物业设备设施管理的特点、存在的问题及几点建议

物业设备设施管理的特点、存在的问题及几点建议物业设备设施管理的特点、存在的问题及几点建议 加强物业设备设施管理 从根本上提升物业管理水平本文从物业设备设施 管理的特点入手， 结合实践经验， 指出了当前物业设备设施管理存在的主要问题， 并在此基础上， 有针对性地提出了做好物业设备设施管理的建议，即加强相关培 训，切实提升认识水平和技术水平；着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施 运行科学化管理；贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养。物业管理的 责任和目标是为业主和使用者提供服务，而这种服务的本质意义在于，通过物业 管理全过程，实现物业本身的保值增值。其中，物业设备设施管理最为重要，同 时也是难度最高、专业性最强的管理工作， 其水平高低是决定物管企业综合实力 的主要因素。一、物业设备设施管理的特点概括来讲，物业设备设施管理具有以 下几个特点： （一）关系到业主的最根本利益。物业设备设施的产权属于全体业 主，资产绝对值很大，视物业规模和档次不同，多则数亿元，少则几百万上千万 元，对于高层高档写字楼而言，设备设施占总投入的1-1。物业的正常使用决定 于设备设施的正常运行，管理如不到位，不仅影响设备设施的使用寿命，更会影 响整个物业的使用功能，甚至造成隐患和事故，最终影响物业的保值升值。 （二） 技术性强。 随着技术全面进步， 越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中， 门类繁多，涉及专业面广。通常的物业都具有供配电系统、给排水系统、通风空 调系统、消防自动报警系统、消防灭火系统、交通（电梯）系统、自动化控制系 统、保安监控系统（含各类门禁识别系统） 、楼内综合布线系统、通信系统、停 车场管理系统以及有线电视系统等，而一些新型的高科技智能化物业，如北京的 奥运鸟巢、水立方等，更是应用了最先进的科技成果。尽管物业管理仍具有劳动 密集型的特征， 但是物业设备设施的管理却越来越显示出技术密集型的趋势。正 因如此， 物业设备设施管理成为物业管理最本质、 最需专业技术的核心内容。（三） 是“显性服务”的基础。目前，很多物业企业由“管理公司”更名为“服务公 司”，并在形象礼仪、保洁绿化、客户服务等“显性服务”方面下足功夫，突出 “为业主服务”的宗旨， 应该说， 这是一种企业经营定位方面的进步。 但要看到， 安居才能乐业，为业主的“安居”提供保障，是物业服务企业责无旁贷的义务， 而物业设备设施的安全正常运行， 是“安居”的前提和保障， 是物业服务的底线。 尽管这项工作不为多数业主所常见，具有”隐性管理”特点，但只有做好此项工 作，其他各项“显性服务”才有意义。换言之，物业设备设施管理的水平从根本 上决定了物业公司的管理水平和服务水准。 （四）要求有可继承性和可延续性。 一栋物业使用寿命少则四、五十年，长则上百年，即使由一家物业服务公司长期 管理，也需要几代人的衔接，而且随着物业管理的市场化和招投标制度的实施， 物业服务公司的更换成为常态。在此情况下，设备设施的管理就要求具有很好的 可继承性和可延续性，由此也决定了物业管理的指导思想必须具有长期性、连续 性和可继承性。二、当前物业设备设施管理中存在的问题作为相对新生的事物， 目前物业设备设施管理还存在着许多不完善的地方，尤其在资源、人才、技术和 管理模式方面，与国外还有一定差距。 （一）重运行维修，轻预测保养。相当一 部分物业服务企业还属于“看守型”操作，重视运行维修，轻视日常保养，更少 考虑“预测和预防”。