中山土地开发建设投资进度编制工作指引

中山市土地开发建设投资进度编制工作指引中山市土地开发建设投资进度编制工作指引 目目录录 一、法律法规文件和参考依据 二、相关定义 三、计算公式及组成简图 四、总投资额的计算方法 五、已投资额的计算方法 六、特别说明 七、附件 A报告编制说明内容及报告附件（参考）. 八、附件 B表一总（已）投资费用汇总表 . 表二与工程建设有关的其他费用汇总表 1 1 2 2 3 4 6 7 8 一、法律法规文件和参考依据 1、 《中华人民共和国土地管理法》 2、 《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、 《中华人民共和国建筑法》 4、 《中华人民共和国合同法》 5、 《中华人民共和国招标投标法》 6、 《闲置土地处置办法》 7、 《工业项目建设用地控制指标（试行） 》 （国土资发[2004]232 号） 8、 《工业项目建设用地控制指标》 （国土资发[2008]24 号） 9、 《广东省城乡规划条例》 10、 《建设工程工程量清单计价规范》 11、 《广东省建设工程造价管理规定》 12、 《中山市闲置土地处置实施办法》 （中府[2013]32 号） 13、 《关于闲置土地处置的实施意见》 （中土函[2015]834 号） 二、相关定义 （一） 土地开发投资进度：宗地按照出让合同约定进行投资开发建设投入的资金总额，占总投资额的比值， 即已投资额占总投资额的百分比。 （二） 总投资额：指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额，不包括取得土地使用权的费用和向国家 缴纳的取得土地使用权的相关税费。 总投资额一般包括投资估算或设计概算中除土地费用外所开列的 所有费用项目。 （三） 已投资额：指土地使用者按照出让合同约定进行投资开发，实地已进行开发建设投入的资金总额。已 投资金额包括已进行开发建设的主要建（构）筑物工程费用、配套辅助工程建设费用、工程建设其他 费，建设期贷款利息，不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的取得土地使用权的相关税费。 （四） 配套辅助工程费用： 为项目正常投产或使用而配套建设的非主要建 （构） 筑物和室外配套工程的费用。 主要包括场地平整、室外道路及排水、值班室、配电房、水泵房、围墙、绿化、室外变配电等费用。 （五） 工程建设其他费用：是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程 费用和设备及工、器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而 发生的各项费用。工程建设其他费用，大体可分为三类：第一类指土地使用费；第二类指与工程建设 1 有关的其他费用；第三类指与未来企业生产经营有关的其他费用。本处仅指第二类，一般主要包括建 设单位管理费、勘察设计费、监理费、造价咨询费、招投标代理费、测量测绘费、城市基础设施配套 费等。 三、 （一）计算公式：投资进度 = （二）组成简图 建筑工程费 主要建（构）筑物工程费用安装工程费 设备及工器具购置费 工程费用 场地平整 配套辅助工程费用道路、围墙、值班室、配电房、水泵房、水池 绿化、室外变配电等 总投资额 ( 已投资额 )土地使用费（此处不包括） 建设单位管理费 工程建设其他费用与工程建设有关的其他费用勘察设计费、监理费、造价咨询 费、招标代理费、测量测绘费、 城市基础设施配套费等 与未来企业生产有关的其他费用（此处不包括） 建设期利息 四、总投资额的计算方法 总投资额 计算公式及组成简图 已投资额 × 100% （一） 、总投资额采用的优先顺序 ①出让合同约定投资额 ②立项金额 ③按总规划报建（许可）资料计算的总投资额 ④局部土地投资强度推算 的投资额⑤用地控制指标计算的投资额 （二）出让合同和立项文件均没有约定总投资额的情况下，总投资额的计算方法： 2 序号土地性质出让时间总体规 划报建 各单体平 立剖面图 有 计算方法依据文件/备注 方法一不限不限有按规划报建资料估算，总投资额= 总体规划建筑面积*依据设计资料 估算单方造价 +配套设施费+工程 建设其他费 方法二不限（总体 规划，分期 建设） 不限有部分有按已建 （在建） 项目单方造价估算土地分期开发，一期或若干 总投资额=总体规划建筑面积 *已 建 （在建） 单方造价+配套设施费+ 工程建设其他费 期有完整的规划设计，未建 项目单方造价参考性质相 同的已建（在建）项目单方 造价 方法三不限（分期 规划分期建 设） 不限无不限按已规划设计地块土地投资强度 估算 总投资额=土地面积* （已规划设计 地块单方土地投资强度-土地出让 /转让单方价格） 土地分期开发，一期或若干 期有完整的规划设计，按规 划设计资料计算已规划地 块的土地投资强度 方法四工业2004年11 月 1 日后 无不限总投资额=土地面积* （单方土地投 （1）2004 年 11 月 1 日 国 项目建设用地控制指标(试 行)》 （2）2005 年 8 月 19 日 粤 国土资发[2005]156 号《广 东省工业项目建设用地控 制指标(试行)》 （3） 2008 年 1 月 31 日国土 资发[2008]24 号 《工业项目 建设用地控制指标》 资强度-土地出让/转让单方价格） 土资发[2004]232 号《工业 方法五不限工业用地 出让时间 为2004年 11 月 1 日 前，商住 用地时间 不限 无无总投资额=土地面积*容积率*建设 时期社会类似工程单方工程费用* 配套设施和与工程建设有关的其 他费用的修正系数 方法五为不适用上述 4 种方 法时使用。容积率按合同或 规划设计条件约定，没有约 定按标准容积率 1.5 计算 备注：上述总投资额的计价依据应与已投资额的计价依据相同。 五、已投资额的计算方法 （一）已投资额中建筑物的计算范围 1、有房产证的建筑物 2、有规划报建、施工报建但没有房产证的已完建筑物 3 3、有规划许可、施工许可的在建建筑物 4、1998 年 2 月 28 日前建成的建筑物（引用于《关于闲置土地处置的实施意见》（中土函[2015]834 号） ） 5、1998 年 3 月 1 日至 2012 年 6 月 30 日已建成的，能提供规划验收并经有资质的鉴定机构出具质量安 全鉴定报告的建筑物（引用于《关于闲置土地处置的实施意见》 （中土函[2015]834 号） ） 6、为生产、使用而配套建设的配电房、值班室、围墙、水泵房、水池、绿化、室外变配电等 （二）建筑安装工程费用 序号 方法一 方法二 合同价 / 结算价 有 无 设计图纸 有 有 计算方法 结合实际完工情况，按合同价或结算价合理确定 备注 按图纸计算工程量，计价按施工时期的计价标准和办 法，套用相应的计价定额、材料信息价、人工单价， 以及取费标准计算 外露工程量以现场测量为准，隐蔽工程量参考中山地 区类似工程的技术指标计算，单价采用施工时期的计 价标准和办法，套用相应的计价定额和材料信息价、 人工单价，以及取费标准计算 方法三无无 （三）设备及工器具购置费 设备及工器具购置费以现有实物计算或以发票金额计算。 其中现有实物的所有权人必须与房产所有权人一致。 （四）工程建设其他费用 序号 1 2 3 合同/票据 有 无 无 收费标准/政府指导价 不限 有 无 计算方法 按合同价或票据价 备注 按收费标