物业管理实施方案(参考)

小区物业管理实施方案一、首语非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 XX 物业管理有限责任公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。二、项目管理分析贵单位是实行 24 小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历） 1 进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。四、物业管理初步方案说明本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2 管理机构设置及人员配置根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人” 的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3 项目部 2 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理 1人，管理员4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。 4.2.3.1 服务时间及人员分配人员经理时间周一周二周三周四周五周六周日 08:30-18:00 11 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1 0管理员08:00-17:00 1 夜班安排管理人员轮流值班 4.2.3.2 岗位安排岗位名称人数经理管理本部门员工，处理本部门日常事务，处理投诉。安排小区的日常物业服务管理员的开展，监督检查，客户服项目部务。 4.2.4 保安队 4.2.1 概述 3 工作内容工作区域项目部备注根据本项目实际情况及严格按照国际质量体系标准，项目部保安队需设领班 1 人， 3 名队员，负责小区巡逻、门岗、监控，露天停车场管理等职责。实行 24 小时保安运作。 4.2.4.2 服务时间及人员分配人员领班巡逻岗时间周一周二周三周四周五周六周日 08：00-17：00 08：00-18：00 18：00-08：00 08：00-18：00 18：00-08：00 门岗保安说明：如果在特殊情况下需要增加人员，我司将由保安部统一调派，以保证所有工作的顺利进行。 4.2.4.3 岗位安排部门岗位名人工作内容工作备 4 称领班领班数管理本部门员工处理本部门日常事务区域注各区域门岗内外门岗保安员人、物、车出入检查巡逻岗保安员小区内外巡逻安全检查各区域 4.2.5 保洁绿化队 4.2.5.1 概述根据本项目实际情况，保洁队需设领班 1 人，保洁员 2 人，共计 3 人。 4.2.5.1 服务时间及人员分配人员领班时间 08：00-17： 00 保洁员06：30-16： 30 注：每天正常有 1 人工作。当有重大活动需增加人员时由公司保洁部调派。 4.2.5.2 岗位安排 5 周一周二周三周四周五周六周日部岗位人数工作内容工作区域备注门名称保洁绿化保洁领班管理本部门员工处理本部门日常事务。室内及室外区域室内及室外区域室外地面公共车库、楼道、台阶楼梯、公共卫生间、公共绿化及所有公共区域。队队员 4.2.6维修队 4.2.6.1 概述根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，维修队需设领班1 人，维修工2人，实行 8 小时工作制。星期六日采用轮休制。 4.2.6 .2 服务时间及人员分配人员领班时间周一周二周三周四周五周六周日 08：00-17： 00 维修工08：00-17： 00 注：维修员休息或有重大维修任务时由工程部提供人员支持。 4.2.6.3 岗位安排部门岗位人工作内容 6 工作区域备注名称维修队领班数管理本部门员工处项目部，各层公理本部门日常保修、共区域、办公室日常设备巡检、维护保养维修员完成每天的日常的工作，对公共设备每天的检查，以及完成小区业主需要的服务小区各区域 4.2.7 从业人员的素质要求部门岗位人数全面负责小区经理项目部工作及项目部管理员维修维修班职责具体条件大专以上文化，物业管理相关专业，3 年以上物业管理经验协调能力强。高中以上文化，品德高尚，普通话标准，有工作经验。与客户联络费用结算，客户回访，档案管理处理日常报修及设施设备的 7 四级以上技术等级，熟悉各种设施设备的维修与养护工保养与巡检保安队保安员安全保卫，巡逻 22 周岁以上 46 周岁以下，高中以上学历身高 1.70-1.80CM 双眼裸视力 1.2 以上身体健康，反应敏捷。有安保经验。清洁绿化部 4.2.8员工培训详见员工培训计划表和培训记录。 4.2.9 员工日常考核详见员工日常考核制度。 4.2.10 奖惩详见员工奖惩制度。 4.3岗位职责 4.3.1项目经理一、主持XX 物业的日常管理工作。根据小区各时期的实际状况，提出改进和提高物业管理工作水平的意见措施。清洁工公共区域卫生清洁，绿化保养能吃苦耐劳，工作兢兢业业。 8 二、对公司和业主双方负责和汇报工作，按时向公司和业方提交工作计划和小结，听取业主的意见和要求，并在规定期限内落实执行。三、负责召集员工每月例会，检查工作落实情况，布置工作任务，协调员工关系，就项目物业管理执行中的问题提出解决方案。若发生重大事件或超出岗位职责权限的应立即向公司和业主汇报。四、进行巡视，对设备运行保养、安保、保洁和绿化等方面的服务情况进行了解，每天检查各个重点环节，发现问题及时解决。五、发生紧急事件时，立即组织相关责任人员进行处理，按应急方案制定的措施执行。对发生的紧急事件应在事后组织相关责任人员总结、学习，分析原因并写出的告向公司和业主汇报。六、每月