论我国房价上涨的原因及其措施

论我国房价上涨的原因及其措施论我国房价上涨的原因及其措施 论我国房价上涨的原因及减缓房价上涨的措施 【摘要】 近几年来,中国房地产市场迅猛发展,使得房地产业在中国经济中占 据着重要的位置,推动了整个国民经济和社会的发展。 但与此同时,房地产价格也 在飞速上涨,远远超出了居民的承受能力,严重影响了人民的生活,这必然给国民 经济的健康发展和社会的稳定带来一系列的问题。因此,深入剖析房价居高不下 的原因并采取有效的政策措施控制房地产价格上涨,对促进房地产市场的稳定发 展及和谐社会的构建具有重要意义。本文从不同的视觉角度，阐述了房地产价格 上涨的原因， 在此基础上分析了房价上涨带来的危害，并提出了一些抑制房价上 涨的措施。 【关键词】房地产价格供求关系危害宏观调控 随着中国近些年来经济的高速发展和城市化进程的加快， 房地产行业呈现越来 越热的现象。 房地产行业快速发展,已经迅速成长为国家经济的支柱性产业,给国 家经济发展带来了极大助力。但是,房地产行业近几年的发展却呈现出不合理的 显现——房价上涨过快。 房价如今已成了一个涉及中国国计民生的问题，很多人 非常关注。房价上涨是必然的，随着人们生活水平的提高，收入的提高，以及整 个国民消费水平的提高， 房价自然会不断的上涨。然而异常过快上涨就会超过一 般人所能承受的经济能力， 渐渐成为社会的焦点问题。 房价高涨的原因多种多样, 本文从供需平衡、 开发商和政府等多个角度,全面深入探讨了房价上涨原因,分析 房地产价格过快上涨的危害，并结合个人理解浅谈了遏制房价上涨的几点措施。 一、房地产价格上涨的原因 （一）供需不平衡是房价上涨的根本原因 1.供给方面。土地价格持续上涨。一方面，城市建设速度不断加快，城市中心 建设用地日趋紧缺，加上全国各地普遍实行了土地的收购储备制度，土地增值收 益已经成为地方政府财政收入的主要来源， 地方政府希望通过土地市场的价格调 控获得更多的财政收入，这些都直接或者间接地导致了土地价格的上涨，进而推 动了房地产价格的上涨。；另一方面，土地价格占房地产价格的 40%左右，对 1 1 / 6 6 1 房地产的总体价格上涨起着至关重要的作用。另外，土地是稀缺的资源，是不 可再生的，而房地产业对土地又有较强的依赖性，因此当房地产需求增加时，就 不能通过增加供给来实现平衡，所以土地价格的上涨，一定程度上导致房地产供 给量的减少， 从而会推动商品房价格上涨。国家发改委 2008 年 4 月 19 日发布房 地产价格指数指出第一季度全国地价涨幅 11%，可见，地价的上涨在很大程度上 带动开发成本的增加， 高地价，必然带动房价的高涨，而地价与房价的相辅与 反馈作用又带动地价的进一步上升，从而反过来再次带动房价上涨。 2．需求方面。市场需求的巨大性也导致房价上涨。第一，我国人口不断增加， 基于“人多地少”，“人多房少”的基本国情下，对房屋的需求量人很旺盛。第 二，国民经济快速发展，人民生活水平不断提高，对其居住的要求和需求显著提 高，这使房屋销售市场合理需求增加；第三，城镇人口增加和大规模城市改造， 使房屋销售市场被动需求增加；第四，大批投资性资金流向房地产市场，使房屋 销售市场的投资性需求增加；第五，受人民币升值预期影响，大量游资涌入房地 产市场， 投机炒作也使房屋销售市场的不正常需求增加。据合肥市统计局公布的 数据显示，2021 年合肥市全年销售面积达 1628.09 万平方米，同比增长 31%，比 2021 年提高 31.3 个百分点。所以，不断扩大的购房队伍与城市有限的土地供应 之间的矛盾，导致房地产价格不断攀升。 