民法小案例

1. 1.离婚案。离婚案。 夫妻购房时男方父母支付了部分购房款，房屋登记在男方一人名下。 女方主张男方父母支付的购房款属于对男女双方的赠与。 男方主张父母支付的购房款属于借款，该借款属于男女双方的夫妻共同债务。 男方还提供了借款人只有男方一人的借条予以佐证。 男方父母觉得不靠谱，干脆另案起诉男女双方， 以借款纠纷为由要求男女双方共 同偿还代付的购房款。 根据《最高人民法院关于适用最高人民法院关于适用若干问题的解释若干问题的解释( (三三) )》第 七条第一款“ 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产， 产权登记在出资人子女 名下的， 可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定， 视为只对自己子女一方的赠与， 该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”的规定，如果男方主张其父母支付的购 房款属于对男方的赠与，则该部分购房款以及对应的房产份额就与女方无关了。 但是这个男方却主张是借款是夫妻共同债务。如果是借款，则男方是在婚后借到 该笔购房款，该笔购房款是婚后取得，属于夫妻共同财产。那么虽然女方要背负 偿还一半代付购房款的义务，但女方享有了该一半代付购房款的所有权，特别是 享有的该一半代付购房款所对应的房产增值部分的所有权。 所以男方以及男方父母主张代付购房款为借款，实际上是便宜女方了呀。 而对于女方来说，如果在男方主张是借款的情况下顺水推舟确认借款，那么女方 就可以占男方的便宜了。但女方偏不，女方坚持该款项是赠与。但是一旦认定为 赠与，因为房产登记在男方一人名下，那么就属于对男方个人的赠与，与女方无 关了啊。 1 所以女方主张代付购房款是赠与，就会便宜男方了。 2. 2.中国用于居住的建设用地使用权只有中国用于居住的建设用地使用权只有 7070 年，那年，那 7070 年之后怎么办？年之后怎么办？ 2016 年 11 月 27 日， 《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的 意见》（以下简称《意见》）正式对外公布，对长期以来社会所关注的八大产权 问题明确了方向，而这也是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。并且 《意见》开头第一句就表明了“产权制度是社会主义市场经济的基石，保护产权 是坚持社会主义基本经济制度的必然要求。有恒产者有恒心，经济主体财产权的 有效保障和实现是经济社会持续健康发展的基础。”释放了对产权保护的积极信 号。 其中第十条 “健全增加城乡居民财产性收入的各项制度”中提到了关于建设用地 土地使用权到期后续期的问题， 表示将研究到期后续期的法律安排。 原文为： “研 究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排， 推动形成全社会对公民财 产长久受保护的良好和稳定预期。” 表明：1）土地使用权续期制度肯定要做，并且将会有具体的方案； 2）目前对于 土地使用权到期后怎么办，依旧尚无定论。 目前“关于土地使用权到期后怎么办？”有如下 2 个规定： 2 1、按照新颁布的《物权法》一百四十九条规定： “住宅建设用地使用权期限届满 的，自动续期。” 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定：“土地使用权出让合 同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申 请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准予以 续期的，应当重新签订合同，并交付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约 定的使用年限届满， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获 批准的，土地使用权由国家无偿收回。” 所以土地使用权到期后，可能有以下处理方法： 作为住宅用地和非住宅用地可能会存在一些不一样的情况。 但到底如何续期？是有偿续期还是无偿续期？有偿续期的话， 收费标准是什么？ 目前还没有具体的规定。 现实中已有这样一个产权到期处理案例： 3 补充说明一点： 我们能做什么？尽可能的在买房的时候预防、避免这个问题呢？ 首先要了解，其实，我们购买各类商品房之后，获得是房屋产权，包括了房屋所 有权和土地使用权两部分。 房屋产权=房屋所有权+土地使用权 其中，房屋所有权的期限为永久。是私有财产的一种， 我国法律规定（《中华 人民共和国宪法中华人民共和国物权法》），私人对其合法的收入、房屋、生活 用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 其中，土地使用权的期限是有年限的。是指国家向组织、机构、个人出让土地使 用权利，根据《中华人民共和国宪法》规定，我国土地是归国家和集体所有的， 土地使用权出让时，国家根据开发商开发的类型不同，出让的年限也不同，一般 如下： （一）居住用地 70 年； 4 （二）工业用地 50 年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； （四）商业、旅游、娱乐用地 40 年； （五）综合或者其他用地 50 年。 也就是说，我们购买的各类商品房，房屋所有权永远归属我们，只要你的房子没 有完全毁灭，你就一直享有拥有权。但是土地使用权有50 年、70 年等，会有到 期的问题。 因此，由于房屋有折旧，日常生活中的房产增值，是因为其所占用土地增值。如 果要买房，一定要注意它的土地使用权年限，若剩余年限较短，需谨慎购买。 土地使用权年限从什么时候开始算? 不同类型的房屋，产权年限计算起始时间也不同。 1、商品房、经济适用房、两限房产权年限是从开发商拿地之日算起，产权年限 与房子建成时间无关。 举个例子： 5 也就是说， 你 2016 年买到的房子虽然还是 70 年产权， 但买到时只有 64 年 （70-6） 的土地使用权。 2、公房的房屋土地使用权年限从交第一笔土地收益金开始计算。 对于一个小区来说，不同楼栋建成时间不一样，因此，一般是按照本栋楼第一户 办理上市的时间计算。产权年限与房子建成时间无关。 举个例子： 3. 3.买买 5050 年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？年产权的商住两用型房子有什么隐藏的风险？ 50 年产权的商住楼不存在任何“风险”。但是“缺点”倒是有一些。 1、首先 50 年产权不能落户，未来刚需接盘的少，增值幅度比住宅低。 2、50 年产权属于商业地产，政策上是要征收房产税的，每年征收购房价格的 0.84%，但是现在实际上没有执行这一条，以至于绝大多数人都不知道，未来政 策走向就不好说了，住宅要开始收增量的话商住楼的房产税估计也是要收的了。 3、卖出时交易税费高。商业地产过户时需要缴纳各种各样的税费，个人所得税 是必征的（不像住宅可以满五唯一的情况下减免），契税按 3%征收。还有一个 最大的问题，商住两用房在出售时，如果买入和卖出之间有差价的话，则需就增 6 值部分缴纳 30%以上的土地增值税，除非做成原价出售。如果买入和卖出间隔时 间较长，则房屋所在区域的地区指导价（税务部门认可的最低过户价）肯定会调 高，也就无法做成原价出售，那么必然要缴纳土地增值税。 土地增值税，税费为差额扣除相关费用后的 30％－60％（按差额比率不同累进 计算） （1）增值额未超过扣除项目金额 50％部分，税率为 30％； （2）增值额超过扣除项目金额 50％，未超过扣除项目金额 100％的部分，税率 为 40％； （3）增值额超过扣除项目金额 100％，未超过扣除项目金额 200％的部分，税率 为 50％； （4）增值额超过扣除