物业服务费测算与报价

物业服务费测算与报价 Prepared on 22 November 2020 第五章第五章物业服务费测算与报价物业服务费测算与报价 一、物业的收支测算方案：一、物业的收支测算方案： （一）测算依据（一）测算依据 1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部《城市住宅小区 物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物业管理企业财务管理规定》、《合肥市物 业管理办法》、《合肥市物业管理服务收费管理办法》、《合肥市物业管理公共服务收费 等级评定标准》。 2、小区相关资料 （二）测算说明（二）测算说明 1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。 2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。 3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行 维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金 等。 （三）物业管理公共性服务费用分摊（三）物业管理公共性服务费用分摊 1、公共设施设备日常运行、维护费： 公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费； 水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报 告及相关证件费。 2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。 3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付； （四）各项支出费用成本测算明细（四）各项支出费用成本测算明细 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （（1 1）人员编制和基本工资标准）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准表人员编制和基本工资标准表 工资标准 序号项目人数（人） （元/月） 一 二 三 四 五 六 七 管理处主任 管理员 维修工 车管员 秩序维护员 保洁员 垃圾清运工 合 计 1 1 1 1 5 3 1 13 2200 1500 2000 1300 1100 1050 1050 （元/月） 2200 1500 2000 1300 5500 3150 1050 16700 总额 （2）社会保险费：按最低基数 1718 元的%提取， 1718 元×13 人×%= 元/月 （3）服装费按平均 400 元/人·年计算，则每年为： 13 人×400 元/人/年=5200 元/年 每月为 5200 元÷12=元/月 小计支出：元 /月每年为：元/年 2 2、公共设施、设备日常运行维修、保养费、公共设施、设备日常运行维修、保养费 (1)电梯维护、保养、检测费：500 元/月/台×10 台=5000 元/月 (2)水泵维护、保养费：400 元/月 (3)水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300 元/月 (4)高层避雷测试费：300 元/月 (5)电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300 元/月 (6)消防设施维护保养费：400 元/月 (7)公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等 200 元/月 (8)供配电系统保养维护材料费等 200 元/月 (9)智能化维护 300 元/月 (10) 本体和公共设施零星维护 600 元/月 小计：8000 元/月，8000×12＝96000 元/年 3 3、绿化管理费支出、绿化管理费支出 绿化管理费支出表 序号 1 2 3 4 5 6 7 4 4、清洁卫生费支出、清洁卫生费支出 清洁卫生费支出表 序号 1 2 3 4 5 项目 工具购置费 劳保用品 消杀费 化粪池清掏费 垃圾外运费 测算依据 200 元/人·年 200 元/人·年 5 元/户·年 注 1 注 2 金额（元/年） 800 800 860 2000 3650 项目 绿化工具费 劳保用品费 农药化肥费 杂草清运费 绿化保洁用水 补 苗 费 合计 1000 元/年 测算依据 300 元/人·年 300 元/人·年 300 元/·年 金额（元/年） 300 300 300 300 2000 1000 4200 6合计8110 注：1、化粪池清理每年 1 次，每个化粪池 2 车，每车清运费 200 元，根据小区规模按 5 个 化粪池计算： 5 个×1 次×2 车×200 元/车=2000 元/年 注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾 2 车，每车送垃圾站 10 元/车， 每年计 365 天×1 车×10 元/车=3650 元/年 5 5、秩序维护装备费支出、秩序维护装备费支出 装备费按 200 元/人·年计算 200 元/人·年×5 人=1000 元/年， 6 6、办公经费支出、办公经费支出 （1）水、电费（水按 10T/月、电按 200 度/月） （10T/月×元/T+200 度/月×元/度）×12=元/年 （2）电话费 2400 元/年 （3）办公用品书报费物业管理杂志费用：1000 元/年 （4）广告、宣传、社区文化费 1000 元/年 （5）招待费 1000 元/年 累计支出：元/年， 7 7、固定资产折旧费：、固定资产折旧费： 按 3000 元/年 8 8、法定税费：（总收入之和）×、法定税费：（总收入之和）×8%8% ×8%=元/年 上述上述 1-81-8 项合计支出：项合计支出： 元元/ /月，月， 全年支出合计：全年支出合计： 元元/ /月×月×1212 月月= =元元/ /年年 收入：收入： 高层住宅收入：×27314= 商铺收入：×1500=2250 地下车位收入：20 个×180 元/月﹒个=3600 元/月 地上车位收入：20 个×80 元/月﹒个=1600 元/月 10 个×100 元/月﹒个=1000 元/月 注：地上车位按照 20 个小型车位、10 个中型车位测算，标准见《合肥市住宅小区车辆停 放服务指导价收费标准》 收入合计收入合计: :元元/ /月，月， 全年收入合计：全年收入合计： 元元/ /月×月×1212 月月= =元元/ /年年 收入收入- -支出：元支出：元/ /年年 全年物业费收入微利。