租赁管理与方案知识讲解

精品文档 租赁管理与方案租赁管理与方案 一、租赁管理的概念与内容一、租赁管理的概念与内容 租赁管理是针对包括写字楼、 零售商业物业、 出租公寓等在内的收益性物业租赁活动的 管理，包括租约签订前、租约执行过程中和租约期满时共三个阶段。 租约签订前，租赁管理的主要工作内容包括制定租赁方案与策略、 租户选择、租金确定 和租约谈判与签约管理。 租约执行中， 租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、 收取租金、 租金调整和租户关系管理。 租约期满时，租赁管理工作则主要集中在租金结算、 租约续期或 房屋空间收回管理。租赁管理过程中，还始终贯穿着物业市场营销工作。 二、租赁方案与策略二、租赁方案与策略 租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排， 租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些 特殊手段，两者是贯穿在一起的， 在这里并不进行严格区分。 租赁方案与策略主要涉及到如 下内容： 1 1．确定可出租面积和租赁方式．确定可出租面积和租赁方式 在制定租赁方案时， 需要首先确定物业中能够对外出租的面积和租赁方式。 例如写字楼 内有些面积是业主自用， 零售商业物业中一部分面积是由业主自营， 所以需要明确供出租的 面积和在物业中的分布， 这样才能够对需要吸引的客户数量和规模有所把握。 业主对出租人 一般会有一定的要求，例如对于写字楼物业， 是整栋出租给一个大租户、 分层出租给几个租 户，还是出租给散户；对于商业零售物业，是引入几家大型零售企业，还是大小兼顾，在引 入主力店的同时吸引一批中小租户。 2 2．编制租赁经营预算．编制租赁经营预算 预算是租赁管理中租赁方案的核心， 预算中包括详细的预期收益估算、 允许的空置率水 平和经营费用， 且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。 要根据实际经营情况对预算进 行定期调整， 因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少， 此时物业经营管理者 往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。 维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些 设备需要予以更新。 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。 其控制特性表现在当收入低于 预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意， 而其计划特性则表现在当物业管理师编 制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排。此外，检查上年度预算执行情况， 也有助于物业管理师发现问题，并在新年度预算中进行适当的调整。 预算还可以使业主较容易地对物业经营管理的财务情况进行检查。 当业主发现物业经营 收入和费用大大超过预计的水平时， 通常会要求物业管理师予以解释， 物业管理师则必须负 责对实际执行结果背离预算的原因进行说明，并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。 所以，一旦提出了一个预算， 物业经营管理者和业主之间的经济关系也就确立了， 但在双方 共同制定预算的过程中，物业经营管理者要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。 3 3．定位目标市场．定位目标市场 物业租赁所面向的目标市场群体， 主要由该物业所处子市场的供求关系决定。 首先，物 业的档次决定了其在该物业类型市场中所处的位置， 例如写字楼分为甲级写字楼、 乙级写字 精品文档 精品文档 楼、 丙级写字楼； 零售商业物业分为社区级零售物业、 区域级零售物业以及城市级零售物业， 这实际上已经限定了该物业所处的子市场。 在不同的子市场中， 需求群体有明显的差异。 社 区级零售物业内主要是一些便利店和小规模商场， 而区域级或城市级零售物业就需要引入一 些知名的超级市场或者百货商场，以吸引除零售物业所在社区之外的顾客光顾。 同时， 该物业所处区域的商业特征也会影响到租赁对象的构成， 例如在北京中关村地区， 零售商业物业主要以电子商场为主，其租户大部分都是批发和零售计算机相关产品的经销 商。而在北京西单地区， 零售商业物业则以大型商场和小型专卖店为主， 租户主要是经销服 装、鞋帽、 箱包的制造商和代理商。业主的要求也会影响到对目标租户群体的定位。例如写 字楼的业主如果希望该物业成为某一领域的顶尖写字楼， 那么就需要吸引该领域知名企业入 住。 4 4．确定租金方案．确定租金方案 租金方案是租赁管理的核心， 十分重要。 在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作 出指导性的安排。 从理论上来说， 租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定， 但 市场经济条件下， 物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。 物业管理师 还必须了解市场， 过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失， 因为若某宗待出租物业 确定的租金高于市场租金水平， 则意味着物业的空置率会上升； 而低于市场租金水平的租金， 虽然可能使出租率达到 100%，但可获得的总租金收入并不一定理想。 对于大型物业管理企业来说， 一般较容易确定租金水平或方案， 因为他们往往拥有大量 类似物业出租的租金数据， 使得物业管理师很容易确定物业合适的市场租金水平。 当然，为 准确判断物业的市场租金水平， 需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异， 并对已知 的租金进行相应的修正，进而求取待出租物业的市场租金水平。例如， 对于出租写字楼，其 租金水平可能会依下述情况的不同而不同：单元面积大小、楼层、朝向，大厦坐落地点，距 商业中心区的距离，装修档次，建筑设备状况，所提供服务的内容，有效使用面积系数，康 乐设施完备情况，物业维护措施等等。 租金方案还会受到出租策略的影响。 仍然举出租写字楼的例子， 租金水平受下列情况的 影响：租期长短和承租面积的大小，租户的资信状况，为租户提供服务的水平，附属设施的 收费水平，是否带家具等。这里所列的情况并不完全， 它仅仅是为了说明出租策略的不同会 带来物业租金水平的差异。 对出租期限内租金水平的调整没有数学公式可循， 物业价格、 租金指数对租金定期调整 虽有参考价值， 但直接的意义也不大， 所以恰如其分地调整租金和形成初始租金方案一样困 难。正是由于制定租金方案、调整租金水平非常复杂，才需要物业管理师提供专业的服务。 5 5．明确吸引租户的策略．明确吸引租户的策略 吸引租户的策略可谓多种多样，主要有宣传手段和租约条款优惠等。 为了吸引更多的租户和使物业达到一个较为理想的租金水平， 物业管理师需要进行很多 的市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行， 如宣传物业所处的位置、 周围景 观、 通达性和方便性等。 一般很少通过强调租金低廉来吸引租户， 因为对于经营性物业来说， 租金水平相对于物业的其他特性对租户可能并不十分重要。 所以一般认为， 只要租金相对于 其他竞争性物业来说相差不大， 则物业的特性和质量是吸引租户的主要因素。 通过对大量的 租户的调查表明，他们选择物业时所考虑的众多因素中，租金是否便宜只占第五或第六位。 物业管理师选定了进行物业宣传的主题后， 还要选择适当的宣传媒介。 一般来说，对于 中低档写字楼物业， 选择报纸上的分类广告或物业顾问机构的期刊比较合适； 对于大规模的 商用物业，还可选择电视、广播来进行宣传。 目前流行的做法还包括物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼”，所以通常要将拟出租 精品文档 精品文档 部分整理好以供参观。 物业本身及物业管理师的工作情况和服务效率给租户留