建筑工程住宅楼一般成本价剖析

建筑工程（住宅楼）一般成本价剖析建筑工程（住宅楼）一般成本价剖析 房子价格是由多种因素交互作用所决定的，极其复杂，而建筑成 本则相对稳定，但也不是一成不变的，造价是个动态的概念。 不同时期建造的房子，价格相差极大，建安成本与施工时期的 建材价格关系极大，特别是人工价格、钢材和水泥等主材价格波动对 造价的影响很大。 建安成本地区差别极大，如有的地方土质条件好，自然承载力 高，而有的地区土质条件差，要增加基础造价。不同地区抗震设防烈 度也不同，造价也就不同。 有的地区设计标准高，而有的地方设计标 准低，相同的建筑造价也就有高低。 不同的建筑类型，不同的结构体系，不同的基础设计方案，其 造价也不同，如钢筋混凝土结构与砖混结构其造价不同， 高层与多层 造价也不同， 如桩、 钢筋和砼等指标， 砖混结构最低、 多层含量较低、 高层含量较高。而砌筑工程、屋面工程等则相反，多层含量较高、高 层含量较低。 房屋的不同交付标准，不同的装修标准，其造价也不同，如毛 坏房与装修房价格不同，初装修与精装修价格不同。 房价的高低还与规划所规定的容积率有关， 所谓容积率是指一 个小区的可计入容积率总建筑面积与用地面积的比率， 地下部分一般 不计入容积率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的 比例。高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2。容积率越 高，开发商利润就越多。 房屋所处地区和地段不同，价格相差极大，地段对房价的权重 最大。一二三四线房价悬殊惊人，可能相差十倍左右，同一城市市中 心与郊区价格相差极大。房价是最因地制宜的。 居住类商品房成本包括以下几大块：前期费用、配套费用、土 地成本、动迁成本、建安成本、管理费、利润、规费和税金。 其中，规费和税金是静态的固定成本，一般为135 元/平方米 左右，而其他费用则是动态的，波动的。二手房的交易成本更大，其 税费占总房价的 10%之多。 前期费用包括勘察设计及前期工程费， 一般为房屋建筑安装工 程费×8%，约 150 元/平方米左右。 在建造过程中， 还包括聘请监理公司、 工程造价咨询公司等费用， 监理费一般是 20 元/平方米左右，咨询费 10 元/平方米左右。 配套费用包括小区设施建设费，其中基础设施费方面，包括房 屋开发过程中发生的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电话等市 政配套以及道路等基础设施费用。 小区配套设施费方面， 包括开发小 区内发生， 可计入房屋开发成本的而不能有偿转让的公共配套设施费 用，如配电房、水塔、会所、车库等设施支出。 管理费包括项目开发建设及销售过程中所发生的各类管理费 用、贷款利息等硬性成本出和各种隐性支出 （如公关费和行贿等各种 开支）。这些费用难以量化和测算，不确定性极大。如广告、策划、 销售代理费： 一般在30～200元/平方米， 高者可达500元/平方米。 更大的一块是开发商资金成本， 包括利率和为获得贷款所花费的公关 成本，一般为400 元/平方米左右。房地产是个吸金行业，对资金需 求极大，在房地产景气时期，可通过资金杠杆效应获得巨大利益，但 过高的负债率或缺少现金流，极易造成资金链断裂，所以，房地产是 高回报行业，也是高风险行业，略高于社会平均利润也可接受。 开发商的利润，根据房地产上市公司的公告，房地产企业，净 利润率在 20%左右，略高于社会平均利润，却与民众的实际感受有 很大差异，而根据胡润富豪排行榜，中国房地产商不仅排名居前而且 数据也占绝对多数，房地产绝对是暴利行业。根据我的估算，房地产 业的净利润率在 30%左右，最高可达100%，甚至更多。特别是有 些开发商运气好，前期低价拿地而房子销售正好遇上房市大牛市， 这 时他的利润是相当可观，300%也有可能的。相反的例子，有的地王 拿地价格极高，又正好遇上调控，那么房价销售价格可能不及当时拿 地时的楼板价。 土地成本为土地使用权出让金与土地开发费用之和。 首先是区 片基准地价，其次是日期修正系数，5 年前取得的土地价格极便宜， 土地价格的爆涨是近几年的事。如根据地价动态监测体系公布： 200 4 年底的住宅用地地价指数为 1.02%；2007 年第一、二季度为 2. 83%、2.11%。翻了一番还多。土地费一般二线城市市区为70～1 00 万/亩，容积率一般为1.0～2.0，故折算楼面价为： 525～1500 元/平方米，市区中心地带一般为200 万元/亩，折算楼面价为：15 00～3000 元/平方米，核心区域可达 300 万元/亩以上，单方土地 造价更高； 一线城市甚至有高达 20000 元/平方米以上的土地单方楼 面造；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100～500 元/ 平方米，也有高达 2000 元/平方米以上的情况。 建安成本包括土建、安装、装修、室外绿化景观等。我们以小高 层为例， 分析建筑成本构成。 土建造价约为 1380 元/平方米左右 （毛 坯），安装造价130 元/平方米左右，这相对固定，装修费用根据装 修标准而定，从 1000 至 10000 元/平方米不等。万科的建安成本 已经达到 3500 元/平方米了，因为万科的房子是装修交付的，而非 一般的毛坏房。 具体到分部分项工程造价，其构成如下： 1、桩基工程（如有）：约 70~130 元/平方米，中位数约 100 元/平方米左右； 2、钢筋：含量40~80 公斤/平方米左右，约200~400 元/平方 米，中位数约 300 元/平方米； 3、混凝土：指标0.3～0.5 立方/平方米，约110～180 元/平方 米，中位数约 145 元/平方米； 4、砌体工程：60～120 元/平方米，中位数约 90 元/平方米； 5、抹灰工程：30～50 元/平方米，中位数约 40 元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：60～120 元/平方米（以一般涂料为 标准，如为石材或幕墙，则可能高达 300～1000 元/平方米），中 位数约 90 元/平方米； 7、屋面工程：20～40 元/平方米，中位数约 30 元/平方米； 8、门窗工程：指标 0.25～0.5 平方米/平方米, 100～200 元/ 平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300 元/平方米，中位 数约 150 元/平方米； 9、公共部位装饰工程：20～100 元/平方米（与小区档次高低关 系很大，档次越高，造价越高），中位数约60 元/平方米； 10、地下室（如有）：增加造价 40～100 元/平方米，中位数约 70 元/平方米； 11、室内水电安装工程（含消防）： 100～160 元/平方米（按小 区档次，多层略低一些），中位数约 130 元/平方； 12、电梯工程（如有）：40～160 元/平方米，与电梯的档次、 电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为60～140 元/平方米，中位数约 100 元/平方； 13、 人工费： 指标 3～4 工日/平方米， 约 120～180 元/平方米， 中位数约 150 元/平方； 合计，建安直接费约 1480 元/平方米。 室外配套工程：30～200 元/平方米，中位数约 115 元/平方； 以上是业主和咨询公司所采用的造价分类分析方法。 承包商对 建安成本测算更