土地上的权利群论纲研究与分析
省人民政府水行政主管部门建立水土保持 土地上的权利群论纲 ——我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调 崔建远 清华高校法学院 教授 上传时间:2001-8-20 阅读次数:6705 字体大小:大 中 小 内容提要: 本文作者认为物权的重心为不动产物权,不动产物权主要是土地上的物权。因土地在法律上被区分为若干部分,每个部分可成为权利的客体,故土地上的物权并非单一的物权类型,而是一组物权,是存在于土地上的物权群,连同租赁权等形成权利群。它们是物权法规制的重心。配置妥当这组权利群,处理适当上述关系,尤其是协调好权利之间的效力冲突,既是物权法内部和谐性的须要,也是确定社会理念的体现和对立法技巧的检验,因而,制定我国物权法必需重视这个问题。 一、土地上的权利类型 (一)土地全部权 土地上的权利首推土地全部权,在我国包括国家土地全部权和集体土地全部权。从中派生出以下权利: (二)国有土地运用权 国有土地运用权,其目的为权利人进行房地产开发建设,其客体为国有土地的地表,其存续期限为70年、50年、40年不等,其取得方式在目前多为行政划拨,但正提倡和推行有偿出让和转让的方式,并扩大其适用范围。通过出让、转让方式而取得的国有土地运用权可以转让、出租、抵押,不必征得出让人的同意。以行政划拨方式取得的国有土地运用权,原则上不允许转让;若转让,须报有批准权的人民政府批准,并应由受让方办理土地运用权出让手续,依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金。 (三)宅基地运用权 宅基地运用权,其目的为公民建立住房,其客体为集体全部或国有土地的地表,其取得方式为申请—审批—登记发证,该权永久存续。依据我国现行法的规定,宅基地运用权不许转让、抵押,但允许继承。假如因地上房屋的买卖而转让宅基地运用权,那么转让人不得再申请取得宅基地运用权。 (四)土地承包经营权 土地承包经营权,其目的为用于农林牧渔生产经营,其客体为集体全部或国有土地的地表,其存续期限为45年,其取得方式为农业承包合同。该权在过去不允许转让、抵押等,只允许转包,现在则是经发包方同意可以转包、转让、入股、互换,以“四荒”为客体的承包经营权经发包方同意可以抵押。 (五)“四荒”土地运用权 近年来,在很多省、自治区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四荒”的现象,竞买人通过拍卖取得“四荒”土地运用权。这种运用权亦以农林牧渔生产经营为目的,以集体全部或国有的“四荒”地表为客体,其存续期限几十年,有的长达近百年,其取得方式为拍卖。该权可以转让、抵押、入股、出租,并且不必征得拍卖人的同意。这种“四荒”土地运用权仅仅被省、自治区的地方法规或地方规章所承认,尚未被全国人大常委会通过的法律认可,按严格的物权法定主义衡量,算不上物权,但可发生债权效力。由于该权富有生命力,效益显著,很受欢迎,亟待物权立法将其确定为物权〔1〕。 (六)矿产资源全部权 矿产资源附存于土地之中,在物理上成为土地的组成部分,似应得出矿产资源连同其依附的土地作为土地全部权的客体,土地全部权当然包含矿产资源全部权的结论。英美等国家的立法的确接受了这种观点。但因矿产资源具有不行再生性,大多事关社会公共利益、国计民生、国家战略利益,故为了有效利用矿产资源,包括中国在内的大多数国家都在法律上规定矿产资源属于国家全部,不因其所依附的土地全部权不同而变更。这样,矿产资源全部权就成为独立于土地全部权的物权。 (七)矿业权 所谓矿业权,是指探采人依法在已登记的特定矿区内勘探、开采确定的矿产资源,取得矿产品,解除他人干涉的权利。其中,勘探确定的矿产资源之权,叫做探矿权;开采确定的矿产资源,取得矿产品之权,称为采矿权。矿业权系干脆支配特定矿区内的矿产资源及相关地下部分,并解除他人干涉之权,具有排他效力、优先效力、追及效力,故为物权。但它的客体是存在于矿区内的详细未特定的矿产资源,具有未特定性,这与一般物权关于特定性的要求不同,于是被称为准物权〔2〕。所谓矿业权客体的未特定性,其一表现在,探矿权场合,矿产资源在登记的矿区内可能并不存在;其二表现在,勘探工作进行到确定阶段时,矿区的面积应随着缩减,把未勘探的矿产资源的权利归还给国家,使有勘探实力者获得归还部分的矿地运用权和勘探权。这一性质与矿业权客体的复合性亲密相关。所谓矿业权客体的复合性,是指矿业权的客体为特定的矿区和附存于其中的矿产资源的组合体。在探矿权场合,客体以特定矿区内的地下部分为主,矿产资源不明,或者存在或者不存在;在采矿权场合,客体由矿区内的地下部分与矿产资源结合而成,矿产资源居于最有价值的地位。矿业权在构成上也具有复合性,即一方面以占有、运用、收益等权能为要素,另一方面同时并存着在特定矿区内勘探、开采矿产资源的权利与特定矿区内的地下运用权两种因素,或者说两种权利〔3〕。其中, 特定矿区内的地下运用权随着矿业权的取得而当然取得,并为矿业权服务,为矿业权而存在,而有主动的意义。 矿业权的取得方式在我国现行法上为申请—审批—登记发证,但在油气矿业权等状况下,实践中已起先接受招标投标—审批—登记发证的方式,或者洽商—审批—登记发证的方式。矿业权的存续期限视详细状况而定,不整齐划一。矿业权可以转让,实践中正扩大其适用范围,增加转让类型。 (八)矿地运用权 矿业权人实施勘探、开采作业必定要运用土地,但因矿业权中仅含有地下运用权,并不包括地表的运用权,故欲合法地运用土地,就得再取得以地表为客体的土地运用权。该权可被称作矿地运用权。它用于勘探、开采矿产资源作业,其客体为国有土地或集体土地的地表,其存续期限视矿业权的须要而定,其权利取得有如下特点:矿区建于国有土地上时,矿业权人与国有土地管理部门办理土地运用权出让及登记手续,领取土地运用权证,取得土地运用权。假如该土地为荒漠等非耕地,土地运用权通过行政划拨方式产生。假如该国有土地为耕地,土地运用权通过出让方式取得,矿业权人支付土地运用权出让金。矿区建立于集体全部的土地上时,国家首先将该幅土地征为国有,然后由国有土地管理部门将土地运用权出让给矿业权人,矿业权人支付土地运用权出让金。这种矿地运用权伴随矿业权的设立而生,随着矿区面积的削减而部分歼灭,最终与矿业权一同终止。它与矿业权虽然分别取得,各自独立,但主体同为一人,行使起来不会产生纠纷。 (九)抵押权 国有土地运用权、“四荒”土地运用权、以“四荒”为客体的土地承包经营权可以成为抵押权的客体,如此,抵押权也加入到了土地上的权利群的行列。 (十)租赁权 我国现行法允许国有土地运用权、“四荒”土地运用权、土地承包经营权出租,承认了土地运用权的租赁权。该租赁权名为债权事实上已物权化,比一般的物权效力还强大,可作为土地上的物权看待。 (十一)房屋全部权等相关物权 在我国,虽然法律把土地与地上房屋作为两个物看待,分别承认土地全部权及运用权、房屋全部权,在这个意义上房屋全部权不是土地上的权利,但法律把土地运用权与地上房屋全部权的命运紧密地联在一起,要求二权同其主体,一起处分,故规制土地上的权利群不得不考虑到房屋全部权,不能