2019简阳石桥镇东城新区项目策划案

石桥镇东城新区项目策划案石桥镇东城新区项目策划案 目目录录 第一部分：市场分析第一部分：市场分析 一、城市基本概况 1、宏观市场分析 2、微观市场分析 二、行业基本状况 2、同行竞争者分析 1、房产市场分析 第二部分：项目分析第二部分：项目分析 一、项目概况 二、项目优劣势分析 1、优势分析 2、劣势分析 三、项目 SWOT 分析及相应的营销对策 1、项目 SWOT 矩阵分析 2、营销对策 第三部分：项目定位第三部分：项目定位 一、目标市场定位 二、目标客户群定位 2、潜在客户群分析 3、次要客户群分析 1、主力客户群分析 第四部分：总体营销策划推广方案第四部分：总体营销策划推广方案 一、项目定价策略 1、消费者期望价格统计几比例关系 2、竞争者价格趋势 3、供求价格平衡如下 4、项目定价 二、主题推广策略 1、宣传主题策略 2、广告推广策略 第五部分项目销售计划排期第五部分项目销售计划排期 一、销售计划排期 二、各销售阶段战略划分 第一部分：第一部分： 市场分析市场分析 一、城市基本概况一、城市基本概况 1 1、宏观市场分析：、宏观市场分析： 【行政划分行政划分】 ：简阳市辖 55 个镇乡, 其中：镇 26 个，乡 29 个；有 797 个村，辖 6925 个村 民小组；有居民委员会77 个，辖居民小组 285 个。 【人口统计人口统计】 ：2004 年，全市总人口1424532 人，其中农业人口 1228129 人，占总人口的 86 ％；非农业人口 196403 人，占总人口的 13.8％。目前全市人口已达143 万 人口。全市人口密度每平方公里为644 人。常年劳务转移输出近40 万人。 【城市经济城市经济】 ：2002 年，实现国内生产总值（GDP）52.58 亿元，实现地方财政收入1.28 亿 元，完成社会固定资产投入6.8 亿元，实现社会消费品零售总额15 亿元，城 镇居民可支配收入 6207 元，农民人均纯收入2060 元。2005 年，全市实现市 内生产总值 77.79 亿元，增长14.2%；地方财政一般预算收入1.87 亿元，增 长 21.4%；全社会固定资产投资 21.58 亿元，增长 38.8%；全社会消费品零售 总额 24.61 亿元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378 元，比上年增 加 607 元；农民人均纯收入达3092 元，比上年增加 328 元。 2 2、微观市场分析：、微观市场分析： 【城镇统计分析城镇统计分析】 ：目前项目规划用地居于简阳石桥镇区域，即政府规划中的“东城新 区。 ”该区域基本情况如下： 【城镇概况城镇概况】 ：石桥镇位于简城以北3公里处，幅员面积93.6平方公里，下辖43个行 政村，2个居委会，375个社，总人口8.1万人，耕地面积6400多亩。 成渝铁路、318国道横贯全镇。 【城镇经济城镇经济】 ：2003年全镇实现国内生产总值3亿元，比上年增长17.7%；实现农业 产值0.8亿元，比上年增长5.2%；乡镇企业实现产值4.8亿元，比上 年增加22%；实现乡镇企业增加值1.2亿元，工业增加值8860万元， 利润1816万元；实现财政收入528万元，粮食生产达到22550吨，农 村劳务收入3336万元，农民人均纯收入1943元，比上年增加180元。 2004年，全镇实现国内生产总值4亿元，乡镇生产总值5.5亿元，农 民人均纯收入达2400元。2005年，全市实现市内生产总值77.79亿元， 增长14.2%；地方财政一般预算收入1.87亿元，增长21.4%；全社会固 定资产投资21.58亿元，增长38.8%；全社会消费品零售总额24.61亿 元，增长13.0%；城镇居民人均可支配收入8378元，比上年增加607元； 农民人均纯收入达3092元，比上年增加328元。截止2007年，全镇人均收 入达3800元以上。 【城镇发展趋势城镇发展趋势】 【目前概况目前概况】 ：石桥古镇在改革开放后的20多年中，因多种原因错失了好几次跨越发展 的良机。直到今天，石桥古镇仍显得破败不堪，城镇规划与建设严重滞 后，违规修房造屋、河床上建永久性建筑随处可见，“脏、乱、差”问题 特别突出。 【政府规划政府规划】 ：目前政府将修建“沱四桥” ，连接成渝高速公路与规划中的东城新区，届 时缩短了简阳到达成都的车程及时间。同时针对石桥镇，政府将重点改 造治理，扩大整改范围，加强整治力度，发展政策上，政府给予最大限 度的优惠政策，以引资招商。其石桥镇后期发展潜力较大。 二、行业基本状况二、行业基本状况 1 1、房产市场分析：、房产市场分析： 简阳的房地产还处于市场开发的初步阶段，基本处于简阳当地消化为主,真正的外来买 家和炒家基本还未涉足这一级市场.未来几年内,在旧城改造和新城建设步伐加快的情况下， 会有大量的项目上马,市场的购买需求会被大量激活,价格上扬的空间较大,预计旧城住宅价 格会在两年内达到均价2200-2500元/平方米,新城由于城市配套、 生活配套、 交通等不完善， 价格上涨的幅度和空间较之老城区较慢、但预期的升值空间会很大。 根据简阳的城市人口20万，超过50%的人回在短期内有购买新房改善居住条件的要求， 按人均30平方米计算，市场需求量超过300万平方米，当然还不包括周边乡镇和外来的购房 者，因此，根据简阳现在的市场供应量来看，基本还处于卖方市场，受供求关系的影响，房 价会有不小幅度的上扬。 2005年简阳房地产成交量为48.7964万平米，目前简阳房地产成交量仍在不断上涨。 2 2、同行竞争者分析、同行竞争者分析 楼盘楼盘 名称名称 类别类别层层 数数 总户总户 数数 面积范围面积范围价格价格（元（元/m/m ））2 2占地面占地面 积积 建筑面建筑面 积积 绿化绿化 率率 容积容积 率率 建筑建筑 密度密度 销售情况销售情况项目位置项目位置开发商开发商 海上 花园 多层 电梯公 寓 7 23 2564 户 124m —140m 85m —121m 22 22 1680 1800 （开盘1600， 最高2500） 160余亩37万m23.47简阳市公 园后街 （人 民公园沱 江河畔） 四川简阳银河 房地产开发有 限公司 银 谷· 蓝 水湾 精华 逸景 多层 电梯公 寓 多层 小高层 7 21 一期 236户 110m —146m 96.5m — 146m2 2 22 1600 1680 22.5亩 （1.5万 m ） 2 3.585 万m2 42%2.39建设中路 绛溪河边 四川银谷房地 产开发有限公 司 7 11 472户85m —130m 75m —123m 22 22 165042.45亩 （28.3 万m ） 2 6.6万 m2 43%2.533%城北安象 街安西巷 四川精华房地 产开发有限公 司 阳 晨· 新 世界 多层 底商 7 1 2280105m —140m 22 1600 3600 350亩 （23.33 345万 m ） 2 住宅 25.065 万m 商铺 4.393 万m2 2 住宅一期 100%销 售，商铺 一期销售 88% 简阳阳晨房地 产开发有限公 司 集中商 业区 32000—4000 河景馨城的房价卖1600