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第一章 物权的设立、变更、转让和消灭专题 案例 1 张某对违章建筑主张所有权纠纷案 案情简介 陈某系张某丈夫，陈某从胡某处购买铜原县高家镇水园街 11 号一间半住房后， 在该房前未经批准占用公用土地搭建面积为 40.25 平方米的木结构房屋一间，并 于 9 年后改建为石棉瓦屋。再过 9 年，铜原县进行街道整治，经铜原县城市建设 指挥部批复后再经铜原县人民政府批准， 将该地段作为建设县城公园之用。 随后， 铜原县城市建设指挥部在拆迁该地段时，对陈某从胡某处所购一间半住房，按有 关规定作了安置。 对在房前违章搭建的石棉瓦平房， 作出由陈某自行拆除的决定。 后因铜原县外北街居委会需要临时占用该石棉瓦平房办公， 遂与陈某协商购买该 违章建筑残值（拆除材料值） ，价值 640 元，由城建指挥部付款后陈某出具领条 一张。在领取该款半年后，陈某和张某隐瞒真实情况，向铜原县规划委员会申请 办理扩建房屋的产权证，同年铜原县规划委员会由于审查不严，予以批准。陈某 夫妇为占有该违章搭建房，双方协议离婚，在财产分割协议中约定： “水园街 11 号未拆除的 40.25 平方米石棉瓦房屋属张某所有” ，并经铜原县公证处公证。事 后， 张某强行搬进外北街居委会正在使用的石棉瓦房。同时张某持规划部门的批 复和公证书向铜原县房地产管理局办理该石棉瓦房的产权证。 因房地产管理局审 查不严，向张某颁发了铜权字第2476 号《房屋所者权证》 。次年，张某将领取的 石棉瓦房残值款 640 元强行退给外北街居委会。铜原县规划委员会查明真相后， 作出了撤销对违章建筑石棉瓦房产权申请批复的决定。 随后铜原县公证处作出了 撤销公证书的决定， 铜原县房地产管理局也作出了关于缴销铜权字第 2476 号 《房 屋所有权证》的决定。对此，张某以“搭建 40．25 平方米房屋时，没有健全的 管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”为由，主张撤销铜原县房地 产管理局关于缴销铜权字第 2476 号《房屋所有权证》的决定并确认其对该房屋 享有所有权。 法律问题 1．张某办理的房屋产权证是否有效?她是否取得石棉瓦房的所有权? 2．张某的主张是否合理? 法理分析 (一) 房地产权属登记 房地产属于典型的不动产，其物权采用登记的方法进行公示。根据《物权法》 的规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 1．不动产登记 我国《物权法》第二章第一节对不动产登记的有关事项作出了规定，其中第 10 条至第 13 条对不动产登记机构及其职责、登记所需材料等分别作出了规定。 根据《物权法》第 10 条的规定，我国不动产实行统一登记制度，而此前我国不 动产登记是实行分部门登记的办法。根据《物权法》第 1l 条的规定，申请登记 的当事人， 应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、 面积等必要材料。 根据《物权法》第 12 条的规定，不动产登记机构在登记 时不仅要 “查验申请人提供的权属证明和其他必要材料” ， “就有关登记事项询问 申请人” ，而且“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可 以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看” 。这表明我国不动产登记的审查 实行以形式审查为主，以实质审查为辅。根据《物权法》第 13 条的规定，登记 时登记机构不得要求对不动产进行评估，也不得以年检等名义进行重复登记。 我国《物权法》还对不动产的预告登记和异议登记作出了规定。 《物权法》 第 19 条规定，利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正 登记。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的， 利害关系人可以申请异议登记。 登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记 失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 《物权法》第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为 保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经 预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权 消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 2．房地产权属登记 房地产权属登记是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属情况进行 持续登记。房地产权属是指房地产所有权、使用权及其他权利，如租赁权、地役 权等。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房 地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产权属登记是国家确认房地产产权归属 的法定程序， 经登记的房地产产权， 受国家法律保护， 任何单位和个人不得侵犯。 我国房地产登记具有以下特征：(1)房地产权属登记为房地产权利动态登记。 即当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均必须依法登记，房地产权属登记不 仅登记权利的静止状况，而且也登记权利的动态过程，使第三人可以就登记的情 况，推知该房地产的权利状态。(2)房地产权属登记实行强制登记制度，即房地 产权利初始登记后，涉及权利变更、转移、消灭等，权利人必须申请登记，若不 进行登记，不产生不动产物权变更、转移或者消灭的效 力。(3)颁发权利证书，即房地产权属登记机构对权利人申请登记的权利，按程 序登记完毕后，颁发权利证书，权利证书为权利人享有权利的凭证；不动产权属 证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动 产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 我国房地产权属登记包括申请登记、勘验绘图、产权审查、绘制权证和收 费发证五项程序。房屋权属登记要求产权来源清楚，证件齐全，手续完备，符合 法律法规，没有权属纠纷；申请人要提供证明身份和产权来源的证件、证明材料 并有相应的时间限制。 就本案而言，张某在形式上已经完成房地产权属登记，取得权利证书，但是 并不能因此认为她已取得违章搭建的石棉瓦房的所有权。我国《物权法》第 21 条规定： “当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责 任。 ”虽然《物权法》并未明确规定，通过提供虚假材料取得非法建筑权属证书 是无效行为， 但是我国 《民法通则》 第 58 条第 l 款规定：“下列民事行为无效： …… (五)违反法律或者社会公共利益的……(七)以合法形式掩盖非法目的的。 ”可见， 张某通过隐瞒真实情况取得房屋权属证书的行为属于无效民事行为， 她并不能因 为取得权属证书而取得石棉瓦房的所有权。 (二)违章建筑 违章建筑是指未经办理合法手续，擅自建筑的建筑物、构筑物。我国居民修 建住宅，应当由本人提出申请，经城镇规划管理部门许可，土地管理部门审核， 报县级人民政府批准后，方可进行。 在本案中张某夫妇修建房屋事先未经申请， 事后也未补办有关手续。后来将 搭建的木房改建成石棉瓦平房时，没有申请扩建住宅，未能取得该搭建平房的申 请批准手续，修建行为应当认定为违章搭建。张某提出的“当年搭建房屋时，没 有健全的管理机构和审批制度，应视搭建房屋属合法建筑物”理由不能够成立。 张某夫妇搭建房屋时，有关机构确实尚未建立，但在这些机构建立后，张某夫妇 从未补办建房手续。铜原县城市建设指挥部在拆迁安置时，仅对陈某所购