物业基本知识和法规

物业基本知识和法规（物业基本知识和法规（4 4）） 物业基本知识和法规（物业基本知识和法规（4 4）） 五、剖解导致行业性亏本的七大因素 因素 A：物业管理规模小 原因分析：目前，物业管理行业性亏本状态的形成在很大程度上是由于物业 管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致。 处理对策：加快物业管理市场化进程，充分运用市场竞争机制进行资源 优化配置。 因素 B：物业管理人员配置不合理 原因分析：物业管理人员配置不合理主要表现在两个方面：一是物业管理人 员配置过多，光人头就吃光了物业管理费，有的甚至还不够；二是物业管理人员 素质低。 处理对策：一方面物业管理公司要精减人员，按岗位合理配置人员，提高工 作效率；另一方面要选派优秀人才从事物业管理，同时加强物业管理人才的培训 和培养，提高物业管理行业的人才素质，进而提高物业管理的经济效益。 因素 c ：物业管理收费低 原因分析：物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务收费标准基本上实 行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。 因素 D：物业管理收费难 原因分析：业主拒交物业管理费主要有以下五种情况：一是人们思想观念未 能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务 方式不理解，产主抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服 务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节 未能明确规定，易引发争议；部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。 处理对策：一是要加强物业管理的舆论宣传，使之逐步深入人心并得到广大 群众的支持和赞同；二是加强物业管理法规建设，特别要制定物业管理收费的实 施细则，少物业管理收费争议；三是通过市场竞争，实行优胜劣汰，提高物业管 理服务质量，使业主乐意交费，接收服务；四是提高物业质量和其他服务质量， 消除业主对物业质量等的抱怨情绪，从而提高业主交费的自觉性和警觉性。 因素 E：物业管理配套役施不齐全，物业管理难度太 原因分析：现在有一些住宅小区或其他物业，由于在规划、设计时没有考虑 到日后的物业管理，致使物业分散，配套设施不齐备，物业管理隐患多，这给物 业管理带来了一定的难度，造成物业宫理成本高，物业管理难以提高水平、提高 档次。 处理对策：各新建小区在规划、设计时必须充分考虑到日后的物业管理，做 到配套设施齐备。最好的办洁就是物业管理公司要提前介入，参与小区的规划、 设计。对一些配套设施不齐备的住宅小区，要加大资金投入，如从维修基金或公 房出售资金中拿一部分钱用来改善小区配套设施。 因素 F：物业管理手段落后，管理成本高 原因分析：我国现阶段的物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智 能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，因 而导致物业管理成本的提高。 处理对策：新建小区要加强小区智能化实施建设，旧小区也要尽量加强小区 智能化设施的建设和改造，增加现代科技含量，提高物业管理手段。从而节约大 量的人力和物力，降低物业管理成本。 因素 G：物业管理服务项目单一，牧业管理公司自身造血功能差 原因分析：物业管理是一种综合性的服务行业，除开展常规的物业管理项目 外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。 处理对策：房地产开发商要对物业管理公司的物业管理给予大力支持，如提 供一定具有造血功能的经营牲用房等。同时，物业管理公司也要想方设法根据小 区自身的特点和业主的实际需求，开展多种项目服务，使其服务功能渗透到居民 生活的方方面面，以此来提高自身的造血功能，从而取得良好的经济效益。 六、缔造物业管理新概念 概念 A：零干扰服务 汽车开到住宅区门口，门就自动开了，主人走到楼门口。楼道门也应声而开， 路口电子屏流动显示着当天的天气预报和社区内特别通知等需要让住户们了解的 当天信息。抄表、收费、浇花这些也全是“无人化”的。1999 年出现在景田城市 花园的“零干扰服务”是物业管理的一种新突破。概念 B：氛围管理 在住宅区内用中华民族传统美德营造出温馨的服务氛围，传播文明、现代的生 活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。由中海物业首先实践的 “氛围管理”迅速被许多住宅区接受并加以弘扬，给深圳住宅区增添了传统与现 代相结合的文化魅力。 概念 C：个性化服务 在万科俊园率先采用的“个性化服务”能根据不同的住户提供不同的服务， 体现了物业管理“以人为本”的宗旨。这些全新的服务告诉我们，我们身边的物 业管理服务能达到多么好的程度。概念 D：“管理报告”制 我们缴的管理费都用在了什么地方？所花的钱值不值？当不当？1999 年 3 月 万科物业推出“管理报告”制度，每季向业主细说管理费如何花销、住宅区管理 得好不好。 概念 E：产学联手 1999 年 11 月下旬， 一群学主走上了金地物业管理的各个岗位； 一批金地物业 的管理骨干，则走进了深圳职业技术学院建工系的考场。学生们将在金地熟悉物 业管理的基础知识，完成理论与实践相结合的第一步。金地物业的管理骨干在进 行了系统的理论研修后通过严格的考试和考评走上了新的管理岗位。 概念 F：“一拖 N”管理 中海物业在管理跨度上加大、规模优势凸现的情况下创造出的“1 拖 N”的管 理架构弥补了过去“小而全”的不足。“1 拖 N”即确定一个资深的小区管理处为 区域管理中心，由它对周边小区新管理处实行工作统一安排、分头实施，人员统 一调度、分点驻守，管理统一标准、分片服务，财务统一分支、分别核算这种“ 4 统 4 分”的管理运作。“1 拖 N”使管理服务趋于规范化，使管理与维修人员配比 降低了 22%，提高了专业设备的使用率，使新小区的开办费平均减少了 2 成以上。 七、物业管理扭亏为盈秘诀 秘诀 A：业主自治与专业化服务相结合的“共管式模式” 1991 年，该公司在惜鉴国外同行经验的基础上，率先在天景花园推行由业主 参与小区物业管理，成立了国内首家业主社团法人组织一一“业主管理委员会”。 秘诀 B“寓管理于服务之中”的模式 1994 年公司率先在荔景大厦推出“酒店式服务”，安全员身着迎宾服装，使 出入大厦的业主（来宾）感受到一种和谐、温馨、亲善、愉悦的人文气氛。 秘诀 c：“无人化管理”模式 公司率先在万科城市花园营理处推行“无人化管理”。“无人化管理”可以 简单用一个公式概括为：“无人化管理”=“智能化”+专业化服务程序。“无人 化管理”不仅可以节省人力成本开支，更重要的是可以避免许多由于人与人之间 接触所导致的矛盾。 秘诀 D：“个性化管理服务”模式 在刚刚接手管理的万科地产开发的楼高 160 多米，被公认为国内领先并达国 际水准的深圳顶级超高层豪华住宅一一“万科俊园”，首次推出“个性化管理服 务”管理新模武。个性化管理服务是一种新型管理服务模式：是对原有模式的延 伸。作为一种服务模式，其宗旨不仅在于针对业主的某些个性需求策划一些特别 的服务，重要的是改变一种管理服务与策划的观念与方法，开拓一种新的管理模 式而不单单是提供一些服务项目，模式的建构是要建立一种个性化服务项目能动 式的孵化机制，建立信息（包括业主需求信息）输入或服务输出的动态循环系统。 秘诀 E：人才理念和顾客理念一一“以人为本” “