优质项目专项策划与招商专业方案

北京某商业项目总体策划和招商策划方案-方案 北京某商业项目总体策划和招商策划方案-方案 北京百荣世贸商城 招商策划方案 第一部分招商策略 第二部分招商进度中百分比分配 第三部分招商付款方法 第四部分经济分析 第五部分 招商费用预算 第六部分各楼层商品结构定位 第七部分招商准备工作立即间安排、达成目标及实施内容 第八部分广告宣传策略 第九部分开业庆典 第一部分招商策略 招商策略立足北京、面向全国、走向国际 以北京为关键，在确保北京地域招商工作全方面、顺利开展同时，各招商部门安排出20％招商力量，对外地（包含外地中国产品厂家和经营商、国外产品中国代理、中国内销分支等）利用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。效果理想情况下，在确保北京地域招商指标同时，随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。 第二部分招商进度中百分比分配 招商前期阶段，招商百分比计划为北京地域招商占60％左右；外地招商占20％左右；国际招商占15％左右；预留出5％百分比，作为机动或炒作。 其中北京地域招商所占百分比不得超出整体60％；外地招商、国际招商百分比可依据实际情况扩大，扩大部分可占用当地招商份额；依据招商实际情况，假如招商出现火爆，可加大预留部分百分比（比如10％）。这么后期可经过保留精品商铺推出、拍卖等方法提升价位水平，在项目只有同期推出情况下，经过预留部分享受到商铺升值部分利益。 第三部分招商付款方法 一、租金交纳及优惠政策有以下三种方法 1、一次性交纳3年租金。从第四年起租金递增5％；第五年租金递增6％；第六年租金递增7％；总体租金递增百分比不超出原租金水平20％。 2、首期交纳5年租金30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增百分比不超出20％。可签定租约协议期为20年。 首期就一次性交纳5年租金。可取得6年实际使用权优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增百分比不超出20％。除享受以上优惠政策以外，还能够获挑选一间商铺位置机会。 3、首期交纳租金30％，入驻前交齐租金全款。可取得实际使用权优惠政策。可签定租约协议期为20年。如租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还能够获挑选两间商铺位置机会。 二、租金交纳及优惠政策2（备选方案） 1、同上。 2、第一段同上。 首期就一次性交纳5年租金。可取得赠予6个月无偿使用权优惠政策。从第七年起（含第6年后六个月）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增百分比不超出20％。除享受以上优惠政策以外，还能够获挑选一间商铺位置机会。 3、首期交纳租金30％，入驻前交齐租金全款。可取得实际使用权优惠政策。可签定租约协议期为20年。如租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还能够获挑选两间商铺位置机会。 三、分析（以均价8.5元计算） 第6年租金收入115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646亿元； 第6年六个月租金3.761646/2＝1.880823亿元； 五年贷款利息17.91260亿元*0.07＝1.253882亿元； 五年租金9折损失租金17.91260*0.1＝1.79126亿元； 租五送6个月损失1.880823－1.253882＝0.626941亿元； 租五送十二个月损失3.761646－1.253882＝2.507764亿元； ‘租五送一’比‘租五打9折’多损失 0.716504亿元； ‘租五送六个月’比‘租五打9折’少损失 1.164319亿元； 从上面分析来看，一次性交纳5年租金无偿送6个月对企业最有利，租五年送十二个月优惠政策即使损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户吸引力却大大增强。同时确保提前还贷提升企业信用等级，综合考虑利大于弊。 注以上方法并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也能够在尾铺招商过程中，对尾铺招商优惠力度增加时利用。 四、租金交纳方法及提供优惠政策理由 考虑到项目标招商不仅要符合企业总体定位，同时还要兼顾企业成本回收，而且回收期越短，产生运行财务费用支出就越少，同时，立即还贷将有利于企业信用等级提升，对未来企业发展极其有利。上述方案首先能够起到将缺乏实力小商户挡在门外作用（及抬高门槛），达成自然淘汰目标。同时，依据‘现金是王’标准，利用对我们影响极小使用年限优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。 另外，兼顾未来中心商铺升值，我们能够充足享受到升值利益，方案设定是为了尽可能 容中计算出具体数据表现。 第四部分经济分析 一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格） 1、依据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算； 2、根据每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按天天每平方米9元人民币计算； 每层定价为 平均租金价格为9元/㎡天 楼层 租金价格 （元/㎡天） 出租面积 （㎡） 说明 应完成利润额 （亿元） 六层 未计算 五层 7.5 18503.89 18503.89*7.5*365*3 1.51963 四层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 三层 8.5 20454.30 20454.30*8.5*365*3 1.90378 二层 9.0 6.66 6.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91 16876.91*12*365*3 2.21763 B1层 9.0 19175.98 19175.98*9*365*3 1.88979 B2层 未计算 总计 均价9元 115472.04 共回收五年租金费用 11.29429 说明⑴、11.29429亿元30％为3.38829亿元。 ⑵、综合管理费115472.04*1.5*365*3＝1.89663亿元。 ⑶、第十二个月综合管理费6322.0941万元。 ⑷、确保金（按一万商铺，每商铺2万元收取）2亿元。 二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格） 1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算； 2、根据每层出租实际使用面积平方米计算； 3、平均租金价格按天天每平方米8.5元人民币计算； 每层定价为 平均租金价格为8.5元/㎡天 楼层 租金价格 （元/㎡天） 出租面积 （㎡） 说明 应完成利润额 （亿元） 六层 未计算 五层 6.0 18503.89 18503.89*6*365*3 1.21571 四层 7.0 20454.30 20454.30*7*365*3 1.56782 三层 8.0 20454.30 20454.30*8*365*3 1.79180 二层 9.0 6.66 6.66*9*365*3 1.97166 一层 12 16876.91