物业内部承包责任书全套

物业内部承包责任书全套物业内部承包责任书全套承包方：枫丹·白露城市花园管理处发包方：深圳鹏基物业管理服务有限公司南京分公司为了使枫丹·白露城市花园管理处更好地自主管理经营，搞好物业管理服务工作，经研究决定在枫丹·白露城市花园管理处实行内部承包责任制。一、物业基本情况物业名称：枫丹·白露城市花园坐落位置：南京市秦淮区物业类型：住宅二、经济、管理指标（一）收入指标（详见附件 1：《经营管理指标》）（二）支出指标 1、人员编制（控制在编制定额内，详见附件 1：《人员编制表》） 2、费用支出（不得超过成本控制指标，详见附件 1：《成本控制指标》）（三）管理服务指标（详见附件 2：《物业管理服务企业标准（试行）》）三、承包方式自 xx 年 1 月 1 日起，由管理处集体（以主任为首）承包，负责枫丹·白露城市花园的物业管理服务与经营，收入、费用等指标按本文件规定执行，收支全面挂钩（独立核算）。第 1 页共 22 页四、考核方式发包方定期（一般为每月一次）按经济、管理指标对承包方进行考核，依照考核结果确定员工收入。其中，考核工资作为考核员工工作表现的标准工资；绩效工资作为考核综合收缴率的标准工资。五、奖惩方式 1、承包方全面完成或超额完成本文件规定的各项经济、管理指标，发包方则给予承包方发放绩效工资，并视经营效果发放奖金。 2、若承包方未能完成本文件规定的各项经济、管理指标，发包方将扣发绩效工资和一定比例的奖金。六、其他 1、管理处主任具有班长以下人员的任免决定权及聘用、解聘建议权，具有奖罚权和管理人员晋升、降职的建议权。 2、应急状态下，在每月费用指标控制范围内，管理处主任有权自行处置费用支出事宜（按规定补办相关手续）。 3、在管理权限、范畴内，管理处有权自主开展管理经营活动（收入归口到分公司，计入管理处总收入）。 4、对外经营、宣传等需要以分公司名义开展的活动，由分公司统一进行（收入计入管理处总收入）。 5、其他未尽事宜，按照分公司相关规定执行。第 2 页共 22 页发包方：深圳市鹏基物业管理服务有限公司南京分公司负责人：承包方：枫丹·白露城市花园管理处负责人：年月日附件 1 一、《经营管理指标》物业管理费装修服务费停车服务费综合收缴率广告宣传多种经营服务收入其他收入合计枫丹苑 602092﹪ 1、518 2、5 清雅苑 25 3、592﹪ 0、5 0、32 9、3 水秀苑 40 2、592﹪ 1、5145 白露苑 5092﹪ 2、215 3、2 鸿意大厦 70 1、595﹪1 0、573 总计 2452 7、5 / 6、7 3、8283 备注：多种经营包括材料、贸易、合作等；服务收入包括家政、维修、电梯、机电等；其他包括新拓展项目、培训、装修垃圾、自营业务等。二、《人员编制表》工种项目主任主任助理事务主管工程主管事务助理收费文员护管班组长护管员维修工第 3 页共 22 页客户服务运行工备注合计枫丹苑 12 兼 113182129 水秀苑 111811 清雅苑 11810 鸿意大厦 11811 全面入住前 12 白露苑 167 三、《成本控制指标》一、办公杂费（含公用交通费、文件资料费、办公设备保养、办公易耗品、书报费等等）600、00 元；二、公用通讯费 200、00 元；三、自用水电费（含管理处办公室、宿舍）700、00 元；四、维护、保养、运行费用（不包含绿化、电梯、保洁、地下车库）1000、00 元；五、人工费用由分公司本部统一控制；六、社区文化 500 元；七、业务招待费 300 元（须事前申报）；八、创优、入住、业务等其他费用按规定程序另行申报，经批准后予以报销；说明：合计为每月 3300 元；各项费用可在各项指标总额范围内调剂使用；在超出额不大的情况下，可在一个季度内调剂使用；节约部分的 50%划入管理处奖励基金。附件 2 物业管理服务企业标准（试行） ※说明：入住率较高的住宅型物业必须完全遵照本《标准》实施物业管理服务工作及其考核；入住率较低的住宅型物业以及其他类型物业以本《标准》为参照。 1、公共服务 ⑴、接待佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时主动、热情、规范；迎送接待业主(使用人)时，用语准确，第 4 页共 22 页称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录 A，服务忌语附录 B。对业主（使用人）的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主（使用人）的意见。 1）值守有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。 2）服务时限急修服务 45 分钟内到位，24 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。小修 3 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。（居民预约、雨天筑漏可不受 3 日限制）。 ⑵、房屋、共用设施、设备维护与管理 1）巡检每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查 1 次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价；每半年检查巡视 1 次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查；每半年检查清除 1 次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；每日巡视 1 次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修 1 次；业主已委托管理的空置房，每周户外巡视 1 次，发现门窗损坏、锁具被撬、第 5 页共 22 页异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施；巡检有记录；巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 2）房屋 ①装修管理 a、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人； b、对业主（使用人）装修房屋的申请，应在 2 个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务协议； c、业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； d、装修结束组织验收； e、验收合格 2 个月后组织复验； f、复验合格后 3 个工作日内退还装修保证金； g、对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。 ②油漆粉饰木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换的新木件应油饰，8 年油饰 1 次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其他各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应 5 年油饰 1