房屋及设备维修养护管理方案

房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 文件编号：文件编号： 20202020 年年 4 4 月月 版本号：版本号： A A 修改号：修改号： 1 1 页页次：次： 1.0 1.0 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 编编制：制： 会会签：签： 审审核：核： 批批准准: : 发布日期：发布日期： 实施日期：实施日期： 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 一：楼宇的维护 质量目标共分十项， 以表格的形式在下列项中概述以及保障各项质量目标完 成的实施措施。 序序 号号 指标名称指标名称 国家国家 标准标准 管理管理 标准标准 测算依据测算依据 完好房建筑面 积+基本完好房 建筑面积/房屋 总建筑面积 管理主要措施管理主要措施 建立日常检查制度；定期 进行全面分项检修；严格 日常管理，无人为损坏事 件。 建立严格的修缮制度，维 修人员接到《维修通知 单》后需带工具 10 分钟 内到现场，小修8 小时内 完成，并建立回访制度和 回访记录。 维修工程质 量合格率 99% 99%以 上 25%以 上 维修合格工程 项次/维修工程 项次 维修工程回访 次数/维修工程 项次 完好照明灯、疏 散灯数量/照明 灯、疏散灯总数 量 完善机电设备的运作制 度和维护保养制度，配备 专业工程技术人员，所有 机电保养维修人员全部 持证上岗；实施 24 小时 专人值班；出现故障及时 排除。 建立合理有效的工作质 量监督机制和回访制度、 考核制度和奖罚制度。 1 房屋及配套 设施完好率 98% 98%以 上 2 房屋零修、 急修及时率 100%100% 及时维修次数/ 应计报维修次 数 3 回访率25% 照明灯及疏 散灯完好率 95% 98%以 上 4 主要机电设 备完好率 99% 99%以 上 完好的大型及 重要机电设备/ 大型及重要机 电设备总计 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 消防设备完 5 好率 完好消防设备/ 大学城消防设 备总数 实行巡查制度，建档记 录。 100%100% 发生火灾面积/ 1‰以下1‰以 6火灾发生率大学城内物业 （年）下（年） 使用 大学城管理部经理为责 任消防员下属全体员工 均为义务消防员；落实防 火安全三级检查制度；消 防中心 24 小时值班，统 一调动人员。 做好做细日常工作，采取 2‰以下2‰以有效投诉次数 措施，加强与使用人的沟 有效投诉率 （年）下（年）／使用人总数 通，定期走访使用人，征 7求管理意见，强化服务意 处理的有效投 识，提高员工素质；投诉 有效投诉处 95%100%诉数量/有效投 处理有结果、有记录、有 理率 诉总计 回访。 管理人员专 8业培训合格 率 100%100% 人员培训自学与培训相 结合；抓好上岗培训、在 培训合格人员/ 职培训、特殊岗位人员培 培训人员总计 训；培训考核制度与奖罚 相结合；强化培训结果。 回访次数/服务 次数 对管理满意人 数+基本满意人 数/使用人总人 数 采用现代化的科学管理 手段，努力完善服务体 系，在日常工作中广泛收 集使用人意见，加强双方 交流及沟通。 9服务回访率25% 25%以 上 建立健全回访制度，做好 服务回访记录，加强服务 队伍服务意识。 使用人满意 10 率 95%以上 96%以 上 二：设施的维护 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 一、设备的定期维护保养方案和标准。一、设备的定期维护保养方案和标准。 （一） 、每日巡视保养项目。 1、电力变压器（干式） 序号序号部位部位内容内容 1、查低压连接母线； 1外壳 2、检查壳体。 1、检查是否完好； 2温度计 2、观察温度指示。 监听变压器声响 3声响 常杂音 1、检查门窗、地面、四壁； 变 压 器2、检查通风道、通风设施； 4 室3、检查室内照明设施； 4、检查室内消防设施 2、低压开关柜 序序 号号 1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、 污迹， 仪表工作正常， 部位部位内容内容要求要求 通风良好、无锈蚀、开关灯具 功能正常、消防设施功能正常 无杂物、不漏水、能防止小动 物进入、干净整洁、功能正常、 过 140℃ 发出均匀的“嗡嗡”声，无异 壳清洁、无杂物、无放电痕迹 显示正常、无损坏、温度不超 要求要求 低压母线不发热、无变色，外 2、检查仪表指示及运行参数； 电流、电压在正常范围，工作 3、检查空气开关状况符合运行要求，指示灯指 4、检查闸刀开关、操作机构； 示正常 5、检查分闸、合闸指示灯。 2柜背面1、 观察母线、 连接点、 引出线； 连接良好、接点无发热变色， 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 2、检查电度表 3、电容器柜 序序 号号 1柜正面1、清扫（擦拭）柜正面；无灰尘、 污迹， 仪表工作正常， 部位部位内容内容要求要求 电度表铝盘转动正常 2、检查仪表指示及运行参数； 电流电压在正常范围，补偿器 3、检查自动补偿器； 4、检查各组电容指示灯； 2柜内1、观察电容器壳体、套管； 2、检查导线及其连接点； 3、检查柜内温度。 4、柴油发电机 序序 号号 1 2 机身清扫机身及周围地面无灰尘、杂物 机组处于正常备用状态，符合 运行规程要求 浮充电压 26±1V，浮充电流 1 部位部位内容内容要求要求 电容器无膨胀、无渗漏油，连 接导线无过热变色，无焦熔现 象，柜内温度不超过 45℃ 功能正常，指示灯完好 控制屏1、检查信号指示； 2、检查各控制形式、状态。 3蓄电池1、检查浮充电压、电流值； 2、检查蓄电池液比重及液位。 —2A（观察充电电流表） ，电池 液比重~（采用吸式比重计） ， 液位不低于极板 4冷却水检查水位水位在正常刻度范围 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 箱 5储油箱检查油位保证储油至少能供机组运行24 小时 6润滑油检查润滑油位润滑油位高度应在油尺有效刻 度范围内 7 5、强电井 序序 号号 1插接箱1、清扫外表面； 2、检查空气开关； 3、检查内部接线； 2强电井1、检查房顶、四壁、地面、 无损坏、无杂物、无漏水，能防 室门； 2、检查室内照明设施； 3、检查电缆、母线槽 （二） 、每周保养项目 1、电力变压器 序序 号号 部位部位内容内容要求要求 止小动物进入，干净整洁，开关、 灯具功能正常，无损伤、无放电 痕迹、无过热。 无灰尘、污迹，状况符合运行要 求，无过热变色现象，连接无松 动。 部位部位内容内容要求要求 通风检查机房通风设施风机运行正常、 室内通风良好。 房屋及设备维修养护管理方案房屋及设备维修养护管理方案 1 2 完成每日巡视保养项目无灰尘、污迹 无断股，无锈蚀，接触良好。接地线1、检查接地线 2、检查连接点 2、低压开关柜 序序 号号 1完成每日巡视保养项目 检查闸刀开关 检查自动开关 不过热变色，三相闸夹到位， 灭弧罩牢固不松动，接线桩头 无发热变色，无焦糊异味 无发热，容量符合规定，固定 可靠，不过热，固定可靠，无 破损，无松动 地线 3 紧固 4 3、电容器柜 序序部位部位内容内容要求要求 检查室内环境无杂物、垃圾，无积水，电缆 排列有序，整洁无杂物，固定 可靠，无损坏，无