这种“维持型”管理，不仅对设备设施的寿命影响很大， 损害业主切身利益， 而且增加事故隐患， 增大经营风险， 弱化企业自身技术实力， 对物业服务公司也是一种根本性损失。 这里面固然有业主对物业使用的短期思维 和物权多元化的因素， 但是也反映出部分物业服务企业“综合经营成本意识”淡 薄，缺乏深化管理的意识，实际上也是对服务责任的漠视。 （二）专业人才匮乏， 技术力量相对薄弱。物业管理属于微利行业，与建筑、房地产业相比，同类型人 员的收入普遍偏低，专业技术人员差距更大。同时，受资源和认识水平的制约， 除少数物业服务企业外，在人才培养方面投入明显不足，使得技术队伍不稳定， 难以吸引高素质人才。有资料显示，物业服务企业中工程技术人员流动率高达 35%-50%。人员构成上，本科以上学历人员比例仅为百分之几，主要是操作层面 为主导，技术管理层面相对弱化。如果这种专业技术弱化的趋势继续下去，不重 视和不强化对各专业系统的技术指导和系统控制， 那么随着“三高建筑” （高层、 高档次和高科技）的不断兴建，各类复杂的技术问题将会成为矛盾焦点，并成为 制约物业管理行业发展的瓶颈。 （三）认识相对滞后，粗放式管理仍较普遍。不 少物业服务企业对物业设备设施管理的认识，仅停留在“只要无故障、开得动就 行”的层面上， 并没有认识到物业设备设施管理的服务对象是人，更没有意识到 良好的物业环境品质（即各种物业设备设施的运行效果）才是物业设备设施管理 的最高工作目标。由此使得管理粗放，表现为制度不健全、台帐档案不完整、监 督检查不到位、作业指导不明确等，而且设备技术落后，甚至还存在着手工作坊 式的作业方式。同时，专业的技术培训缺乏，无论内容上还是形式上，都滞后于 物业设备设施管理的发展形势。 （四）法律法规建设滞后。目前，物业管理的相 关法律法规还很不健全， 这使得物业设备设施的管理缺乏完善的专业法规的硬性 约束，也使得日常管理中遇到的许多问题久拖不决。 《物业管理条例》及各地方 贯彻细则的出台，对这一问题的解决起到了积极的推动作用，但是要解决设备设 施管理中的深层次问题，还需尽快制定物业设备设施管理的专项法规、管理规程 和技术标准。 三、做好物业设备设施管理的几点建议设备设施管理是物业管理的 重中之重，应着重做好如下几方面工作： （一）加强相关培训，切实提升认识水 平和技术水平物业设备设施管理的服务水平问题， 关键是各级人员对服务标准的 理解问题。例如，防火卷帘门的功能是在火灾时自动降落，阻断火势蔓延，因此 不能有物品阻挡其下落。 但实际管理中经常发现防火卷帘门下堆放物品或无指示 标识，原因就在于管理人员或巡查人员对其作用不甚了解。再比如，一些开关和 阀门正常运行的状态或开或闭，如果混淆就会影响使用，站在维修人员和巡查人 员的角度就会发现，如果不标示出工作状态的开关位置，那么检修时就可能误操 作，日常巡检时就无法判断是否正常，这时就会将标识细化。所以，设备设施的 管理好坏，很多时候受认识深度的限制。要解决认识问题，就要加强培训。一是 从战略层面上，决策层要提高对于设备设施管理工作的基础性和重要性的认识， 将其作为企业竞争力的培育基点；二是从日常操作层面上，中层以下各级人员要 加深对设备设施管理的服务标准、规范和流程的理解，尤其要熟悉各类设备设施 的关键控制点。 此外， 物业设备设施管理的技术性极强， 决定了技术水平是关键。 要根据企业发展战略，制定有针对性的培训规划，并在资源投入方面加以倾斜。 例如有专家提出，大型物业服务企业有必要设定系统工程师的岗位，强化突出系 统工程师的技术管理责任。这样才能保持企业技术水平的稳定性和竞争力。 （二） 着眼于工作效率和服务质量， 实现设备设施运行科学