物业公司市场拓展的管理流程

物业公司市场拓展的管理流程物业公司市场拓展的管理流程 物业公司市场拓展的管理流程 一、获取信息：一、获取信息： 1、定期做市场调查； 2、客户主动联系； 3、经协会或他人推介。 二、甄选信息，确定目标客户（适用于全委项目）二、甄选信息，确定目标客户（适用于全委项目） 1、综合楼（高层）面积少于 20000 平方米项目不接，小区（多 层）面积少于 50000 平方米项目不接； 2、物业管理费用过低的不接； 3、业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限 于成熟小区）； 4、维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）； 5、物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目 不接； 6、档次过低的项目不接； 7、曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、在业内 造成不良影响的开发商的项目不接； 8、开发商或大产权主超过二家的项目不接； 9、公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。 三、项目调查（适用于全委项目）三、项目调查（适用于全委项目） 1、要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商的实力和主要 目的 ，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础，否则很有可能为 他人作嫁衣； 2、知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短。 四、制作方案的具体步骤 1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员 考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础； 2、与开发商作进一步沟通，细化方案内容； 3、制定方案： u 方案内容将根据招标文件要求或项目的实际情况制作，招标项 目（全委）的方案大体包括以下几个方面： A、公司简介 B、项目管理机制架构，包括： 提高管理服务水平的新设想。（针对实际情况，提出一些如何提 高该小区社会、经济、环境效益的措施和同场经营的设想及投标单 位的合理要求，既要务实，又力求创新）。 C、物业项目的前期介入：需制订有相应实施方案，列明前期人 员、工作方式、工作内容等。 D、经费收支预算，包括： 应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定，无 文件规定的按市场价测定。另外应列出年度盈亏情况测算和增收节 支措施。 E、物业项目的维修、养护和管理，包括： 1）机电设备设施的管理 制定有详尽的设备设施年、季、月、期等定期维修保养检修以及 日常维修计划、方案、标准；制定有各类应急抢修、处理方案；制 定有详尽的设备设施经济运行方案，保证设备设施高效经济地运行。 2）物业维修养护计划和实施：根据房屋各部分的使用年限和房 屋本体维修基金的建立情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常 维修计划、方案、标准和实施效果。根据公共设施的使用年限和公 共设施公共设施专用基金的建立情况，提出公共设施的定期维护和 日常维护计划、方案、标准和实施效果。 3）各项管理指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。 F、管理规章制度和档案的建立与管理 1）管理规章制度，包括：公众制度、单位内部岗位责任制、管 理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准。 2）档案的建立与管理，包括：竣工验收资料、房屋的单体竣工 图、物业使用人档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行 档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录及档案。 G、公共秩序的维护 结合项目的具体情况和环境特点，提供行之有效的维持物业管理 区域公共安全及周围秩序的方案；对消防、公共安全、公共卫生等 方面的突发性事件有应急预案。 H、保洁服务 根据项目的特点和实际情况，制定有合理的公共区域日常清洁保 洁、消杀、垃圾处理的工作计划及区域工作标准、规程等。 I、绿化养护管理 J、社区文化便民服务 包括社区文化建设、社区服务与特约服务。 u 顾问项目的方案包括以下几个基本方面（不限于） 1）项目的物业管理策划 2）项目物业管理顾问服务范围及内容 3）项目物业管理制度建设顾问服务 4）项目物业管理顾问模式及顾问酬金 5）项目物业管理主要顾问人员简介 五、谈判要素 1、中标（全委）项目的谈判内容： a、确定物业管理办公用房及员工宿舍的面积； b、物业办公用品及管理工具、用具的购置（一般办公用品由物 业公司自行购置，费用自负；物业管理所需的管理工具和用具配备、 公共配套设备用品，由物业公司根据实际需要列出计划送交甲方审 核后，由甲方一次性购置投入配套，日后使用维护由物业公司负 责。）； c、确定小区内配套设施、设备（包括交通标志、楼号门牌标识、 安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等，由开发商配 备）； d、房屋交付使用后保修期内的返修及费用问题 e、前期介入的费用标准 f、项目入伙后，小区入住率在 50%以下时，公用水、电费分摊 方法； 谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或我方自身能力原因而不 能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自 己陷入被动。 2、顾问项目的谈判内容： a、根据开发商的主要需求确定公司所提供的方式，包括：驻场 顾问管理、巡场顾问管理及专项培训。报价标准主要依据项目类型、 规模、市场行情及开发商的目的、要求而采取不同的价格策略。 b、在开发商不能确定应采用哪种管理模式时，应正确分析、引 导并向其解释采取某种模式的原因，尽量注重实效。 c、签订顾问合同时应同时正确引导对方，明确顾问内容及条款 （尤其是我方的义务、费用标准）。 六、合同签订 根据谈判结果，明确双方的权利与义务后，与开发商或委托方签 订合同，并根据开发商要求，制定相关工作计。