交付未竣工验收合格的商品房是否应承担违约金

交付未竣工验收合格的商品房是否应承担违约金 2009-04-23 09:45:11 【字号大中 小 】【打印】【关闭】 游中川 [案情]： 原告（上诉人）：傅某 被告（被上诉人）：乙房地产公司 2004 年 7 月 18 日傅某与乙房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定乙应 于 2005 年 12 月 31 日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付傅某使用。 如逾期交房傅某仍要求继续履行合同时， 乙应自约定交房的最后期限的第二天起 至实际交房之日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。 该合 同签订后，傅某向乙支付了全部购房款，但乙未按期交房。乙直至 2006 年 12 月 1 日才向傅某实际交付了房屋， 但其所交付的房屋只通过质量验收， 还未竣工 验收合格。 傅某在明知该房未进行竣工验收的情况下， 仍在房屋交接表中“业主 意见” 栏签署了“同意接房”,并实际占有了该房屋。但该房屋至2007 年 9 月 30 日还未经竣工验收合格，由于此前乙已将 2007 年 1 月 1 日之前的逾期交房违 约金支付给傅某，因此傅某于 2007 年 9 月 25 日起诉要求乙自 2007 年 1 月 1 日 起至 2007 年 9 月 30 日止每日按傅某已付房价款的万分之二支付逾期交房违约 金。 [裁判要点]： 一审法院经审理认为:傅某与乙于 2004 年 7 月 18 日所签订的《商品房买卖 合同》是双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规 定，属合法有效的合同。因此原被告双方应按照合同约定履行自己的义务。傅某 已按合同约定支付了购房款义务，而乙未按合同约定在 2005 年 12 月 31 日前向 傅某移交房屋，属违约行为，应向傅某承担支付逾期交房违约金责任。由于双方 在 2006 年 12 月 1 日已办理了房屋交接手续， 且傅某在明知该房屋未进行竣工验 收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使 用。自此，乙应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止。因此根据《中华人民 共和国合同法》 第八条和 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定， 对傅某要求乙支付自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 30 日止的逾期交房违约 金不予支持。 一审宣判后，原告傅某不服提起上诉。二审法院经审理认为：双方所签订的 《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，属有效的合同。按合同约定乙应将经 质量验收合格和竣工验收合格的房屋在合同约定期限内交付给傅某使用。 截止至 2006 年 12 月 1 日，乙将房屋交付给傅某使用时，该房屋还未经竣工验收合格， 不符合合同约定的交付条件，因此乙应承担相应的责任直至交付合格的房屋为 止。由于在双方的书面交接房手续中已经载明房屋不符合合同约定的交付条件， 傅某仍予以签收接房。 为此， 对乙所承担合同约定的违约责任额度予以酌情减轻。 因此二审法院将违约金每日万分之二调整为每日万分之零点五计算，判决由乙向 傅某支付自 2007 年 1 月 1 日起至 2007 年 9 月 30 日止的逾期交房违约金。 [评析]： 本案是一起商品房买受人要求房地产公司给付逾期交房违约金的案件。 我国 最高人民法院 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 11 条明确规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约 定的除外。”因此，除当事人另有约定外，房地产公司在合同约定期限内将房屋 转移给买受人占有， 则其房屋交付使用义务履行完毕， 客观上不再存在逾期交房 问题。 但本案的特殊性在于我国法律明确禁止将未经竣工验收合格的商品房交付 使用， 而乙房地产公司恰是违反该规定将尚未通过竣工验收之房屋转移给傅某占 有， 其“交付使用”行为是否有效？买受人傅某明知该房屋未经竣工验收合格仍 表示同意接房， 其实际接房是否致使双方对房屋交付条件进行了变更？如双方未 对房屋交付条件进行变更， 乙房地产公司是否还应承担逾期交房违约金？这些都 是审理本案的焦点。 1、乙房地产公司“交付使用”行为是否有效？ 我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验 收合格，不得交付使用。因此，如果房地产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付 使用，则其行为违反了法律的禁止性规定。但禁止性规范又可以分为效力性的禁 止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无 效。 其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生， 而管理性的禁止性 规范并不指向特定交易行为本身,其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。 因此在本案中要判断乙房地产公司交付使用行为是否有效， 应先识别我国法律法 规关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的规范到底是属于效力性禁 止性规范还是管理性禁止性规范。 如果该规范是效力性禁止性规范， 则乙房地产 公司的履行行为无效； 反之，则乙房地产公司的履行行为有效的， 应视其履行了 交付使用义务。 由于商品房也是建筑工程的一种， 因此建筑法律法规和商品房法律法规均有 关于商品房交付使用的法律规定。我国《建筑法》第六十一条第二款规定：“建 筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付 使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目， 经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、 验收不合格的或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工 程质量管理条例》的规定处罚。”而 《建设工程质量管理条例》 第五十八条规定： “违反本规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款 2％以 上 4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收， 擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设 工程按照合格工程验收的。” 从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理 办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司 将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。 同时从该类规范设立的目的上看， 其禁止的不是房屋交付使用行为本身， 其禁止 的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用； 而且从行为后果上看， 房地产公司 如果违反了该规定， 则其应承担相应的行政责任。 所以该类关于“商品房未经竣 工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中， 乙房地产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给傅某占有的行为虽然违反了 法律的禁止性规定， 但由于违反的是管理性的禁止性规定， 因此乙公司的转移占 有行为应视为有效的交付使用。 2、傅某明知商品房未经竣工验收合格而接房，双方是否对房屋交付条件进 行了变更？ 商品房买卖合同是双方民事法律行为， 在债务人实施给付时， 债权人应积极 配合受领给付， 但如债务人是部分履行且该部分履行损害债权人利益的， 则债权 人有权拒绝接受该履行。如我国《合同法》第七十二条：“债权人可以拒