由上可知， 房屋总需求增长大于总供给的增长， 房屋销售市场的供需矛盾紧张， 推动房屋价格较快上涨。供不应求价格上升，这是由价值规律决定的，也是房价 上涨的根本原因。 （二）开发商捂盘惜售、哄抬房价 开发商是使房地产价格不断上涨的“幕后黑手”之一。一方面，城市土地和房 屋建设的许多资源还掌握在政府及其官员手上，经过七八年的发展，许多开发商 与当地政府官员保持了良好的关系，再加上工作团队的不断专业化，开发商事实 上已成为区域商品住房开发的垄断者。另一方面，房价高位也引起金融部门的关 注， 他们的前期开发资金越来越难以获得。后期的出售一旦遇到房价下跌或销售 2 2 / 6 6 不畅，将损失惨重。因此，一些开发商用各种方法捂盘惜售哄抬房价。包括：开 发商们通过做假账，加大楼盘开发成本，造成房价不得不提高的假象；开发商之 间通过合谋联手抬高房价；通过制造舆论鼓吹房价上涨；还有甚至收买媒体和 2 有影响力的经济学名流发表文章鼓吹房价， 这些都影响了人们对房价的心理预 期；一些开发商采取不断加价的方式，声称一段时间会加价多少，制造房屋价格 不断上涨的紧张气氛；开发商为制造热销售的假象，要求公司员工及其亲戚预订 房屋或者雇佣民工排队买房，借以抬高房价，将商品房不断倒手，制造当地商品 房销售景气高点的气氛；还有就是密谋分阶段抬价，最后每家开发商都“无奈” 地将房价一起抬到一个新高位。 （三）中国政府是房价上涨的一个深层次原因 一方面，各个城市的商品房住宅用地的拍卖价不断攀高，国家对土地实行“招 拍挂”政策，即土地的招标、拍卖和挂牌，价高者得，最直接造成高地价，导致 高楼价。商品房的成本构成中，地价始终占最大比重。在高楼价中，地价也占最 大比重。 在市场经济条件下，商品房开发中的地价和楼价的关系是面粉和面包的 关系，即水涨船高的关系。商品房用地价格的不断升高，直接导致商品房销售的 市场价格不断升高。 另一方面， 房地产业是中国经济的支柱产业， 在很大程度上是各级政府税收的 重要来源。政府将大量土地以零地价给企业使用，加上税收优惠，土地其实是负 价卖出的。原因就在于前者拍卖的土地出让金可以纳入地方政府的预算外收入， 而发展工业产生的增值不仅可以增加 GDP 为官员政绩加砖， 同时工业带来的税收 也会提升地方政府财力。因此，在考虑土地资源的配置方面，官员考虑的主要是 政绩。所以，政府政策的影响也是促使房地产价格上涨的因素之一。 （四）其他导致房价上涨因素的分析研究 1.投资性需求旺盛助长了房价不断上涨。 我国居民储蓄率高，伴随着城市化进 程和经济快速发展的是人们对通货膨胀的担忧和房价上涨预期， 通过买房实现保 3 3 / 6 6 值增值成为许多居民的投资选择。不但富人买房投资，越来越多的工薪阶层也加 入其中 ，有不少地方的投资买房比例甚至超过了居住买房。 2.预期心理的形成。 在房价下跌的预言多次失效之后，普通消费者开始产生恐 慌心理， 并形成了房价将会持续上涨的一致心理预期，涨价预期导致的决策就是 不少买房人抱着晚买不如早买，买小不如买大的消费心理，盲目追高，进一步推 高了房价。 3.房屋建筑材料价格上涨。建筑装饰材料等价格大幅上涨， 使房地产开发 3 成本不断提高。 在房屋销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比 重在不断增加，成为推动房价上涨的内在动力之一。 4.房地产供给结构不合理。首先，房地产销售市场和租赁市 场发展不平衡， 租赁市场无法通过提供更多更好的租赁服务来分流购房者的购房需求， 压力集中 在房地产销售市场，导致房价上升；其次