土地上的权利群论纲研究与分析

省人民政府水行政主管部门建立水土保持 土地上的权利群论纲 我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调 崔建远 清华高校法学院 教授 上传时间2001-8-20 阅读次数6705 字体大小大 中 小 内容提要 本文作者认为物权的重心为不动产物权，不动产物权主要是土地上的物权。因土地在法律上被区分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土地上的物权群，连同租赁权等形成权利群。它们是物权法规制的重心。配置妥当这组权利群，处理适当上述关系，尤其是协调好权利之间的效力冲突，既是物权法内部和谐性的须要，也是确定社会理念的体现和对立法技巧的检验，因而，制定我国物权法必需重视这个问题。 一、土地上的权利类型 一土地全部权 土地上的权利首推土地全部权，在我国包括国家土地全部权和集体土地全部权。从中派生出以下权利 二国有土地运用权 国有土地运用权，其目的为权利人进行房地产开发建设，其客体为国有土地的地表，其存续期限为70年、50年、40年不等，其取得方式在目前多为行政划拨，但正提倡和推行有偿出让和转让的方式，并扩大其适用范围。通过出让、转让方式而取得的国有土地运用权可以转让、出租、抵押，不必征得出让人的同意。以行政划拨方式取得的国有土地运用权，原则上不允许转让;若转让，须报有批准权的人民政府批准，并应由受让方办理土地运用权出让手续，依照国家有关规定缴纳土地运用权出让金。 三宅基地运用权 宅基地运用权，其目的为公民建立住房，其客体为集体全部或国有土地的地表，其取得方式为申请审批登记发证，该权永久存续。依据我国现行法的规定，宅基地运用权不许转让、抵押，但允许继承。假如因地上房屋的买卖而转让宅基地运用权，那么转让人不得再申请取得宅基地运用权。 四土地承包经营权 土地承包经营权，其目的为用于农林牧渔生产经营，其客体为集体全部或国有土地的地表，其存续期限为45年，其取得方式为农业承包合同。该权在过去不允许转让、抵押等，只允许转包，现在则是经发包方同意可以转包、转让、入股、互换，以“四荒”为客体的承包经营权经发包方同意可以抵押。 五“四荒”土地运用权 近年来，在很多省、自治区出现了拍卖荒山、荒坡、荒沟、荒滩等所谓“四荒”的现象，竞买人通过拍卖取得“四荒”土地运用权。这种运用权亦以农林牧渔生产经营为目的，以集体全部或国有的“四荒”地表为客体，其存续期限几十年，有的长达近百年，其取得方式为拍卖。该权可以转让、抵押、入股、出租，并且不必征得拍卖人的同意。这种“四荒”土地运用权仅仅被省、自治区的地方法规或地方规章所承认，尚未被全国人大常委会通过的法律认可，按严格的物权法定主义衡量，算不上物权，但可发生债权效力。由于该权富有生命力，效益显著，很受欢迎，亟待物权立法将其确定为物权〔1〕。 六矿产资源全部权 矿产资源附存于土地之中，在物理上成为土地的组成部分，似应得出矿产资源连同其依附的土地作为土地全部权的客体，土地全部权当然包含矿产资源全部权的结论。英美等国家的立法的确接受了这种观点。但因矿产资源具有不行再生性，大多事关社会公共利益、国计民生、国家战略利益，故为了有效利用矿产资源，包括中国在内的大多数国家都在法律上规定矿产资源属于国家全部，不因其所依附的土地全部权不同而变更。这样，矿产资源全部权就成为独立于土地全部权的物权。 七矿业权 所谓矿业权，是指探采人依法在已登记的特定矿区内勘探、开采确定的矿产资源，取得矿产品，解除他人干涉的权利。其中，勘探确定的矿产资源之权，叫做探矿权;开采确定的矿产资源，取得矿产品之权，称为采矿权。矿业权系干脆支配特定矿区内的矿产资源及相关地下部分，并解除他人干涉之权，具有排他效力、优先效力、追及效力，故为物权。但它的客体是存在于矿区内的详细未特定的矿产资源，具有未特定性，这与一般物权关于特定性的要求不同，于是被称为准物权〔2〕。所谓矿业权客体的未特定性，其一表现在，探矿权场合，矿产资源在登记的矿区内可能并不存在;其二表现在，勘探工作进行到确定阶段时，矿区的面积应随着缩减，把未勘探的矿产资源的权利归还给国家，使有勘探实力者获得归还部分的矿地运用权和勘探权。这一性质与矿业权客体的复合性亲密相关。所谓矿业权客体的复合性，是指矿业权的客体为特定的矿区和附存于其中的矿产资源的组合体。在探矿权场合，客体以特定矿区内的地下部分为主，矿产资源不明，或者存在或者不存在;在采矿权场合，客体由矿区内的地下部分与矿产资源结合而成，矿产资源居于最有价值的地位。矿业权在构成上也具有复合性，即一方面以占有、运用、收益等权能为要素，另一方面同时并存着在特定矿区内勘探、开采矿产资源的权利与特定矿区内的地下运用权两种因素，或者说两种权利〔3〕。其中， 特定矿区内的地下运用权随着矿业权的取得而当然取得，并为矿业权服务，为矿业权而存在，而有主动的意义。 矿业权的取得方式在我国现行法上为申请审批登记发证，但在油气矿业权等状况下，实践中已起先接受招标投标审批登记发证的方式，或者洽商审批登记发证的方式。矿业权的存续期限视详细状况而定，不整齐划一。矿业权可以转让，实践中正扩大其适用范围，增加转让类型。 八矿地运用权 矿业权人实施勘探、开采作业必定要运用土地，但因矿业权中仅含有地下运用权，并不包括地表的运用权，故欲合法地运用土地，就得再取得以地表为客体的土地运用权。该权可被称作矿地运用权。它用于勘探、开采矿产资源作业，其客体为国有土地或集体土地的地表，其存续期限视矿业权的须要而定，其权利取得有如下特点矿区建于国有土地上时，矿业权人与国有土地管理部门办理土地运用权出让及登记手续，领取土地运用权证，取得土地运用权。假如该土地为荒漠等非耕地，土地运用权通过行政划拨方式产生。假如该国有土地为耕地，土地运用权通过出让方式取得，矿业权人支付土地运用权出让金。矿区建立于集体全部的土地上时，国家首先将该幅土地征为国有，然后由国有土地管理部门将土地运用权出让给矿业权人，矿业权人支付土地运用权出让金。这种矿地运用权伴随矿业权的设立而生，随着矿区面积的削减而部分歼灭，最终与矿业权一同终止。它与矿业权虽然分别取得，各自独立，但主体同为一人，行使起来不会产生纠纷。 九抵押权 国有土地运用权、“四荒”土地运用权、以“四荒”为客体的土地承包经营权可以成为抵押权的客体，如此，抵押权也加入到了土地上的权利群的行列。 十租赁权 我国现行法允许国有土地运用权、“四荒”土地运用权、土地承包经营权出租，承认了土地运用权的租赁权。该租赁权名为债权事实上已物权化，比一般的物权效力还强大，可作为土地上的物权看待。 十一房屋全部权等相关物权 在我国，虽然法律把土地与地上房屋作为两个物看待，分别承认土地全部权及运用权、房屋全部权，在这个意义上房屋全部权不是土地上的权利，但法律把土地运用权与地上房屋全部权的命运紧密地联在一起，要求二权同其主体，一起处分，故规制土地上的权利群不得不考虑到房屋全部权，不能