优质项目专项策划与招商专业方案
北京某商业项目总体策划和招商策划方案-方案 北京某商业项目总体策划和招商策划方案-方案 北京百荣世贸商城 招商策划方案 第一部分:招商策略 第二部分:招商进度中百分比分配 第三部分:招商付款方法 第四部分:经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分:各楼层商品结构定位 第七部分:招商准备工作立即间安排、达成目标及实施内容 第八部分:广告宣传策略 第九部分:开业庆典 第一部分:招商策略 招商策略:立足北京、面向全国、走向国际 以北京为关键,在确保北京地域招商工作全方面、顺利开展同时,各招商部门安排出20%招商力量,对外地(包含外地中国产品厂家和经营商、国外产品中国代理、中国内销分支等)利用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想情况下,在确保北京地域招商指标同时,随时进行调整加大外地(及国际)招商力度。 第二部分:招商进度中百分比分配 招商前期阶段,招商百分比计划为:北京地域招商占60%左右;外地招商占20%左右;国际招商占15%左右;预留出5%百分比,作为机动或炒作。 其中:北京地域招商所占百分比不得超出整体60%;外地招商、国际招商百分比可依据实际情况扩大,扩大部分可占用当地招商份额;依据招商实际情况,假如招商出现火爆,可加大预留部分百分比(比如10%)。这么后期可经过保留精品商铺推出、拍卖等方法提升价位水平,在项目只有同期推出情况下,经过预留部分享受到商铺升值部分利益。 第三部分:招商付款方法 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方法: 1、一次性交纳3年租金。从第四年起租金递增5%;第五年租金递增6%;第六年租金递增7%;总体租金递增百分比不超出原租金水平20%。 2、首期交纳5年租金30%,正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5%;第七年递增6%;第八年递增7%;总体递增百分比不超出20%。可签定租约协议期为20年。 首期就一次性交纳5年租金。可取得6年实际使用权优惠政策。从第七年起租金递增6%;第八年递增7%,总体递增百分比不超出20%。除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置机会。 3、首期交纳租金30%,入驻前交齐租金全款。可取得实际使用权优惠政策。可签定租约协议期为20年。如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置机会。 二、租金交纳及优惠政策2(备选方案): 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳5年租金。可取得赠予6个月无偿使用权优惠政策。从第七年起(含第6年后六个月)租金递增6%;第八年递增7%,总体递增百分比不超出20%。除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置机会。 3、首期交纳租金30%,入驻前交齐租金全款。可取得实际使用权优惠政策。可签定租约协议期为20年。如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置机会。 三、分析(以均价8.5元计算): 第6年租金收入:115472.04*365*8.5*1.05=3.761646亿元; 第6年六个月租金:3.761646/2=1.880823亿元; 五年贷款利息:17.91260亿元*0.07=1.253882亿元; 五年租金9折损失租金:17.91260*0.1=1.79126亿元; 租五送6个月损失:1.880823-1.253882=0.626941亿元; 租五送十二个月损失:3.761646-1.253882=2.507764亿元; ‘租五送一’比‘租五打9折’多损失: 0.716504亿元; ‘租五送六个月’比‘租五打9折’少损失: 1.164319亿元; 从上面分析来看,一次性交纳5年租金无偿送6个月对企业最有利,租五年送十二个月优惠政策即使损失最多,但比打9折只多损失7千万,而从对商户吸引力却大大增强。同时确保提前还贷提升企业信用等级,综合考虑利大于弊。 注:以上方法并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也能够在尾铺招商过程中,对尾铺招商优惠力度增加时利用。 四、租金交纳方法及提供优惠政策理由: 考虑到项目标招商不仅要符合企业总体定位,同时还要兼顾企业成本回收,而且回收期越短,产生运行财务费用支出就越少,同时,立即还贷将有利于企业信用等级提升,对未来企业发展极其有利。上述方案首先能够起到将缺乏实力小商户挡在门外作用(及抬高门槛),达成自然淘汰目标。同时,依据‘现金是王’标准,利用对我们影响极小使用年限优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外,兼顾未来中心商铺升值,我们能够充足享受到升值利益,方案设定是为了尽可能 容中计算出具体数据表现。 第四部分:经济分析 一、交纳(三年)租金经济分析(理想价格) 1、依据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算; 2、根据每层出租实际使用面积平方米计算; 3、平均租金价格按天天每平方米9元人民币计算; 每层定价为: 平均租金价格为:9元/㎡天 楼层 租金价格 (元/㎡天) 出租面积 (㎡) 说明 应完成利润额 (亿元) 六层 未计算 五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963 四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378 二层 9.0 6.66 6.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763 B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2层 未计算 总计 均价9元 115472.04 共回收五年租金费用 11.29429 说明:⑴、11.29429亿元30%为:3.38829亿元。 ⑵、综合管理费:115472.04*1.5*365*3=1.89663亿元。 ⑶、第十二个月综合管理费:6322.0941万元。 ⑷、确保金(按一万商铺,每商铺2万元收取):2亿元。 二、交纳(三年)租金经济分析(保守价格) 1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算; 2、根据每层出租实际使用面积平方米计算; 3、平均租金价格按天天每平方米8.5元人民币计算; 每层定价为: 平均租金价格为:8.5元/㎡天 楼层 租金价格 (元/㎡天) 出租面积 (㎡) 说明 应完成利润额 (亿元) 六层 未计算 五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571 四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782 三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 二层 9.0 6.66 6.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91