宏观经济政策下房地产行业的发展
《宏观经济学》课程作业 《宏观经济政策下房地产行业的发展》 班 级:1244102 学 号:124410203 姓 名:陈娇 指导老师:张旭东 宏观经济政策下房地产行业的发展 陈娇 ( 工商管理系 124410203 ) 内容摘要:近年来,在国家各项政策的扶植下。我国房地产业呈现了快速发展势头。然而,在取得这些成就的同时,我国的房地产业发展中也出现了很多不健康的因素。房地产供应结构不合理,房地产业存在局部的高档次的房屋供应过剩与中低档商品房、经济适用房短缺并存。房地产投资增长过快导致房屋空置率上升、银行不良贷款增加导致房地产价格持续走高。至此我国房地产市场发展达到高峰,国家或地方政府相继出台调控房地产市场发展的宏观经济政策。本文从财政政策与货币政策两种方面对房地产行业的发展作了分析。并且分别就紧缩与宽松的财政政策与货币政策对房地产行业的影响,提出国家应综合运用两种经济政策以实现房地产企业的健康发展。 关键词:财政政策、货币政策、房地产行业、宏观调控 宏观经济政策指国家或政府为了增进整个社会经济福利、改进国民经济的运行状况、达到肯定的政策目标而有意识和有安排地运用肯定的政策工具而制定的解决经济问题的指导原则和措施。严格地说,宏观经济政策是指财政政策和货币政策,以及收入安排政策和对外经济政策。除此以外,政府对经济的干预都属于微观调控,所实行的政策都是微观经济政策。房地产业是国民经济的重要支柱产业,它涉及钢铁、水泥等多种行业。该行业对金融业稳定和发展至关重要,对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。 一、加强房地产调控的现实意义 (1) 协调国民经济增长与房地产行业发展的关系 房地产作为我国经济与社会发展的基础性、先导性与支柱性产业,其健康的发展对国民经济的增长有较大的影响。房地产具有投资量大、产业关联度高、带动作用强的特点。房地产的投资可以干脆拉动国民经济的增长。2001年全年国内生产总值246619亿元,比上年增长11.4%;全年房地产开发投资25280亿元,比上年增长30.2%。2008年国内生产总值为300670亿元,比上年增长20.9%[1]。房地产开发可以干脆带动钢铁水泥等相关产业的发展,对经济增长起拉动作用。由此可看,实施一系列的调控政策对我国房地产行业的健康发展以及经济的增长有重要意义。 ⑵ 促进房地产供应结构优化 我国房地产供应结构不合理,房地产供应存在结构性供应过剩与短缺并存的问题。详细表现在:一些大面积、高档次的房屋供过于求,而一些中档次的商品房、经济适用房,廉租房的供应小于需求。我国房地产供应结构失调的状况,会引发高档商品房供应过剩,造成房屋过剩,中低档商品房和保障性住房供应不足。政府利用宏观经济政策调控,通过调整房地产供应结构,可以引导社会资金流向,限制大面积高档次的房屋供应,增加中低档商品房、保障性住房的供应,达到优化房地产结构的目标。 ⑶ 房地产兼具投资与消费两种属性,其发展受国民经济的制约 世界银行在衡量一个国家的住房消费水平常一般认为房价收入比在3—6倍之间为适当[2]。我国2003—2007年商品房屋平均销售价格分别为2359元、2778元、3168元、3367元、3864元,而与此相对应的城镇居民家庭人均可支配收入为8472.2元、9421.6元、10493元、11759.5元、13785.8元[3]。假如以2007年为例,一个三口家庭购入90平方米的房屋须要347760元,而其总共可支配收入41357.4元,房价收入比为8.4,远远高于世界银行最高房价比为6的要求。2005年至2008年,我国70个大中城市房屋销售价格上涨幅度分别为7.6%、5.5%、7.6%、6.5%。由此可见,房地产价格上涨较快,其引发的房地产泡沫会有房地产领域想其他相关领域扩散导致国民经济泡沫化,影响经济的健康稳定运行。所以我们要实行有效措施保证我国房地产价格的稳定,实现房地产的健康发展。 二、财政政策对房地产行业发展的影响 财政政策是指国家依据肯定时期政治、经济、社会发展的任务而规定的财政工作的指导原则,通过财政支出与税收政策来调整总需求。增加政府支出,可以刺激总需求,从而增加国民收入,反之则压抑总需求,削减国民收入。 、财政政策调控房地产行业的理论依据 当前我国房价目前存在较为严峻的泡沫现象,其根本缘由是经济适用房与商品房开发的比例舍本逐末,现在房地产市场被商品房垄断,很多社会资本被投入楼市,等待升值,从而使房价不断抬升。况且中国楼市从起先就奠定了地产开发商和地方政府垄断的畸形结构。这些因素导致我国房价始终是呈上涨的态势。而某种程度上的房价恶性上涨使房地产投机空间增大,导致房地产市场的混乱,这就须要国家的宏观经济政策来加以调控。而财政政策就成为国家宏观调控的有力手段。 财政政策对我国房地产调控主要是通过财政支出政策和收入政策来实施的。财政收入政策是对房地产税收进行调控。通过对有关房地产和房地产行为征税,影响房地产开发及持有成本,间接调控房地产需求,影响房地产价格。通过对房地产供应者征税种类、税率的调整,增加或削减房地产供应者开发及销售成本,在肯定条件下,引起房地产供应量的上升与下降。财政支出政策主要是利用财政补贴对某些需求量大,利润率偏低的房地产领域进行补贴。政府通过运用财政补贴,可以实现中低收入阶层对住房需求。 、财政政策为调控房地产发展的工具与调控手段 财政政策的调控工具主要是房地产税及政府补贴。而财政政策划分为扩张性财政政策与紧缩性财政政策。这两种财政政策对房地产行业的发展均有肯定的影响,并且是政府的主要调控手段。 1)所谓扩张性财政政策,是指通过削减财政收人或扩大财政支出刺激社会总需求增长的政策。国家在为住宅产业大量投人的同时,又出台政策调整购房税收 , 通过税收和补贴的方式 降低房地产开发商开发经济适用房的成本。即自1999 年8月1日起对房地产市场若干税收政策做出调整,2000年12月31日前免征销售环节的各种行政事业性收费和营业税、契税,以此减轻个人买卖一般住宅的税收负担,有效启动房地产市场[4]。另一方面而言,目前市场上的投资品看,金融商品中只有股票、债券距离百姓近一些 ,并有着很强诱惑力 ,但“股市有风险,人市须谨慎”还是将大多数居民挡在 了门外,而且投资证券市场不仅须要有资金的支持,更要有大量的精力投人 ,也不是人人能为的。协作房市中的税收实惠及近年房价的不断下降,房地产成为重要投资工具的时机已基本成熟。政府实行主动 的财政政策对启动房市的作用,主要体现在以下几方