瑞丽房地产场调研报告

瑞瑞丽丽房房地地产产市市 前前言言 场场调调研研报报告告 本次调研目的是进一步了解瑞丽房地产市场的现状，为我们的项目制定合理的销售策 略提供依据。以下是本次调研的具体安排： 调研时间：调研时间：5 月 28 日至 5 月 30 日，共 3 天时间 调研内容：调研内容：瑞丽在售和待售楼盘的销售情况（目前在售项目约 12 个，待售项目约 8 个。因时间有限，本次共调研 13 个项目；其中在售项目 8 个，待售项目 5 个）。 调研人数：调研人数：1 人 一、一、 芒市基本概况芒市基本概况 瑞丽市是中华人民共和国云南省德宏傣族景颇族自治州的一个县级市，位于云南和缅甸 的边境。当地的旅游很发达，加之傣族的风情，瑞丽江风光也都非常着名。瑞丽也是东南亚 重要的珠宝集散地，为中国四大珠宝市场之一。全市共有大小珠宝加工厂 800 多家、珠宝店 铺 1000 多家，从业人员 6000 多人。 瑞丽，隶属于云南省德宏傣 州，位于祖国西南边陲，毗邻 岸城市木姐。这里地势平缓开 障，交通便捷，贸易兴隆，城 全，是我国大西南通向东南 大门。瑞丽是古代南方丝路的 中缅两国贸易的 “中转站”和“集 缅”、 “中印”公路的交汇点。中 族景颇族自治 缅甸国家级口 阔,无天然屏 市功能配套齐 亚、南亚的金 重要通道，是 散地”，是“中 国东起上海的 320 国道，其终点在瑞丽，经此出境与缅甸原两条交通主干线“滇缅公路”（昆明—瑞丽—木姐 —腊戍—曼德勒—仰光）和“史迪威公路”（中国瑞丽—缅甸木姐—八莫—密支那—印度雷多）相 连通。瑞丽因此成为发展国际陆路运输业的交通枢纽。 2012 年口岸进出口贸易总额首次突破百亿大 关；出入境人员突破千万大关，达 1053 万人次， 比上年增长 22.78%；出入境车辆突破两百万大 关，达 233 万辆次，增长 19.52%。口岸进出口贸 易总额，出入境人员、车辆多年位于全省之首。边民互市蓬勃发展，瑞丽、畹町边民互市贸 易市场建成使用。当年完成互市贸易额 16.2 亿元，其中瑞丽利民边民互市贸易交易市场完成 9.4 亿元，上缴税款 2722 万元，边民交易 11.5 万人次。 二、二、 房地产市场概况房地产市场概况 自 2011 年 5 月 30 日建设云南瑞丽国家重点开发开放试验区（即“桥头堡”政策）正 式启动以来，城市建设进入了大跨步向前发展的阶段。 2012 年固定资产投资超过 50 亿 元，许多项目同时开工，整个瑞丽市犹如一个巨大工地。 2010 年 11 月 16 日，弄莫湖公园如期开工建设，这是一座集生态、旅游、商业、居 住、休闲、康体为一体的复合型新城。公园规划占地面积约 1045 亩，规划水面面积约 520 亩，绿化景观及其他公共设施用地约 525 亩。项目由深圳佳家豪房地产公司以 BT 模式承 建，主要建设内容包括：水体及湿地恢复、绿化景观建设、中国特色展示区、南亚及东南 亚各国风情文化展示区、入口广场及码头、健身娱乐等配套设施建设，至今完成投资总额 约 2.5 亿元。同时以公园为核心的弄莫湖生活片区也同步推进。 2012 年之前，瑞丽的商品房建设以商业（含市场）和商住项目为主。随着大批商业和 商住项目的建成，2013年开始，大量的住宅项目和城市综合体项目开始建设。而且这些项 目的起点都较高，所面对的客户群体也并不局限于本地居民，而是面向众多的成功商家和 投资客户。由此，酒店公寓也正在悄然兴起。这也表明瑞丽的房地产市场目前正步入改善 与投资相结合的时代。 