房地产开发企业十大融资模式

房地产开发企业十大融资模式房地产开发企业十大融资模式 作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然 的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地 产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业 纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建 立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多 轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问 题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之略。面对严格的土地政策 和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地 产金融在 “十一五 ”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房 地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但 如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。 银行贷款（门槛较高，易受政策影响）银行贷款（门槛较高，易受政策影响） 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储 备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国 房地产最主要的融资渠道，至少 70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。 而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行 身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。随着央行 “121 号文件”对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房 公积金贷款等 7 个方面提高了门槛，再加上 “8．31 大限”，预示着房地产开发商凭 借银行资金买地开发模式的终结。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企 业是难以继续依赖银行贷款的。尽管 2005 年被媒体和诸多业界人士热捧的多元化融 资，再 2006 年挟其突起之势，浩浩荡荡扑面而来。然而，这新的一年中，作为房地产 融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老 大的地位却依然难以撼动。 2006 年银行仍作为房地产融资的主渠道。当然，银行融资 门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加 速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，仅从美国等发达 国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低，银行信贷衍生品和非信贷 类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会 进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论 是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产 以银行为主导的模式，短期内不会改变。也就是说大多数金融资产掌握在银行手里，银 行是不可能轻易转移出来。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式， 融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯 定要快。 上市融资（条件苛刻）上市融资（条件苛刻） 理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资 成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有 别于一般 工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市 要求，如要求设立满3 年，有最近 3 年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3 年 未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994 年宏观调控的 大背景下， 中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001 年初才 解除了这一禁令。有数据显示， 2002 年以来全国有 20 多家地产公司并购上市，以股 权融资的方式买壳进入股票市场，在国内外资本市场上进行直接融资。如北京万通地产 股份有限公司、首创置业等开发商已纷纷通过买壳，成功参股或控股上市公司。另据统 计，到 2004 年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等 60 多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买 壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱 化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其 他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可 以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期 限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些 急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。 因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助 资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的 法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则 考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。 2006 年初，各大房地产上市公司陆续发布了 年报，大部分公司的利润普遍比上年出现了大幅增长。由于各大公司都在增加土地储备， 房地产企业普遍表现出强烈的融资；中动。据悉， 2006 年国资委和证监会有意降低 房地产企业上市门槛，保利地产已经率先敲开了A 股市场大门。很多好的房地产公司 也正在酝酿直接 IPO。但是在新一轮宏观调控的影响下，以内地发展为主要目标的 房地产企业纷纷放缓在香港、新加坡、 A 股市场的融资步伐。可以这么说，在 2006 年通过在国内股市 IP0 融资或买壳上市后再融资，对于房地产企业来说仍然将是一种 奢望。 房地产债券融资（审批很难） 房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房 地产债券最先出现在 1992 年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是 “万国投资券 ”、“伯乐投资券 ”以及“富岛投资券 ”，总计 1．5 亿元，这三种投 资券按《企业债券管理暂行条例 》对具体项目发行，实际上是资产负债表外 (Off- balancesheet) 的房地产项目债券。同年 9 月北京华远房地产发行了 2,900 万元、利 率为 10．1％、限期为 3．5 年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于 后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了 严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993 年到 1998 年上半年， 房地产企业没有公开发行房地产债券。 1998 年以来，有 4 家房地产企业发行了债券， 分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998 深振业债券”； 北京首都创业集团发行的“首创债券 ”，用于北京市六个居民小区的商品房建设；北 京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券 ”；北京市华远房地产股份有 限公司发行的 “华远债券 ”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行 房地产债券的企业也屈指可数，发债