房地产场营销策划报告

** 武汉·金地中心城项目 —-营销策划报告 学号： 班级： 目目 第一篇第一篇环境分析环境分析 1—1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1—3 项目介绍与分析 第二篇第二篇SWOT 分析分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇第三篇项目定位项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑 3-4消费能力分析 第四篇第四篇营销战略营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇第五篇营销推广策略营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 ** 姓名： 录录 ** 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动 第一篇第一篇 1-1.1-1.市场分析市场分析 ➢ 宏观市场分析宏观市场分析 2009 年，武汉楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务， 资金大幅回笼。 “日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商 略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略 2009 年， 武汉楼市将难见 08 年疯狂促销的列队格局。波澜不惊,武汉开发商高调收官。 ➢区域市场分析区域市场分析 光谷领衔—光谷领衔—- -大武昌强势外拓大武昌强势外拓 一、一、经济发展经济发展  光谷经济由民营股份制企业、三资企业、外资企业 “三足鼎立”的三大企 业群.  2004 年，湖北省武汉市审时度势，做出举全省之力建设“武汉·中国光 谷”的重大战略决策.05 年上半年， “光谷”在此前开工建设16 个光电子 信息产业项目基础上，又有 12 个光电子信息产业项目陆续启动建设，28 个项目总投资 31。5 亿元。长飞六期扩产、武汉邮科院 300 万公里光纤、 华工科技激光产业基地等一批具有优势产业项目实现了快速扩张。 2005 年 1 月至 6 月份,以光通信为主的光电子信息产业完成产值 45.9 亿元,增 长 50.2％，约占东湖开发区规模以上工业企业总产值的 55％，拉动作用 明显. 2006 年底,世界一 流高新技 术园 区——武汉科技 新城 项目 总体 规划环评 通过国家环保总局审查。按规划，武汉科技新城以东湖开发区为基础，西至二环 线,东至中环线，北至东湖南岸，南至汤逊湖北岸。规划总面积 224 平方公里， 预投资 600 亿元，人口将达 97 万人。 二、二、光谷环境光谷环境 1 1、、 产业环境产业环境 开发区内汇集了以武汉· 中国光谷—-——光电子信息产业为龙头，生物工程 与新医药、环保、机电一体化、高科技农业等高新技术竞相发展的产业格局， 并以每年 30%以上的经济增长速度发展。 2 2、、 人文环境人文环境 东湖周围，是中国高素质人才最为密集的地区之一，这里学府比邻，人才云 集： 18 所全国知名高等院校 教授级科研人员共 8000 余人 在校大学生共 50 万人 每年毕业大学生 50000 余人 ** ** 依托雄厚的科研力量,提供专项研发基金，培育并吸引领先研发中心 , 力争成为中国重要的光电子、生物制药、环保、软件、现代农业等产业研发 基地,拥有国内一流院校及完善的创新新孵化机制，推崇以人为本的现代生 活及创业环境 56 个国家、省部级科研机构 12 个国家重点实验室 65 个国家重点学科 7 个国家工程技术研究中心 多名两院院士 3 3、、 自然环境自然环境 本区域气候属北亚热带湿润季风气候,四季分明,年平均气温 16。3℃，年日 照总时数 1810 小时——2100 小时，年平均可日照总时数4450 小时，年降水 1150mm-—1450mm。 1—2。 光谷区域房地产住宅市场状况光谷区域房地产住宅市场状况 一一 。光谷房地产发展历程。光谷房地产发展历程 2001 年，武汉市政府亮出了光谷牌的城市发展战略，从此打破了光谷房 地产的沉寂。该地聚集了 18 所全国著名高等院校、56 所省部属科研院 所以及 20 多万名各类专业科技人员。 2002 年后，万科、保利等大型地产大鳄的进驻，使得光谷地产更是一片 灿烂。 2003 年是快速发展的一年，众多的大型项目逐步推出，光谷的名声再次 推至一个高点。 2004 年大面积开发依旧以关山外围为发展方向,关山一路部分楼盘的交 房，使得当地居住人气在直线上升，更多的顾客也把目光放到了那里。 2005 年随着关山房地产迅猛的增长,不断有大型社区型楼盘相继推出， 加速了市场的竞争力，并催化了各楼盘的品质不断的提高。 关山房地产市场最早源于当代物业对当代花园的开发。 尽管受当时武汉整体房 地产开发、消费水平较低的影响,但该项目仍然开发成功。紧追而上的华城新 都、水蓝郡、学府家园等，成为关山从起步到火热的发展过程的见证， “高知 人文住宅”是光谷楼盘的代表形象。随后，在光谷经济快速发展的影响下，国 内众多知名开发商纷纷看好关山楼市开发前景,抢滩光顾，如保利、万科、恒 大、卧龙等，诸多实力开发商的进驻抬升了区域楼盘的品质，同时也使竞争更 加激烈。 二．光谷部分在售楼盘一览表二．光谷部分在售楼盘一览表 价格价格（元（元建筑面积建筑面积 总套总套 名称名称楼盘位置楼盘位置/ /平方平方建筑类型建筑类型( (万万/ /平方平方 数数 米）米）米）米） 丽岛漫城丽岛漫城 东湖高新开发区 光谷大道西侧(国 际企业中心旁） 1500015000 小高层 （9 层、 11 层） 、 12161216 高层（18 层）套套 14 绿化率绿化率/ / 容积率容积率 55% / 155% / 1。。 5 5 ** ** 东湖广场华东湖广场华 公馆公馆 光谷国际广光谷国际广 场场 东湖高新开发区 珞瑜路关山口特 一号 东湖高新开发区 珞瑜路东 （光谷广 场的西北角) 65006500高层 205205 套套 350350 套套 3。038732%32% / / 4.44.4 77007700高层 商铺22 3232％％ / / 4.504.50 东湖高新开发区 南益巴黎豪南益巴黎豪光谷珞瑜东路2号 庭二期尚品庭二期尚品（华中科技大学 对面) 紫菘逸景华紫菘逸景华 庭庭 光谷坐标城光谷坐标城 三期三期 剑桥汇剑桥汇 世界城·加世界城·加 州阳光州阳光 南益巴黎豪南益巴黎豪 庭三期枫丹庭三期枫丹 白露白露 武汉恒大华武汉恒大华 府府 现代森林花现代森林花 园四期园四期 葛洲坝世纪葛洲坝世纪 花园花园 森林小镇一森林小镇一 期期 东湖高新技术开 发区关山大道 289 号 东湖高新开发区 关山大道 519 号 东湖高新开发区 珞瑜路叶麻店 东湖高新开发区 珞瑜路光谷广场 东 东湖高新开发区 光谷珞瑜东路2号 （华中科技大学 对面) 东湖高新开发区 珞瑜东路森林公 园南 东湖高新开发区 马鞍山森林公园 对面 东湖高新开发区 珞瑜东路26号(马 鞍山森林公园南) 东湖高新开发区 光谷大道 120 号 66006600 小高层（11 层)、高层 （24 层） 23622362 套套 33.723 3838％％ / / 2 2。。4 4 66006600高层(28 层） 小高层(7—11 层） 、 高 层(12