物业管理知识点整理参考版

物业管理知识点整理（参考版） 注：以上整理内容仅是我个人的理解，仅作参考使用，复习的重点以老师上课讲解的为准， 欢迎大家补充完善。 第一章第一章物业管理概论物业管理概论 1、物业的基本组成部分。 由此定义不难看出，物业包含三个基本组成部分： （1）已建成并投人使用的各类建筑物。 （住宅小区，商住楼，别墅，高层写字楼，仓库， 厂房等） （2）与建筑物相配套的设施、设备。 （3）相关场地。包括建筑物周围的绿地、庭院、道路、停车场等。 2、物业管理的概念。 物业管理物业管理，简单地说，就是人们对一个特定的物业进行的管理活动。关于物业管理的含义. （英译为不动产管理、房地产管理、物业经营） 广义的物业管理广义的物业管理， 是指一切为了物业的正常使用而对物业本身以及物业的所有者、 使用者所 进行的管理和服务活动。 包括房地产开发环节的早期介入、 物业前期管理、房屋及其设备设 施的维修保养、消防保安、环境卫生、绿化养护、道路养护、停车场管理和物业范围内的商 业服务、家政服务、房屋的装修装饰、房屋租赁等服务。广义的物业管理包括 物业开发、建物业开发、建 设和使用各个环节设和使用各个环节 狭义的物业管理狭义的物业管理， 一般只限于对某个已建成投入使用的具体物业在委托管理范围内所进行的 管理服务，其主要任务是房屋的维修养护、共用设备和设施的管理、治安保卫、清洁卫生、 绿化养护等服务。 3、现代物业管理起源的时期：物业管理是社会经济发展到一定阶段的必然产物，起源于19 世纪 60 年代的英国。真正意义上的现代物业管理是在美国形成并发展起来的。 19 世纪末 20 世纪初，美国经济进入垄断资本主义阶段，高层建筑在美国大城市中得到迅速发展，这 对专业的物业管理提出了要求。 现代物业管理兴起的一个标志是1908 年在乔治 霍尔特的策 划下，来自美国各地的 75 名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人员组织” （Chicago Building Managers Organization） 。大批物业管理的专业人才，进一步推动了物业管理行业的 发展。 第二章第二章物业管理的基础理论物业管理的基础理论 4、建筑物区分所有权的基本内容。 我国学者对建筑物区分所有权表述是多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物 时， 各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的共 用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。我国《物权法》 建筑物区分所有权第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第三章第三章物业管理机构物业管理机构 5、业主的权利与义务。 业主的权利： 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。 提议召开业主大会会议（20%） ，并就物业管理的有关事项提出建议。 提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。 参加业主大会会议，行使投票权等。 （投票权的确定） 选举业主委员会委员，并享有被选举权 业主的义务： 遵守管理规约、业主大会议事规则； （类似于合同关系） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环境卫生的维护等方 面的规章制度； 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定； 按照国家有关规定交纳专项维修资金； 按时交纳物业服务费用； 法律、法规规定的其他义务。 6、业主大会与业主委员会的职责与权利。 业主委员会的职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议， 监督和协助物业服务企业履行物业服务合 同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）业主大会赋予的其他职责。 业主大会履行下列职责（权利） ： (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则； (二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； (三)选聘、解聘物业管理企业； (四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生 的维护等方面的规章制度； 7、业主大会召开的条件。 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。 首次业主大会召开条件： 1.已交付使用的物业建筑面积达到50%。 2.已交付使用的物业建筑面积达到30%-50%，但使用已超过 1 年 集体讨论——书面征求意见 定期会议——临时会议 1.20%以上业主提议； 2.发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 3.业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况 8、物业服务企业与其他机构的联系。 一、物业服务企业和业主委员会的关系： 经济上的合同关系 、法律上的平等关系 、工作上 的合作关系 、聘用与被聘用的关系、委托与被委托的关系、相对独立的运作关系 。 二、物业服务企业与房地产开发企业的关系：1．房地产开发企业附设物业服务企业 2．委托专业物业服务公司实施物业管理。 三、 物业管理企业与相关部门的关系： 1、房地产行政主管部门：负责对物业服务企业经营 资质的审批、对物业管理招投标活动实施监督管理、 对物业管理活动实施监督管理、 组织物 业管理企业参加考评和评比。 2、工商、税务和物价等行政主观部门 工商行政部门：每年年检、年审、对违法经营有权依法进行批评、教育、处罚，直至吊销企 业营业执照，对合法经营给予保护和支持。 税务管理部门：定期和不定期的业务检查和指导 物价行政部门：加强物业服务企业的服务内容、标准和收费项目、 标准的监督，未经物价主 管部门批准，物业服务企业不得扩大收费范围，不得提高收费标准，若违反价格法律法规， 由价格主管部门依据《价格法》 《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。 第四章第四章物业服务市场物业服务市场 9、物业管理市场的基本构成。 1.市场客体 物业管理市场上的交换对象是“物业管理服务”，是一种无形的劳务。这种劳务包括物业管理 企业、专业企业或人员提供的以物业为媒的各种服务等。 2.市场主体 物业管理市场的需求主体是物业所有权人和使用权人， 供给主体为物业管理服务经营人， 即 通过合法手续取得物业管理服务经营资格的人或组织。 3. 协调主体，主要由政府或行业组织担任。 4.市场环境 市场环境是指能使市场交易得以顺利进行的环境。 即是指社会制度、 各种相关的规章和具有 法律效力的规范性文件以及社会风气、习俗等。基本的社会经济制度和法律。 10、物业费缴纳的主体。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使 用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 11、物业管理运行机制和组织模式 （一）价格机制：在其它因素相对不变的情况下， 当物业服务价格升高或降低时，会导致物 业服务供给的增加或减少及需求的减少或增加， 这种供给的增加或减少与 需求的减少或增加反过来又会引起物业服务价格的降低或升高， 引