土地供应相关政策及操作实务概要
土地供应相关政策及操作实务 2010-01-25 12:48:09 土地储备分中心:吕振库 一、我国土地基本学问 两种土地全部权:1、国家土地全部权(国务院代表国家行使)2、集体土地全部权(村集体经济组织或村民委员会作为全部者代表经营、管理)。 国有土地运用权取得方式(供地方式):1、划拨2、有偿运用(1)出让(2)国有土地租赁(3)国有土地运用权作价出资或入股(4)授权经营。 (一)划拨: 1、概念:依据《城市房地产管理法》其次十二条的规定:土地运用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地运用者缴纳补偿、安置费用后将该幅土地交会其运用,或者将土地运用权无偿交付给土地运用者运用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地运用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有运用期限的限制。 2、范围(条件):划拨用地范围必需依据《北京市实施国土资源部〈划拨用地书目〉细则》(京政办发[2002]54号):分25项 (1)国家机关用地和军事用地 各级财政拨款建设的国家机机关办公、及平安、保密、通讯设施用地;各种军事用地 (2)城市基础设施用地和公益事业用地 包括非营利性的基础设施(供水、供电、供气、道路、广场院等)、非营利性公益事业(学校、医院、体育场馆等)、家贸设施(农副产品比重达70%的新建农贸市场)、部分居住用地(经济适用住房、康居住房、廉租住房、高校生公寓、集资建房等) (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 包括石油自然气、煤炭、水利、电力、马路、铁路、民用机场等。 (4)法律、行政法规规定的其他用地。经济适用房、廉租房。 主要是指外国领使馆、办事处用地,宗教、监狱、劳教所、看管所、戒毒所等特别用地。 凡以划拨方式取得的土地运用权,不得转让、出租、抵押。确需对划拨土地运用权进行转让、出租、抵押的,应按规定补办土地有偿运用手续。经批准不办理土地有偿运用手续的,转让方应将土地收益上缴国家。 (二)出让 1、概念:国家把确定年期的土地运用权让给土地运用者,同时要向土地运用者收取确定的费用。 2、出让方式 协议出让、公开交易(招标、拍卖、挂牌三种)方式。 3、出让最高年限 主要分三大类:居住类是70年,包括住宅、别墅、公寓;其次类,商业类是40年,主要含商业、消遣、宾馆、金融等;其他类是50年,包括工业、办公、文教、体育、科技等。 还有一项是综合用地,房地产开发项目大量的是综合商业、写字楼、公寓,一座楼底下是商业,中间是办公,最上面可能是公寓。详细操作当中很难,比如底下是商业,上面是公寓,人家确定不要综合,因为下面商业多了十年,但是住宅少了20年。在详细操作过程中,凡是有居住类的都是分开,是商业就是商业,价格也是两种形式。过去已经是综合的,价格就不调了,但年期分开。假如是新的项目,商业是商业价,居住是居住价。 4、地价款的构成 毛地-净地 生地-熟地 熟地价:土地在规划条件下,宗地开发程度达到红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、供气、供暖及通讯)及宗地红线内“场地平整”条件下的土地运用权价格。它由政府收益(土地运用权出让金、基础设施配套建设费)、土地开发费及其它费用三部分构成。 土地招牌挂底价:它是由应向政府缴纳的政府收益(出让金或毛地价)和给原用地方(或土地一级开发单位)的补偿款构成。 (1)政府收益(包括溢价增值):向政府缴纳固定部分,石景山区住宅400元、平方米,商业850元、平方米。中心、市财政、区财政按2:4:4分成,远郊区县全部预留区县财政。 (2)土地补偿价格:分为给原开发单位的补偿款和给土地一级开发单位的补偿款,土地开发成本为征地及拆迁补偿、七通一平费等费用。其中,征地费用是指征用农夫集体全部的土地所发生的费用,主要包括土地补偿费、青苗补偿费、地上物补偿费、劳动力安置费、超转人员安置费、菜田基金、耕地占用税等;拆迁补偿费用是指城市土地的旧城改造费用,分居民拆迁和单位拆迁,居民拆迁补偿费用主要为被拆迁居民房屋的补偿及安置费,单位拆迁补偿为被拆迁单位房屋的补偿、安置及停产停业损失补偿费。七通一平费是指通上水、通下水、通电、通燃气、通热力、通邮、通路和场地平整。 二、纳入招标拍卖挂牌出让国有土地运用权的范围 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地运用权规定》国土资源部令 第39号“第四条工业、商业、旅游、消遣和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。” (1)供应商业、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地工业用地(包括仓储); (2)其他土地供地支配公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的; (3)划拨土地运用权变更用用途,《国有土地划拨确定书》或法律、法规、行政规定等明确应收回土地运用权,实行招标拍卖挂牌出让的; (4)划拨土地用权转让,《国有土地划拨确定书》或法律、法规、行政规定明确应当收回土地运用权,实行招标拍卖挂牌出让的; (5) 出上土地运用权变更用途,《国有土地运用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地运用权,实行招标拍卖挂牌出让的; (6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。 三、土地招牌挂——供地制度改革带来的新变更 近些年来,北京市严格和加强了对土地市场的管理,出台了国有建设用地供应方法及若干个配套方法,实现了市和区县土地管理体制的垂直领导,组建了市和十个远郊区县土地交易市场,推行了土地储备制度和政府行为的土地一级开发及管理模式,筹集了土地储备开发资金,创建了政府储备土地和入市交易土地联席会议制度,使北京市在规范土地交易市场方面出现了新变更: (一)土地供应数量由过去无序供地向有支配供地转变。 连续两年全市土地供应支配总量保持在6500公顷左右,其中经营性用地稳定在1600公顷左右。初步实行了土地供应按年度支配实施,逐步形成了以土地供应支配调控市场的新形式。 (二)土地供应途径由过去“多源头”、“多渠道”供地向由市政府集中统一供地转变 全部供地,都依法经市政府批准后实施,其中有的存量国有土地由政府收购储备,有的新增建设用地由政府组织土地一级开发,已经成为政府向市场有支配供应“熟地”的必要途径。 (三)土地供应方式由过去“生地”协议出让向“熟地”公开招标拍卖挂牌出让转变 五年共组织200余宗、1600多公顷土地入市交易。用市场方式配置土地资源的改革目标初步形成,土地市场更加公开和透亮。 (四)土地供应程序由过去的“基建”立项审批方式向核准或备案制转变 市政府批准相关委办局印发了北京市土地一级开发和经营性项目用地招标拍卖挂牌出让流程图,核准或备案制成为非政府投资开发项目管理的主要程序。 (五)土地供应主体即政府从过去手中“无地”“被动”供地向手中“有地”“主动”供地转变 五年来,仅市土地储备机构收购储备近200公顷土地,有800