学习——物业接管承接查验的重要性

学习《物业承接查验办法》的感想 ——物业承接查验的重要性 一、实施物业承接查验的重要性 物业项目的接管验收是由物业管 理企业依据国家建设部 颁布的 《房屋接管验收标准》 及 《物业管理条例》 和 2011 年 1 月 1 日实行的建房 [2010]165 号 《物业承接查验办法》等 法律法规的规定，接管建设单位移交的物业所进行的验 收。接管承接查 验是在工程竣工验收合格的基础上，以工程 主体结构安全和共用部位、 共用设施设备满足使用功能等为 主要内容的物业管理再查验。 《物业 承接查验办法》第十一 条：实施承接查验的物业，应当具备以下条件： ㈠建设工程 竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认 可或者准许使用文件， 并经建设行政主管部门备案； ㈡供水、 排水、 供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按 规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；㈢ 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已 按规划设计要求建 成；㈣道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按 规划设 计要求建成，并满足使用功能要求；㈤电梯、二次供水、高 压 供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设 备取得使用合 格证书；㈥物业使用、维护和管理的相关技术 资料完整齐全；㈦法律、 法规规定的其他条件。物业承接查 验其首要条件就是《物业承接查验办法》第十一条综上所述。其简要就 是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、道路、 卫生等设备和设施能正常使用，房屋栋楼号、户编号经有关 部门确认， 接收与物业相关的工程技术资料等。 接管验收后 由物业管理公司依据相 关物业服务合同履行物业运行维护 和保养的责任。 二、实施物业承接查验需要注意的几方面 对新进物业而言，接管验收往往处于物业管理公司对物 业正式开 始实施前期物业管理的前夕；对非新建物业而言，接管验收往往是由物 业管理公司接管建设单位或者前任物 业管理公司移交的物业相关资料 及实际物交的核对。 物业的 接管查验， 实际上都是一种责任转移的形式， 不仅法律意义 重大， 而且直接关系到对物业建设与建设开发质量的确认 和 今后物业管理工作能否正常继续运营开展。因此，要搞好前 期物业 查验管理，确保物业使用的百年大计和业主的根本利 益，就必须严格物 业的接管验收。然而，现实的问题是要真 正做到严格物业的竣工验收并 不容易。 建设单位或施工单位 为了追求效益的最大化， 赶工期偷工减料， 施工不讲规范，安装敷衍了事，竣工验收采取“公关策略”等手段，在 不同 程度上普遍存在。建设单位为了加快资金流动，早日收回投 资获 取丰厚的利润，会忽略对物业建设质量的监控和对确保 物业质量的投 入，在施工验收与接管验收时往往会采取走形 式，私下内部处理（自建 自管或派生出来的物业管理子公司）和对外风险转移（前任物业公司丧 失职业道德不负责任移交 或发包给一家急于要项目的物业管理公司） 的 策略，使得物 业竣工验收和物业移交承接查验形同虚设，分析其原因： 其一：自建自管派生出来的物业管理公司由于上下级“父 子关 系”,这种建管一统的体制决定了物业企业从属于、依 附于、局限于建 设单位，不得不以建设单位的利益为重，而 损害业主的利益乃至物业公 司本身的利益，在参加接管验收 时，物业公司往往没有话语权，不能真 正地把好验收关；更 有甚者，因为是“自家人”建设单位往往连这项验 收关也从 实际查验中免了。后果是配套设施不完善、基础资料移交不 齐、产权纠纷频发、质量缺陷诸多、业主因质量问题诉说频频，导至业 主不交物业费，严重的还要上法庭面对，可面对 这些问题物业公司自身 又无力解决，有苦说不出，业主与物 业的矛盾加剧。反过来建设单位内 部一些主管部门为了各自 任务利益的完成，推销吹嘘自身的建设成果 “一锤子买卖”， 只要获取的丰厚利润拿到了手，在什么地方都是脸上有光， 上下欢迎。 可这种推销吹嘘因质量缺陷或不实误导害苦了业 主，也害苦了物业公 司，建设单位的质量信誉也受到了严重 的影响，业主只有面对你物业公 司，而物业公司这个不会 “哭”的孩子面对谁都不受欢迎，接下来是业主有理由不交 物业费， 上级也因你这个孩子不会“哭”而不喜欢你。《物 业承接查验办法》中第三十七条明确规定：建设单位不得凭 借关联关系 滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责 任，加重物业服务企业的 责任，损害物业买受人的权益。 其二：风险转移例一，因为前任物业公司合同的到期， 业主（大 厦主管）另招聘物业公司，移交承接查验时，前任 物业公司丧失职业道 德，欺瞒新进物业同行，对共用部位、共用设施设备一些重大故障问题 隐蔽移交转移风险，甚至对 双方认可的故障问题也采取先答应许愿（故 障问题在移交后 约定的时间内修复），移交后不认帐，甚至接交方被迫 先期 垫付的前物业水电费欠交资金也可以不认账。为了急于拿到 项目， 接交方就算知道有所风险已无可赖和， 等后期接交方 逐步明白风险的严 重性后，已是时过境迁苦果自受。为此，移交接交前承接查验这项工作 （一定要争取主管业主的理解 和帮助， 一般来讲主管业主暂时都有控制 移交方的执手）在 这里也是尤为重要。 其三：风险转移例二，对那些走市场化道路，想得到物 业项目的 物业管理公司，由于求项目心切，往往不敢得罪建 设单位，能忍则忍， 能过就过。因而，在参与接管时，很少 能够按照验收标准把关号脉做到 严格程序，质量第一。而其 物业接管验收的“失职或失误”，往往是屈 辱的与建设单位 签下不平等条约。 但是作为物业公司你在物业承接查验 这项 圣神工作中，针对竣工验收你终归是不尽责任，这种失职或 失误 的苦果最终是要对业主承但相关的责任。 《物业承接查 验办法》第三 十九条也明确规定：物业服务企业擅自承接未 经查验的物业，因物业共 用部位、共用设施设备缺陷给业主 造成损害的，物业服务企业应当承但 相应的赔偿责任。 物业公司是企业，不是福利单位，更不是慈善家，在与 建设单位 的不平等的交易中亏空失信，最终必将是业主利益 受损，物业公司失信 亏空破产卷铺盖走人。为此，为了把好 物业接管验收这项关，不管是一 统的“父子关系” ，还是市 场经济运行关系，物业公司都要想办法据 理力争向建设单位 禀明之间的厉害关系搞好承接查验。首先，要使建设 单位认 识到， 你所建设的每项精品楼盘，都是你建设单位信誉口碑，物 业公司承接查验是替建设单位把好建设质量最后一道细 节关口， 物业公 司也因其自身的重要利益，应该认真把好承 接查验这项最后的关口，一 方面维护了建设单位信誉口碑和 利益，另一方面维护了业主的最终利 益。做为房地产开发建 设单位，楼盘建设竣工后，不光是要靠推销好等 措施来完成 眼前的丰厚利润，更重要的是长远战略目标，那就是一个开 发建设单位做大做强的口碑信誉问题， 所以物业接管承接查 验具有重要 的意义。 三、物业承接查验重要意义的几方面 1、明确建设单位、业主、物业服务企业的责、权、利，维护各自 的合法权益； 2、促使建设单位提高建设质量， 加强物业建设与管理的 衔接， 确保物业的使用安全和功能，保障物业买受人享受物 业管理消费的权 益； 3、解决日