方面，适 度宽松的货币政策及信贷的扩张为开发商提供了充裕的资金， 缓 解了开发商资金紧张，助长了开发商捂盘惜售的行为；在需求方 面，存贷款利率的下调，购房首付款比例的降低，使得自住型和 投资投机型需求同时放大。同时，宽松的货币政策已经唤起市场 对于货币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。 从收益法分析，房地产价值=净收益/资本化率。一方面宽松 的信贷政策使开发商获得资本的成本降低， 另一方面较低的存贷 款利率也使开发商的机会成本相应的降低， 从而使资本化率下降， 投资风险降低，在净收益不变的情况下，房地产的价值越高。由 此可见，过度宽松的信贷政策，也推动了房价的上涨。 五 住房供应结构的不合理，开发商捂盘惜售抬高房价。一 方面，随着商品住房供应量的增加，由于不少地方政府执行住房 供应保障政策不力，部分开发商热衷于大户型、高档房的建设， 使得商品住房投资、供应结构不够合理，经济适用房和廉租房的 比重不断下降，高价商品房供给的比例占了主导，大户型豪华型 供过于求， 而价格适中的中小户型供应偏少。 住房空置不断增加。 另一方面，囤积土地、房屋、捂盘惜售已成为部分房地产开 发商最常用的抬高房价赚取更高利润的手段。 这些开发商为获取 更大利润， 想方设法囤积土地、 空置房屋、 捂盘惜售或捂盘不售， 制造房屋越来越紧缺的假象，并借机抬高房屋价格。有的房地产 开发商在楼房开盘时，花钱顾人排队购房，造成虚假的“抢购”声 势，使一些购房者产生错觉，加入“抢购”行列，随之开发商便抬 高房屋价格。还有的房地产开发商与代理商相勾结，随意抬高售 房价格等。 六 投资性需求和投机炒作，进一步推高了房价。我 国居民储蓄连续保持两位数的高速增长， 庞大的居民存款需要有 投资渠道，而当前银行利率比较低，国内投资环境不够完善使得 部分居民将储蓄用于投资房地产从而实现财富的保障或增值。 大 量的资金涌入房地产业使得房地产业的需求被夸大， 推动了房地 产市场价格的不合理上涨。当房地产价格不断上涨时，预测房地 产价格还将进一步上涨的房地产投机商会纷纷抢购，哄抬价格， 造成一种虚假需求，这将促使房地长价格进一步上涨。 从市场法在房地产评估中的应用来看， 市场法的基本计算公 式为： 被估房地产评估价值=可比交易实例价值*交易情况修正系 数*交易日期修正系数*房地产状况修正系数。在用市场法来估测 房地产价值时，可比交易实例价值是基础，在当前房价普遍较高 的情况下，可比交易实例价值增加，人们普遍会预期自己房产的 价值增加，从而被估房地产评估价值会增大，房地产价格也会上 涨。 此外，房价上涨的原因还包括消费者心理因素影响，政府税 收