房地产发展史

房地产发展史房地产发展史 一、一、房地产发展历程房地产发展历程 中国房地产业起步于上世纪90 年代初，至今已有 25 年的历史了，按时间段来划分，中国房 地产市场大约划分为三个阶段： 起步阶段。起步阶段。 1990 年至 1998 年，是我国房地产业的起步阶段。这一阶段的房地产业有两个关键词： 一是“无序” ，二是“调控” 。 由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主， 只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘） 、惠州（楼盘） 、北海（楼盘）等 地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土 地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发 商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。 针对这一状况，1993 年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头” 的方式， 责令银行对企业的期货、 股票、 房地产类投资停止贷款， 开始了第一轮的宏观调控。 直至 1997 年 8 月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的 增长点” ，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5 年的宏观调控。 提速阶段。提速阶段。 1998 年至 2003 年，是我国房地产业的提速阶段。这一阶段也有两个关键词，一是“停 止福利分房” ，二是“按揭贷款” 。 这两项举措使得房地产业的发展猛然提速， 1998 年商品房销售面积较 1997 年实现大幅 度增长，首次突破 1 亿平方米大关。之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。 调控阶段。调控阶段。 2004 年至 2013 年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。这一阶段的关键词是“政策 多，时效短” ， “保障房” 。 “国八条” 、“国五条” 、“新五条” 接连推出， 120 平方米普通商品房实行一年即为 “90/70” （90 平方米占比必须在 70%以上）所替代。其中最重要的一项法规是“截至 2004 年 8 月 31 日，所有商品房用地停止以协议方式出让， 必须实行‘招、拍、挂’ ” ，被业界称为“8·31 大限” 。这是我国房地产业真正开始走向规范与良性运行的分水岭！也是行业的资本属性开 始显露“推手”面目的起点 这一阶段另一重要事件是“保障房” 。20112011年“十二五”启始之年，启动了“五年建设年“十二五”启始之年，启动了“五年建设 36003600 万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时万套保障房”的宏伟计划。这一计划标志着我国房地产业从此进入成熟稳定的发展时 期。期。 通过上述三个阶段的发展， 中国新建各种住宅近 200 亿平方米， 其中超过 100 亿平方米 的商品房住宅，有效地提升了超过 1 亿个家庭的住房水平。2013 年，全国商品房销售总额 已突破 8 万亿元，如加上每年投入使用的400 余万套保障房部分，规模更加宏大。 20032003 年年-2014-2014 年房产十年的风雨变迁年房产十年的风雨变迁 长时间以来，房地产业为我国 GDP 增长做出了巨大贡献，但有人言，它支撑不了一个大国 的崛起，这是专家应该研究的问题。 但我们不能否认，它确实给中国经济带来了变化， 是国 民经济的支柱产业。在现在中国的一个家庭中，主要的财富和重要的投资也是房产。 2014 年 6 月 28 日， 著名经济学家陈志武在投资者保护高峰论坛上就表示， 中国家庭资产配置中， 有 79%投资于房地产。不难看出，房价的上涨与下跌，关乎着家庭财富的增长与缩水，同 时牵连着国人的投资方向。 2003 年以前，国人对房地产的投资少之又少，从2004 年开始连续数年房价快速飙升，接着 到 2008 年的金融危机，进入一段时间的低迷后再续升势， 直至现在的颓势尽显。 十几年来， 房地产投资犹如一部跌宕起伏的大片， 购房者便是电影里的演员， 总是徘徊在什么时候该买 房、什么时候该卖房、买什么样的房的纠结中，拿捏得准的人便赚得盆满钵满。 20032003 年以前：投资房地产是一个冷门专业年以前：投资房地产是一个冷门专业 2003 年以前，特别是 1998 年以前，大多数国人对 “商品房” 究竟是一个什么样的概念， 基本是处于一个懵懵懂懂的状态， 拿钱买房最多是自住， 对于投资房地产就更是一个冷门专 业。 20032003 年至年至 20082008 年：房地产投资的黄金五年年：房地产投资的黄金五年 2003 年被称为是 “换届年” ， 2003 年至 2008 年， 被认为是房地产投资的黄金五年。 2003 年 8 月，国务院发布“18 号文件” ，明确将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业 之一。 随着房地产市场化的推进， 房地产开发企业如雨后春笋般在全国各地兴起。 与此同时， 一个“拉帮结派”的群体——炒房团也走入了楼市。在大量资金涌入的情况下，中国房地产 业发展开始步入快车道。 炒房团最初是从温州（楼盘）人开始， 最初他们也只是从自家门口开始炒起，后来延伸 至周边的上海（楼盘） 、杭州（楼盘）等地，然后再转战珠三角和环渤海一带，最后演变成 了“全国炒房团” 。曾经有媒体报道，温州瑞安一个地道的农民， 2005 年开始炒房，这已经 是很晚起步的了。他先是拿出 200 万元积蓄，在不远的杭州试了一把， 半年就赚了 50 万元， 比辛苦采沙好赚多了，回到村里就引来了许多羡慕，同时还引来了入伙资金。之后，他与同 乡 8 个人携 2000 万元本金杀入上海楼市，看好浦东一处刚开盘的高档公寓后，全资进入， 两个月后转手，盈利就高达 25%。接下来，他就转战到了全国其他地方，一天下来，能卖 几套房子，盈利就有几百万元。 “可怕的温州人”买房更是跟买菜一样，出手相当阔绰，所到之处，必然“掳走”大量 房产，同时也会引起当地房价暴涨。到底有多少温州人在全国各地购房、炒房，有多少民间 资金在流动，得到普遍的认同与最广泛引用的一种说法是“10 万人 1000 亿元” 。 受到温州炒房团赚钱的刺激， 全国其他地方的炒房团也开始蔓延开了， 大量资金纷纷抛 向了楼市。 《投资与理财》记者综合了多家媒体报道的一些案例，我们可以一起看看那些年 炒房团投资房地产的疯狂： 有人是抱着暴富的心态， 有人是出于从众的心理， 当看到房价猛涨， 其他人赚钱的时候， 一些非炒房团的散户也将自己的资金投入到了楼市。 哪里有需求，哪里就有市场。炒房团不但促涨了房价，同时也促涨了地价。在开发商逐 利的助力下，一批又一批的“地王”价格刷新。当然，促涨地价的不仅仅只是炒房团，不过 地价的提高，除了直接抬高了房价，同时也吸收了更多的资金进入楼市。 20082008 年至年至 20132013 年：房地产业的暴利晚餐年：房地产业的暴利晚餐 房价经过多年的飙涨，在2008 年受挫了。2008 年，金融海啸席卷众多国家，中国楼市 同样未能幸免，但是经过短暂的低迷之后，很快又苏醒了。 金融危机，让股市跌跌不休，从2007 年 10 月 16 日的 6124 点跌至现在的近 2000 点。 这期间，一部分老练的股民，较早抽身离了股市