资产评价工作流程

资产评估工作流程资产评估工作流程 根据资产评估基本准则规范要求，结合国际通用一般方法和惯例，以 及资产特点，评估不同方法，制定资产评估操作流程如下。 一、项目洽谈：一、项目洽谈： 这一过程主要是资产评估机构及委托方就评估项目进行洽谈，评估机 构初步了解委托方和资产占有方单位基本情况，双方就相关经济行为及其 背景、评估目、评估对象和范围、评估基准日、委估资产分布情况、评估 时间及收费、客户期望和特别要求等进行商谈。 二、风险评价：二、风险评价： 资产评估中风险既可以理解为在资产评估执业中可能遇到不确定性因 素多寡，也可以理解为客观合理完成评估任务把握程度。进行风险评价应 考虑以下几个方面因素： 1. 了解和掌握客户基本情况； 2. 本次资产评估经济行为合法性； 3. 是否具备资产评估基本条件； 4. 客户是否有影响评估结论具体要求和条件限制； 5. 评估机构是否有足够胜任此次评估任务专业人士； 6. 是否有影响评估独立性和客观性其他因素。 三、签定资产评估业务约定书三、签定资产评估业务约定书 评估业务约定书是资产评估机构及委托人共同签定，以确认资产评估 业务委托及受托关系、明确委托目、被评估资产范围及双方权利义务等事 项书面合约。约定书对当事人双方具有约束力。 四、要求和配合委托方作好评估准备工作四、要求和配合委托方作好评估准备工作，包括：包括： 1. 准备好有关法律文件和经济技术文件等相关资料： -- 有关经济行为文件：包括公司董事会关于此次评估决议等。 -- 被评估对象产权证明文件及原始凭证； -- 被评估对象原始证明材料，如主要建筑物和在建工程单位工程竣工 决算书或预算书、主要进口设备进口合同等； -- 委托单位现状及发展概要介绍； -- 委托单位组织机构图和生产流程图； -- 评估基准日审计报告或会计报表； -- 涉及房地产评估要求提供委托方房屋总平面图和地下管线图等。 2. 委托方应组织力量搞好委托评估范围资产清查，清查结果应该是账 账相符、账表相符和账实相符。对资产清查中盘盈盘亏应按权限作妥善处 理。在清查处理之后，按评估机构要求填好资产评估登记表（或评估清查 明细表） ，资产评估登记表要求是表内各项目必须填列齐全。 五、评估机构评估准备工作五、评估机构评估准备工作 （一）组成资产评估工作小组： 即根据资产评估不同类型，除选派项目经理以外，还要选派各类资产 评估专业人员及专业小组负责人，组成资产评估工作小组，以便在分工基 础上进行总体协调工作。 （二）制定评估工作方案： 资产评估工作方案即资产评估工作计划，工作计划应包括评估综合计 划和评估程序计划。 （三）清查核实资产，搜集整理资料：清查核实资产是评估人员在委 托方自查基础上，以委托方提供登记表或评估申报明细表为准，对委估资 产进行核实和鉴定 1. 资产清查主要内容： （1）了解企业财务会计制度； （2）了解企业内部管理制度，重点是企业资产管理制度； （3）对企业申报各项资产清单进行初审，及有关会计账表进行核对； （4）对企业申报各项实物资产进行实地勘察； （5）对企业申报各项资产产权资料进行验证，确认其合法性； （6）对企业申报评估资产中用于抵押、担保、租赁、诉讼等特殊用途 资产进行专项核查； （7）清查中发现申报有误资产、负债，根据清查结果和有关制度进行 清查调整； （8）搜集评估所需相关资料。 2. 资产清查基本要求： （1）关于资产清查范围要求： 资产清查范围是以委托方委估资产范围为准。特别应注意委托方委托 评估资产中 包括自身占用以外部分，如分公司资产、异地资产租出等，做到不遗不漏。 （2）关于清查程度要求： 关于资产清查程度应根据不同种类资产予以区别：如对建筑物要逐栋 进行勘察， 并了解其使用、维修、和现状，以作好勘察记录。建筑物产权证明是核查 中必不可少程序。对于机器设备，主要看评估对象数量，对于较小评估项 目，即使设备不多，也应对待估设备逐一核查。如果评估项目较大，设备 种类繁多，数量较多时，可按 ABC 法分类找出评估重点，对 A 类设备逐一 核查并做技术鉴定；对 B 类设备也应尽量逐一核查；对 C 类设备可采取抽 样核查。 对存货采用抽查办法，按现行规定抽查数量应达 40%以上， 价值比例达 60%以上，其 中残次、变质、积压及待报废存货应逐项检查。 对无形资产、长期投资、递延资产等资产要逐笔审核。 涉及评估净资产，要对债权债务进行逐笔审核。 3. 清查调整： 对清查中发现账外资产、盘亏、毁损资产、收不回债权、虚挂债务， 以及重复申报和遗漏资产，应根据具体情况和管理要求，进行必要调整并 详细说明调整原因、过程和结果。 对那些受财务制度限制，不能直接调账盘亏毁损资产，虽可暂不作会 计账务调整，但作为评估对象及评估对象申报表必须作出调整。 六、资产评估实施阶段：六、资产评估实施阶段： （一） 房屋建筑物评估实施阶段 1. 核实相关资料：主要对委托方提供房屋建筑物清查评估申报表进行 核实，其中 包括所提供资料和财务记录是否相吻合，有关产权及相关法律资料是否完 整，表格填写内容是否齐全，数字是否正确等。其格式以财政部关于评估 报告规范要求填列房屋建筑物评估表格为准。 2. 现场调查分析：在开始现场工作之前，评估师须对委估范围内房屋 建筑物基 本情况进行调查分析，主要包括资产概况、产权状况、所涉及土地产权权 属状况，结合生产经营对资产使用情况进行初步评价。具体有以下几方面 内容： （1）评估企业房屋建筑物基本情况调查：被评估房屋建筑物总面积、 占地面 积、主要用途；主要建筑物建造时间、分布、结构类型；从生产经营角度 看目前使用状况。 （2）估房屋建筑物产权情况调查： ①对拥有行政划拨土地使用权或以出让方式取得土地使用权房产，应 核查房产产权原件，房产证有效期、房产证编号、房产面积；房产证登记 位置、所有权人、房产证附图、变更登记情况、颁发日期；产权证上记录 他项权利。 ②无房产证房产或在建工程中房产项目应取得建设工程规划许可证或 建设工程 开工许可证，主要核查证号、房产面积、位置、颁发日期。 ③他项权利相关记录，包括；担保抵押、质押期限、拥有他项权利存 在资产投 资投资转让股权是否受到限制，有关担保、抵押、质押合同等。对尚未取 得房产证正规建筑，应检查建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、 房地产买卖合同等文件。 ④对没有土地使用权或土地使用权尚未办理完土地出让手续土地上 房产，应核查租地协议、有关政府批文、建设用地许可证等法律性文件。 ⑤对拥有产权但已签定长期出租协议出租房屋，应检查房屋租赁合同 对承租、出 租双方权利义务规定。 ⑥对在租用土地上建造不应作为企业固定资产建筑物，应了解租地合 同中相关内容，其中包括出租方占用土地性质、租用土地期限、租用期结 束对地上物处置方案及相关房屋建筑物面积、用途、结构特征等。 ⑦对待征土地建造房产—临时建筑物，应核实规划实施时间、获准在 该地块建房限定性条件、拆除时是否回得到相应补偿等。 ⑧待评估在建工程是否已取得建设工程规划许可证、建设工程开工证， 若在建工程项目仅仅为前期规划阶段，应通核实有关政府批文以对其权属 关系予以认定。 ⑨了解委估资产周边环境及其规划条件。 3.