本次调研的商品房项目约有13个 （其中在售项目8个，待售项目5个；住宅项目5个， 商业项目 1 个，商住项目 7 个，详见《瑞丽调研项目情况表》）。 芒市目前的主要购房群体商业为经营玉石、红木及建材的老板，公务员及投资者；住 宅以本地居民及周边乡镇居民和一部分投资者为主。 三、三、 个案情况个案情况 本次调研费时 3 天，共调研楼盘 13 个，以下是个案具体情况： 名名称称 项目地址项目地址 开开 发发 商商 代代 理理 商商 占地面积（亩）占地面积（亩） 总建面积（万㎡）总建面积（万㎡） 容积率容积率 景成新城 瑞丽大道景成地海温泉度假中心旁 瑞丽市美景天成房地产开发有限公司 无 452 72 2 物业形态物业形态 产权年限（年）产权年限（年） 规划户数（户）规划户数（户） 单价范围（元单价范围（元/ /㎡）㎡） 优惠幅度（优惠幅度（% %）） 面积范围（㎡）面积范围（㎡） 总价范围（万元）总价范围（万元） 物业费（元物业费（元/ /㎡㎡/ /月）月） 工程进度工程进度 开盘日期开盘日期 交房日期交房日期 销销 售售 率率 推案方式推案方式 成交客群成交客群 景成集团总部办公区、商务中心区、新城住宅小区。 住宅 70，商业 40 住宅共 2699 户 30层高层4180~5050；17层小高层4180~4620；5层多层4180~4400； 别墅均价 9680 未定 双拼别墅每栋面积363.3㎡；联排别墅南车库每栋面积339.1㎡，北车 库每栋面积330.1 ㎡；多层 135.95 ㎡~141.03 ㎡；小高层与高层 100~152 ㎡。 高层与小高层41.8~76.76；5 层多层 56.83~62.05；双拼别墅均价 351.67；联排 319.54~328.25 多层 0.6；小高层与高层 1.2；别墅 2 总部办公楼与商务办公楼已封顶，高层造至 3 层，别墅未建。 预计 2013 年 7/8 月 2015 年 目前高层已订购约 147 套，别墅预定 10 余套。 先推别墅与高层 目前预定的客户主要是景成集团的员工和一些关系户。 1、开发商景成集团在瑞丽拥有极大的名声，品牌效应显着，且拥有 卖卖点点 大量员工和关系户，是项目销售的有利保障。2、顺 应瑞丽城市的发展需求，建造规模化社区，改善居住条件。 1、项目距离城区较远，尚无固定的班车，周也缺乏医院、学校等配 套设施，故对城区居民的吸引力较小。 抗抗性性 名名称称 项目地址项目地址 开开 发发 商商 代代 理理 商商 占地面积（亩）占地面积（亩） 总建面积（万㎡）总建面积（万㎡） 容积率容积率 物业形态物业形态 产权年限（年）产权年限（年） 规划户数（户）规划户数（户） 单价范围（元单价范围（元/ /㎡）㎡） 优惠幅度（优惠幅度（% %）） 万千城·大城小院 瑞章路目瑙纵歌广场旁 云投建设、宝佳地产 合创世纪 1799 72 0.6 别墅 70 年 未定 预计 8000~9000 未定 面积范围（㎡）面积范围（㎡） 总价范围（万元）总价范围（万元） 物业费（元物业费（元/ /㎡㎡/ /月）月） 工程进度工程进度 开盘日期开盘日期 交房日期交房日期 名名称称 项目地址项目地址 开开 发发 商商 代代 理理 商商 占地面积（亩）占地面积（亩） 总建面积（万㎡）总建面积（万㎡） 容积率容积率 物业形态物业形态 产权年限（年）产权年限（年） 规划户数（户）规划户数（户） 未定 未定 未定 主体在建 预计 2013 年 7 月 2014 年 翠屏雅园 瑞江路与勐卯大道交汇处 瑞丽市创兴房地产开发有限责任公司 万豪置业 36 10.8 4.5 2 栋 25 层商住楼，底下