物业经营管理的未来发展

第十章第十章物业经营管理的未来发展物业经营管理的未来发展历年考情历年考情 2013 年真题在新教材中所占分值为 65 分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，，是物业管理行是物业管理行业发展的方向。业发展的方向。第一节第一节资产管理的未来发展资产管理的未来发展知识点一：我国资产管理的现状与问题（知识点一：我国资产管理的现状与问题（轮换考点轮换考点）） 1.1.简述我国资产管理的基本现状？简述我国资产管理的基本现状？答：答：1 1．区域状况．区域状况一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。 ①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高 ②经济发达地区资产管理市场孕育较早②经济发达地区资产管理市场孕育较早 ③经济发达地区物业服务企业经营效益较好③经济发达地区物业服务企业经营效益较好 ④在经济发展的推动下，④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。较为完善。 2 2．企业运作状况．企业运作状况在业内资产管理开拓探索中，在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。模式。 2.2.简述资产管理的主要类型？简述资产管理的主要类型？答：目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。 1 1．专业服务．专业服务专业服务专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管技术能力和管理经验，理经验，以房地产开发建设单位、以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。物业服务企业既可以物业服务企业既可以提出方案，提出方案，全程参与方案的实施全程参与方案的实施，，也可以也可以仅仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。 2 2．多种经营．多种经营多种经营多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。多种经营包括：多种经营包括：物业服务衍生服务物业服务衍生服务、、代办服务代办服务和和咨询服务咨询服务等。等。 3 3．资产经营．资产经营资产经营资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活并获取相应利益的综合性活动。动。资产经营的对象主要是资产经营的对象主要是不动产。不动产。其产权归属主体既有房地产开发房地产开发建设单位建设单位，也有业主业主或其他单位其他单位。资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营自营，也有合作经营合作经营。 3.3.简述资产管理的运作形式？简述资产管理的运作形式？答：目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。 1 1．自营．自营自营自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的并对服务的过程和结果承担全部责任。过程和结果承担全部责任。如物业服务企业扩大经营范围，如物业服务企业扩大经营范围，以管理部以管理部为服务单位或建立专门部门为业主为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。代租、代售物业。 2 2．提供交易平台．提供交易平台提供交易平台是提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提提供技术支持等，供技术支持等，不参与交换的服务形态不参与交换的服务形态。。如：通过电子商务平台，电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地搭建经营场地，组织小区跳蚤市场跳蚤市场（旧货市场）（旧货市场）等。 3 3．合作经营．合作经营合作经营合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产共同开展资产管理经营。管理经营。如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据业主需求联系销售商为业主安装直饮水设备，而非自行研发、生产和销售。从资产管理经营实践来看，合作经营是当前较普遍的运作形式。合作经营是当前较普遍的运作形式。知识点二：国内外资产管理经验借鉴知识点二：国内外资产管理经验借鉴（轮换考点）（轮换考点） 4.4.简述香港、台湾、美国地区的资产管理？简述香港、台湾、美国地区的资产管理？答：（一）香港地区的资产管理（一）香港地区的资产管理 1 1．公营房屋的资产管理——．公营房屋的资产管理——物业管理私营化。物业管理私营化。针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离。 2 2．私营房屋的资产管理——．私营房屋的资产管理——大型企业管理为主。大型企业管理为主。香港的私营房屋主要由一些大型企业管理为主大型企业管理为主，这些机构不仅可为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦考虑跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业投资组合管理、建筑顾问、估价，并协助提升物业资产价值。 3 3．设施物业的资产管理——由设施管理公司管理。．设施物业的资产管理——由设施管理公司管理。现在很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。（二）台湾地区的资产管理现状（二）台湾地区的资产管理现状 1 1．台湾资产管理的界定．台湾资产管理的界定台湾物业管理以实现整合业界软硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：第一类第一类是是建筑物与环境建筑物与环境的使用管理与维护；的使用管理与维护；第二类第二类为为生活与商业生活与商业支持服务；支持服务；第三类第三类则是则是资产管理资产管理，，包括提供不动产经营顾问、包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投开发租赁及投资管理等服务。资管理等服务。 2 2．台湾资产管理的内容．台湾资产管理的内容 (1)(1)不动产经营顾问服务，不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定供不动产鉴定、估价估价等； (2)(2)不动产开发租赁服务不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租不动产的市场研究、开发、租赁、代理赁、代理等； (3)(3)不动产经纪服务，