房屋价值评价实施方案

XX 房屋征收项目房屋价值 实施方案 为规范 XX 房屋征收项目评估行为，维护房屋征收当事人的合法权益，根据 《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和 《房地产估价规范》等法律、法规和技术标准的有关规定，结合本市实际情 况，制定本规范。 一、适用范围 XX 房屋范围内被征收房屋价值评估、用于产权调换房屋价值评估、其他补 偿价值评估，以及相关评估结果的复核评估和鉴定。 二、评估实施原则 房地产价格评估机构（以下简称估价机构）和注册房地产估价师应当独 立、客观、公正地开展评估工作，并对出具的评估报告负责；不得对评估对象 随意设定假设条件，不得虚构评估对象，不得根据预先设定的结果进行评估， 出具评估报告。 三、评估工作流程 房屋征收评估应当按照下列工作流程进行： （一）确认评估范围和内容； （二）接受评估委托书及签订评估委托合同； （三）与房屋征收部门（以下简称委托人）交接评估对象资料； （四）制定评估工作方案； （五）实地查勘和市场调查； （六）价值测算； （七）撰写评估报告； 1 1 / 1111 （八）评估报告内部审核； （九）提交评估报告； （十）评估资料归档。 四、评估时点 被征收房屋价值、用于产权调换房屋价值和其他补偿价值评估的评估时点 应当为房屋征收决定公告之日。五、实地查勘与市场调查 注册房地产估价师应当按照备案的评估工作方案，对房屋征收范围内的评 估对象进行全面、详尽的实地查勘，并以图、表、文字和影像等形式记录、留 存实地查勘资料。实地查勘内容应当包括房屋及其占用范围内土地的现状特 征、四至、配套设施情况、使用状况等，以及其他补偿评估项目的现状情况、 使用和维护保养状况等。 对房屋征收范围内的市场进行调查，收集如下资料： 1、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料； 3、类似房地产的交易、成本、收益实例资料； 4、反映估价对象状况的资料。 六、房屋评估 评估方法 被征收房屋价值应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收 益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者 多种方法进行评估。有条件同时选用两种以上方法评估的，应当选用两种以上 评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确 定评估结果。 2 2 / 1111 被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或 者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程 的，应当考虑选用假设开发法评估。 同一征收项目范围内，存在被征收房屋建筑类型相同、功能完整性相同或 者相似的多套房屋的，可以采用标准价调整法评估各套（户）房屋的价值。 市场法 采用市场法评估的，应当在征收范围相同或者邻近的区域，搜集与被征收 房屋的区位、用途、建筑类型和结构等相同或相似的类似房地产的交易实例， 选取不少于 3 个符合要求的可比实例。可比实例的成交日期与评估时点相差一 般应当在 6 个月以内。对可比实例进行交易情况、市场状况、区位状况、实物 状况、权利状况等修正或者调整，一般采用百分率法；每项因素对可比实例成 交价格的修正或者调整幅度一般不超过10%，综合调整幅度一般不超过 15%。 收益法 采用收益法评估的，可以选择报酬资本化法或直接资本化法的方式进行评 估。根据预测未来收益情况，合理确定收益模式、选择适当的公式或方式计算 房地产市场价值。 被征收房屋的经营收入和费用或净收益应当根据类似房地产在评估时点的 客观、平均水平确定。 报酬率可以选用市场提取法、投资收益率排序插入法、安全利率加风险调 整值法求取，有条件选用市场提取法的，应当选用市场提取法。直接资本化率 一般选用市场提取法求取。 成本法 采用成本法评估的，可以采取房地分别评估的方式评估被征收房屋价值。 被征收房屋建筑物价值为重置价格结合成新，一般采用重置成本法进行评 估。 3 3 / 1111 被征收房屋相应土地使用权价值为评估时点的市场价值，可采用市场法、 假设开发法、成本法或基准地价修正法等方法进行评估。 假设开发法 房屋征收范围内的在建工程采用假设开发法评估的，一般采用自行开发前 提，假设开发完成的房地产市场价值应当以政府管理部门批准的用途、规划参 数或规划设计方案等为依据，工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为 准。 标准价调整法 标准价调整法是将被征收房屋与标准房屋进行比较、分析，在标准房屋价 格基础上，通过价值调整得出其他被征收房屋价值的方法。评估程序如下： （一）将同一征收项目范围内被征收房屋按照房屋的用途、类型、建筑结 构、功能完整性、建造年代等因素划分房屋类别； （二）在同一房屋类别中选定标准房屋； （三）选用市场法、成本法、收益法等求取标准房屋的房地产市场价值。 采用市场法评定标准房屋的房地产市场价值的，可比实例应当不少于4 个； （四）确定影响房地产价值的调整因素； （五）采用有关标准或者统计分析等方法，确定各因素的调整系数或者调 整值； （六）计算被征收房屋的价值，计算公式为： 被征收房屋价值=标准房屋价值×（1+因素调整系数 1）×（1+因素调整系数 2）×…×（1+因素调整系数 n） 房屋分类 房屋按照用途分为居住房屋和非居住房屋。按照《关于调整本市房屋建筑 类型分类的通知》的规定，结合房屋用途、类型、建筑结构、式样、建造年代 等特征，合理划分确定房屋类别。 4 4 / 1111 居住房屋的调整因素 被征收房屋为居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整因 素包括楼层、朝向、以及其他因素。计算公式为：被征收房屋价值=标准房屋价 值×（1+朝向调整系数）×（1+楼层调整系数）×（1+∑其他因素调整系数）前款 计算公式中的朝向、楼层调整系数参照本规范附件1 至附件 3 确定；其他因素 包括采光、通风等其他影响评估对象的个别因素，调整系数应当根据具体因素 对价格的影响程度，合理测算确定，调整幅度一般控制在5%范围内。 非居住房屋的调整因素 被征收房屋为非居住房屋的，采用标准价调整法评估时，房地产价值调整 因素应当根据评估对象与标准房屋的区别、影响房地产价值的因素综合确定。 第三章被征收房屋室内装饰装修价值评估 七、被征收房屋室内装饰装修评估 被征收房屋室内装饰装修价值一般为装饰装修重置价结合成新，计算公式 为：装饰装修评估值＝装饰装修重置价×成新率 装饰装修重置价是指根据现行施工规范、采用现有建筑及装饰材料和施工 技术，按照评估时点的价格水平，重新完成具有同等功能效用的全新状态下的 装饰装修项目的正常工程造价，包括直接消耗的人工、材料、机械台班等直接 费用，施工企业的管理费、利润和税金等间接费用，以及设计、监理、质量检 测等其他费用。 评估方法 装饰装修重置价的评估方法有清单综合单价法、单位比较法、指数调整 法。 清单综合单价法是根据在评估时点的装饰装修工程各子项目的清单综合单 价与工程量，计算求得装饰装修工程造价，加上所需的工程建设其他费用确定 装饰装修重置价的方法。 5 5 / 1111 单位比较法是将房屋装饰装修作为整体，以单位面积（如建筑面积）为指 标，选取与评估时点接近的具有可比性的装饰装修工程造