产业园物业管理模式
关于南通产业园物业管理模式的探讨(初稿) 一、序言 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建设区 划内共有建筑物、 场所、 设施的共同管理或者委托物业服务企业、 其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行 管理的活动。物业管理有狭义和广义之分。狭义的物业管理是指 业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备, 市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目 进行维护、修缮活动。广义的物业管理应当包括业主共同管理的 过程,和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。 二、南通供销产业园项目介绍、一期建成后引入物业管理的必要 性以及园区物管的独有特色或个性化需求 (一)产业园项目概述 项目一期规划占地 525 亩,总投资 11.3 亿元,其中固定资 产投资 3.8 亿元,建筑面积 19 万平方米。项目建设内容包括: 综合服务区、技术装备制造基地和棉花仓储物流配送中心。 1、综合服务区包括办公楼、食堂、专家公寓以及集体宿舍 四部分。总计建筑面积为2.55 万平方米。 2、技术装备制造基地占地 182 亩,建筑面积 7.7 万平方米, 总投资 3.7 亿元,其中固定资产投资 2.2 亿元。建设以现代建筑 技术为支撑的大跨度联跨厂房, 满足安装现代柔性制造工艺生产 线的要求;添置大型现代化设备,其中最大吨位行车达 100 吨, 液压数控加工中心 6 台套, 具备制造高端装备和各类机械零部件 再制造的生产条件;配套建设科技研发中心,增强企业可持续发 展能力。 3、棉花仓储物流配送中心占地 343 亩,建筑面积 11.3 万平 方米,总投资 7.6 亿元,其中固定资产 1.6 亿元。建设三个功能 区,一是棉花保税库区,建筑面积 4.1 万平方米;二是商品棉库 区, 建筑面积 5.1 万平方米; 三是露天货场和管理区建筑面积 2.1 万平方米。仓库存储规模 15 万吨以上,年棉花周转量 50 万吨以 上。 (二)产业园的物业规模 项目一期规划占地 525 亩,建筑总面积 19 万平方米,其中 综合服务区包括办公楼、专家宿舍楼、职工宿舍和食堂。机械装 备制造基地包括两栋大跨度联跨厂房。棉花仓储物流中心包括保 税库 9 个,通用商品棉库 5 个、粮库 2 个以及管理楼 1 栋。 具体的物业内容: 1、安全保卫系统 主要包括产业园区总体安全环境的管理;对入驻企业的管 理;车辆交通及道路管理。 2、设备设施维护系统 主要包括房屋管理与维修养护; 共用设备管理 (给排水设备 管理、供电设备管理、弱电设备管理、消防管理) ;共用设施的 管理。 3、环境绿化及保洁系统 主要包括办公楼、宿舍、食堂、厂区以及公共设施的日常保 洁工作;产业园区绿化的维护和保养工作。 4、园区食堂的管理 主要包括厨房管理以及员工就餐管理 (三)产业园一期建成后引入物业管理的必要性 引入专业的物业管理,就是引入一个好管家!一个好管家, 他可以提升工业园区的价值: 1、权责分清 物业管理是专业又繁琐的事务,引入专业的服务企业,就免 却了日常事务的困身,避免了很多与客户直接的矛盾。同时,物 业服务企业又能以专业的眼光协助处理和整改相关工作,帮客户 解决问题。 2、提供规范的保安服务 保安队伍的职责的树立园区形象、 维持公共秩序、 防范罪恶、 防范事故等。一个良好的保安团队,为园区增添不少光彩,令园 区公共秩序井然,创建安全文明的生产环境;同时,园区的管理 重中之重就是消防管理,成立一支素质过硬的义务消防队,是园 区安全的有力保证。 3、提供规范的设施设备保养服务 很多园区对设施设备管理不是很重视,所谓“小不理则成大 患” ,园区的安全事故都是因为没有一支高素质的管理队伍,疏 于防范造成的。 (四)园区物管的独有特色或个性化需求 南通产业园属于工业型物业,而工业物业不同于一般物业, 它的业主是法人,而不是自然人。自然人寻求的是一个舒适的生 活空间,而法人代表着企业,寻求的是一个适应其生产经营和办 公的公共空间。物业管理工作要顺应这些特殊要求,方能使工业 物业管理有的放矢。企业作为生产经营单位,除了内部管理和接 受国家工商、税务、物价等部门的管理外,还需要生产、后勤服 务、社会公共事务等多方面的协调。因此,产业园物业管理存在 着基础服务、延伸服务和园区企业文化建设服务三大需求。基础 服务除房屋物业服务内容外,还包括直接保障正常生产的供电、 给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护;企 业消防安全检查和室内电检;为保障企业正常生产秩序对来访人 员的严格管理; 为企业产品、 货物的安全出入对各类车辆的管理; 生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括 根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造;车辆的落户年审; 会务服务、员工就餐,以及与市政、卫生、交通、治安、供水、 供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。 三、南通地区物业的基本情况以及现行物业管理主要模式分析 (一)南通地区物业管理现状 南通市从 1994 年开始引进物业管理。十多年来,在市委的 正确领导和市人大的监督指导下,经过市政府、相关部门和全市 人民的共同努力,南通市物业管理工作稳步发展, 目前全市拥 有物业服务企业 243 家,服务项目约 800 个,物业规模 3700 余 万平方米,从业人员近 2 万人。物业管理已经成为与广大人民群 众生活、工作息息相关的新兴行业,在扩大就业、居民消费、维 护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区和提高城市品味 等方面发挥着日益重要的作用。但也存在很多的问题,例如园区 物业管理立法不完善、园区物业管理的市场化程度不高等。 (二)现行物业管理的主要模式及优劣 1、自管型物业模式 自管型物业模式,是指在物业管理区域内的业主,基于建筑 物的所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自管 组织,确立自管规范,自我管理本区域内的物业管理的一种基层 管理模式。法律规定业主可以对自己的建筑物行使管理权。 自管模式的优势在于能够有效协调园区内部的矛盾;体现企业的 形象及企业文化。但这种模式也存在在着明显的缺点:首先大型 园区的物业管理是一项非常专业、复杂的工作,业主缺乏管理物 业的相关经验和相关专业人才,他们能否胜任这项工作值得怀 疑,而且管理物业是一项费时费力的工作, 业主是否能抽出专门 的时间和精力来做管理物业的工作还有待观察。 其次, 产业园规 模比较大,采用自管模式势必需要建立专业的物流管理组织架 构,招聘大量的专业人才,这势必会造成公司人员冗余、人浮于 事,大大增加物业管理的运营成本。 现阶段采用自管型物业模式一般是规模比较小、业主较少、 管理较为简单的住宅小区,并不适合大型产业园区的物业管理。 2、合作型物业管理模式 合作型物业管理模式:是指业主通过与专业性的物业公司合 作, 共同成立一家专业的物业公司用来为园区提供相应的物业服 务。 这种模式的优势在于降低物业管理的成本。 能够弥补园区内 部职工专业知识的不足,提高物业服务的质量和效率。有利于提 高内部职工的物业管理水平,培养专业的物业管理队伍,降低人 力资源成本。但它的不足之处在于降低公司的物业收益。物业的 服务质