论不动产登记制度和不动产物权变动模式的关联与协调样本

论不动产登记制度和不动产物权变动模式关联和协调 【内容提要】不一样模式下不动产登记制度中申请程序、审查方法、登记簿编制和错误登记赔偿机制等方面存在差异，每种不动产登记制度模式全部仅有一个和之相适应不动产物权变动模式(但绝非简单一一对应)。中国现行不动产登记制度属瑞士式权利登记制，这决定中国不动产物权变动模式应采债权形式主义。立法者如欲改变不动产物权变动模式，就须对不动产登记制度做对应调整，反之亦然。 【关 键 词】不动产登记制…… 一、不动产登记模式和不动产物权变动模式概述 不动产登记，指将不动产物权变动事实登载于特定国家机关簿册上行为。现代各国在确立不动产登记制度时，立法上存在差异，大致可归纳为以下三种模式：(注：柴强：《各国(地域)土地制度和政策》，北京经济学院出版社1993年版，第153-155页；梁慧星主编：《中国物权法研究》(上)，法律出版社1998年版，第201-204页；王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社，第154-159页。) 1.契据登记制(又称法国登记制)。该模式中登记是公告不动产权利状态方法，不动产物权变动非经登记不得对抗第三人。登记机关进行登记时，仅依据法律要求应该提交相关契据所载内容给予登记，故此称为契据登记制。其特点是：(1)采取形式审查主义；(2)登记无公信力；(3)采取任意登记主义，不动产物权变动无须登记即可生效；(4)登记簿采取人编成主义，登记簿编制不以不动产为准，而依不动产权利人登记次序前后而作成。登记完成后仅在相关不动产交易契约上注记登记经过，不发权利证书；(5)重视不动产权利动态。登记簿上反应只是一笔笔不动产交易，看不出某个特定时刻一宗不动产上所存在多种权利整体情况。采取这种模式有法国、意大利、西班牙、日本等，美国大多数州不动产登记制度也属这类。 2.权利登记制(又称德国登记制)。该模式中登记不仅是公告不动产权利状态方法，而且是不动产物权变动要件，未在登记簿上登记不动产物权即为不存在，故此称为权利登记制。其特点是：(1)采取实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)采取强制登记主义，不动产物权变动不经登记不发生效力；(4)登记簿采取物编成主义。登记簿编制以不动产为中心，依土地地段、地号等事项前后次序编制而成。登记完成后也是仅在相关不动产交易契约上注记登记经过，不发权利证书；(5)重视不动产权利静态。登记簿上反应是目前每一宗不动产上所存在多种权利总体情况。采取这种模式有德国、奥地利、瑞士和北欧部分国家等。 3.托伦斯登记制(又称澳洲登记制或权利交付制)。该模式为澳大利亚法官托伦斯爵士(Sir Robert Thomas)依据权利登记制改良而来。其特点是：(1)采取实质审查主义；(2)登记有公信力；(3)标准上采取任意登记主义；但某一笔土地一旦申请过第一次登记，以后相关交易即进行强制登记，不然不发生物权变动效力；(4)交付权利证书。当某一笔土地因相关交易申请第一次登记时，登记机关依其权利状态制成权利证书(又称“地券”)一式二份，一份交申请人收执以供确定权利之用，一份存登记机关以编成登记簿。所以权利人持有权利证书实际上就是登记簿副本，其内容和登记簿对应部分完全一致。以后相关不动产再进行交易时，当事人间另作成让和证书，和权利证书一起交给登记机关。登记机关经审查后在登记簿上记载权利移转，并对受让人交付新权利证书(全部权移转时)或在原权利证书上记载权利改变情况(设定她物权时)，从而使第三人能够从权利证书上清楚地得悉相关不动产目前权利情况；(5)重视不动产权利静态；(6)设置专门赔偿基金。以上第(1)、(2)、(5)点和权利登记制相同；其它几点则和权利登记制和契据登记制均不相同。不动产登记制度属于这种模式国家包含澳大利亚、新西兰和其它一部分英美法国家和地域如英格兰、爱尔兰、加拿大和美国少数州等。(注：在法制史上，还有部分地域存在一个在不动产登记效力采所谓“形式确实定主义”立法例。在这一立法例下，登记含有绝正确法律效力；对交易相对人而言，不管其为善意或恶意，登记内容均视为正当和完全，以资保护。十九世纪德国统一前梅克伦堡、吕贝克、汉堡、萨克森等邦全部采取过这种立法例(见史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，第43页)。显然，“形式确实定主义”不动产登记和不动产物权变动立法和本文中多种不动产登记模式和不动产物权变动模式均不相符，它实际上是以登记作为不动产物权得丧变更唯一要件。) 不动产物权变动模式，指由法律行为引发不动产物权得丧变更需要符合何种法定要件方能发生效力法律规范模式。(注：严格地说，不动产物权变动可分为基于双方法律行为物权变动和基于双方法律行为以外其它法律事实物权变动两类，但因为社会经济生活中发生不动产物权得丧变更绝大多数全部属于前者，所以传统大陆法系立法和学说中所关键关注物权变动往往只是基于双方法律行为物权变动，本文也是如此。)通说认为，各国立法上不动产物权变动模式可分为意思主义、形式主义和折衷主义三种。意思主义以法国民法为代表：物权因法律行为而变动时，仅须当事人意思表示即足以发生效力，无须以登记作为其成立或生效要件。在这种立法例之下，发生债权意思表示就是引发物权变动意思表示，二者合一，一个法律行为能够引发债权发生及物权变动双重效果。形式主义又称物权形式主义，以德国民法为代表：物权因法律行为而变动时，须有相关物权变动意思表示和推行登记等法定形式才能成立或生效。在这种立法例之下，一个法律行为不能同时引发债权发生及物权变动双重效果，相关发生债权意思表示(债权行为)只能引发债权债务关系，相关物权变动意思表示(物权行为)也只能引发物权得丧变更，债权行为和物权行为相互独立，互不影响(物权行为独立性和无因性)。折衷主义又称债权形式主义，以奥地利民法和瑞士民法为代表：物权因法律行为而变动时，除当事人意思表示外，还须推行登记等法定形式，物权变动才能成立或生效。在这种立法例之下，发生债权意思表示就是引发物权变动意思表示，二者合一(这点和意思主义相同)；但除此之外当事人还要办理法定登记手续才能够使物权变动发生法律效力(这点和物权形式主义相同)。(注：谢在全：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版，第63-65页。) 二、不动产登记模式和不动产物权变动模式关联 以前述可见，各国不动产登记制度差异关键表现在：(1)登记审查方法；(2)登记是否有公信力；(3)是否强制登记(即物权变动是否须经登记才发生效力)；(4)登记簿编制及其着关键；(5)错误登记赔偿机制等方面。其中，公信力和强制登记包含不动产登记及不动产物权变动两个领域，但学界对此研究已较深入，本文从略，以集中笔墨分析不动产登记模式其它几方面和不动产物权变动模式联络。另不动产登记申请程序也兼跨上述两个领域，但对该问题研究不多，故一并讨论。 (一)不动产登记申请程序和不动产物权变动模式关联 德国式物权形式主义和另两种物权变动模式最为显著区分是，物权变动是否基于一个和债权行为相互独立且互不影响物权行为而发生效力。学理上，对物权行为存在是否一向争论不休。笔者认为，争论双方往往忽略了一点，即以上两种立场各有其对应登记申请程序法律要求作