7假设开发法

7假设开发法 [学习目标]了解假设开发法的基本思路和理论依据，熟悉假设开发法的概念、前提条件和适用范围，掌握假设开发法的基本公式、假设开发法估价的程序和内容。 7.1假设开发法的基本原理 7.1.1假设开发法的概念假设开发法（The Hypothetical Development ）,又称剩余法（Residual ）、预期开发法、倒算法或余值法，是将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常投入费用，正常税金及合理利润等，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法在房地产评估实务中运用得较为普遍，在评估待开发土地价值时应用得最为广泛。 7.1.2假设开发法的基本思路与理论依据假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现：某房地产开发商准备购置一块土地开发成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置该土地的最高价格：首先研究这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、周围环境、规划所允许的用途、容积率和覆盖率等等，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法更深的理论依据，类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常估算的是一次性的价格剩余。 7.1.3假设开发法的前提条件根据假设开发法的基本思路，该方法主要是从开发商的角度进行分析的，在分析测算时，必须遵循以下前提条件： (1)必须假设土地或房地产的利用为最佳开发利用方式，包括用途、使用强度、建筑物的设计等。 (2)售价的预测和成本的测算必须符合合法原则，符合国家有关政策，包括税收政策。 (3)正确分析房地产市场行情，掌握房地产市场中的有关数据信息，正确预测售价和开发成本。 (4)假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。 (5)开发商的利润和开发成本为社会正常平均水平。假设开发法的可行性主要取决于最佳开发利用方式的选择和未来开发完成的房地产销价的推测，只要做到这两项预测具有一定的准确性，假设开发法的可靠性也就有了一定的保证。要做到这两项预测具有一定的准确性，总的来看就是要求房地产市场比较规范和稳定，具体来说应具备如下五个条件：（1）要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；（2）要有一整套稳定、健全的房地产法规；（3）要有一个完整、公开的房地产信息库；（4）要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单；（5）要有一个长远、公开及稳定的政府土地供给（出让）计划。 7.1.4假设开发法的适应范围假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，具体来说主要有以下几种类型的房地产估价： (1)待开发土地（包括生地、毛地、熟地）的估价； (2)将生地、毛地等开发成熟地的土地估价； (3)再开发待拆迁的房地产的估价； (4)具有装修改造潜力的旧房地产的估价； (5)在建工程的估价。 7.2假设开发法的基本公式 7.2.1假设开发法的基本公式根据假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式为：待开发房地产价值＝待开发房地产的预期开发价值-开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。其中：管理费用＝开发成本×正常管理费率投资利息＝（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利息率开发利润＝（待开发房地产价格+开发成本+管理费用） ×正常利润率 7.2.2假设开发法的具体计算公式 (1)开发成房屋的待开发土地价值的公式 ①生地价值＝生地的预期开发价值-由生地建造房屋的开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售总费 -开发利润 -买方购买生地的税费 ②毛地价值＝毛地的预期开发价值-由毛地建造房屋的开发成本 -管理费用 -投资利息 -销售总费 -开发利润 -买方购买毛地的税费 ③熟地价值＝熟地的预期开发价值-由熟地建造房屋的开发成本 -管理费用-投资利息-销售总费-开发利润-买方购买熟地的税费 (2)开发成熟地的待开发土地价值的公式 ①生地价值＝生地预期开发成熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用 -投资利息 -销售总费 -土地开发利润 -买方购买生地的税费 ②毛地价值＝毛地预期开发成熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用 -投资利息 -销售总费 -土地开发利润 -买方购买毛地的税费 (3)再开发待拆迁房地产的价值的公式待拆迁房地产价值＝待拆迁房地产的预期开发价值－再开发投资利润 -管理费用 -投资利息-销售总费-再开发投资利润 -买方购买待拆迁房地产的税费 (4)具有装修改造潜力的旧房地产价值的公式旧房地产价值=装修改造完成后的房地产价值-装修改造成本-管理费用 -投资利息 -销售总费 -装修改造投资利润 -买方购买旧房地产的税费 (5)在建工程价值的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息 -销售总费-续建投资利润-买方购买在建工程的税费 7.3假设开发法估价的程序和内容根据假设开发法的基本思路，假设开发法估价的程序和内容如下： (1)调查待估房地产的基本情况 ①调查土地的位置。土地位置包括土地所在城市的性质、土地所在地区的性质和土地的具体座落状态三个方面。这些主要是为选择最佳的土地用途服务的。 ②调查土地面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。调查这些，主要是为估算开发成本、费用等服务。 ③调查政府的规划限制。包括调查规定的用途、建筑高度、容积率等。调查这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。 ④调查房地产的各项权利。房地产的各项权利包括待估房地产的权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、低押等的有关规定等。这些资料主要是为预估未来的售价、租金水平等服务的。 (2)确定待估房地产的最佳开发利用方式根据调查的土地状况和房地产市场条件等，在城市规划及法律法规等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要与房地产市场的需求相结合，并且，要有一定的预测。最佳的开发利用方式就是开发完成后销售时能获得最高的收益。 (3)估计开发建设期开发建设周期是指从取得土地使用权一直到房地产全部销售或出租完毕的这一段时期。开发建设期多为政府