物业小区人员配备方案

物业服务物业服务人员配置人员配置参考标准参考标准 服务 等级 服务工种人数配置参考标准备注 客服人员 保洁人员 1 人／400 户～500 户 （低于 5 00 户的不得少于 2 人） 1 人／万㎡～1 万㎡（建筑面 积） 一级秩序维护 1人／万㎡～万㎡ （建筑面积） 服务人员 绿化人员 维修人员 客服人员 保洁人员 1 人／1 万㎡～万㎡（绿化面 积） 1 人／2 万㎡～万㎡（建筑面 积） 1 人／500 户～600 户 （低于 6 00 户的不得少于 2 人） 1 人／1 万㎡～万㎡（建筑面 积） 二级秩序维护1 人／万㎡～1 万㎡（建筑面 总建筑面积超过 50 万㎡ 服务人员积） 以上的住宅小区各岗位 1 人／万㎡～2 万㎡（绿化面 绿化人员人员配置可乘以系数。 积） 维修人员 客服人员 1 人／万㎡～3 万㎡（建筑面 积） 1 人／600 户～700 户 （低于 6 00 户的不得少于 1 人） 保洁人员1人／万㎡～万㎡ （建筑面积） 三级 服务 秩序维护1 人／1 万㎡～万㎡（建筑面 人员积） 绿化人员 维修人员 四级 服务 客服人员 1 人／2 万㎡～万㎡（绿化面 积） 1 人／3 万㎡～万㎡（建筑面 积） 1 人／700 户～800 户 （低于 7 00 户的不得少于 1 人） 保洁人员1人／万㎡～万㎡ （建筑面积） 秩序维护 1人／万㎡～万㎡ （建筑面积） 人员 绿化人员 1 人／万㎡～3 万㎡（绿化面 积） 1 人／万㎡～4 万㎡（建筑面 维修人员 积） 物业小区人员配备方案物业小区人员配备方案 A、管理服务人员 （1）管理服务主管人员 无论面积多少，均应设项目经理 1 人。10 万~30 万平方米，可设副经理1 人，服务中心主管1 人，保安主管、工程主管、环境主 管各 1 人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。 （2）楼宇巡查人员 10 万平方米以下不设楼宇巡查员；15 万平方米设 1 人；20 万平方米设 2 人；30 万平方米以上设 3 人。 （3）服务中心人员 5 万平方米以下设管理员 1 人；5~10 万平方米设 2 人；10~15 万平方米设 3 人；以后每增加 10 万平方米，增设 1 人。如达到 30 万 平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人 员配备标准按 30 万平方米以下情况类推。 B、安全护卫人员 （1）安全护卫主管人员 30 万平方米以下配置主管 1 人，保安班长 3~4 人。 （2）保安员 1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置 6 人（三班倒）。 2）巡逻保安员每 3 人一组可监护面积 5 万平方米左右（三班倒）。 3）封闭停车场出入口处应设置 3 人（三班倒）。 4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安 人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员 3 人（三班倒）。 5）安全人员综合劳动定额：每 4000~6000 平方米配置 3 人（三班倒）。 C、工程维修人员 （1）工程维修主管人员 1）10 万平方米以下配置主管 1 人，不设班长。 2）10 ~30 万平方米，配置主管 1 人，设施设备运行班长 1 人，维修班长 1 人。 3）30 万平方米以上可配置主管 1 人，运行班长 1 人，机电维修班长 1 人，综合维修班长 1 人。 （2）维修工 1）每个高压配电房值班电工 3 人。 2）每 10 万平方米配置水工 1 人。 3）中央空调系统每 10 万平方米配置 1 人。 4）每 10 部电梯配专职电梯工 1 人。 5）每 10 万平方米配置维修电工 3 人。 6）每 10 万平方米配置综合维修工 2 人。 7）机电维修人员综合劳动定额：每 10 万平方米配置 10~12 人。 D、清洁卫生人员 （1）保洁人员综合劳动定额 4000~6000 平方米配置 1 人。 （2）清洁主管人员 10 万平方米以下，配置主管 1 人，班长 1 人；10 万~20 万 平方米，配置主管 1 人，班长 2 人；20 万平方米以上，每增加 5 万平方米增设 班长 1 人。 （3）保洁员 1）楼梯清洁：14 层/h*人（1 梯 4 户）。 2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8 层/h*人（1 梯 4 户）。 3）地面清扫：500 平方米/h*人。 4）洗地毯：100 平方米/h*（2~3）人。 5）刮玻璃：15 平方米/h*人。 6）清洁电梯轿厢（抹钢油）：1 个/10min. 7) 清洁 8 层以下楼房 （无电梯） ： 5 单元/d*人； 9 层以上楼房 （带电梯） ： 10 层/d*人。 E、园林绿化人员 （1）园林绿化人员综合劳动定额 1）室外绿地管理：每 6000 平方米绿地面积需绿化工 1 人。 2）室内绿化管理：每 2 万平方米建筑用地（或 200 户业主以内）配 1 名绿 化工，每 10 万平方米配 2~3 人。 （2）园林绿化主管人员 30 万平方米以下，设主管 1 人，园艺师 2 人，不设班 长；30 万平方米以上，设主管1 人，班长2 人，每增加10 万平方米配置园艺师 1 人。 （3）绿化工人 1）绿篱及灌木修剪 a、墙状绿篱：人工 20m/h；机剪 50m/h。 b、丛生或块状绿篱：人工 25 平方米/h；机剪 50 平方米/h。 c、球状绿篱：直径 1m 球形，4 棵/h。 2）大树修剪 a、冠径 15m 以上，需 3 人配合，1 棵/8h*3 人。 b、冠径 10~15m, 需 3 人配合，3 棵/8h*3 人。 c、冠径 5~10m, 需 2 人配合，12 棵/8h*2 人。 d、冠径 5m 以下，高 3m 以下，单人操作，平均 2~5 棵/h* 人。 3）剪草 a、特级、一级草坪：机剪 360 平方米/h*人。 b、二级草坪：机剪 280 平方米/h*人。 c、三级草坪：用气垫机剪 180 平方米/h；割灌机剪 60 平方米/h。 d、四级草坪：割灌机剪 40 平方米/h。 4）淋水：人工喷淋平均 500 平方米/h*人。 5）杂草清理：人工除杂草平均 20~50 平方米/h*人不等。 6）机械检修：正常的周期性检修每月 2d/人，突发性检修按机械故障的修 理难度而定。 F、物业管理人员综合劳动定额 （1）多层住宅：5 万平方米以下，每人监护面积 2500~3000 平方米；5 万~10 万平方米，每人监护面积 3000~3500 平方米；10 万~30 万平方米，每人监护面积 3000~4000 平方米。 （2）高层住宅、写字楼：5 万平方米以下，每人监护面积 2000~2500 平方 米；5 万~10 万平方米，每人监护面积 2500~3000 平方米；10 万~30 万平方米， 每人监护面积 2500~3500 平方米。