我国物业管理发展现状

我国物业管理发展现状物业治理是改善居民工作和生活环境，提高居民居住水平的基础工作，具有树立都市形象，完善都市功能的作用，居民工作和生活环境的改善和居住水平的提高是都市生活水平和消费水平提高的差不多前提，物业治理的目的是为业主制造一个整洁、舒服安全、宁静的工作和生活环境，同时物业治理是加快我国房地产进展同国际接轨必要的措施，具有推动外向型房地产和涉外经济进展的作用。正因为物业治理有如此重要的作用，因此物业治理行业在我国也进展得红红火火，各种名称的物业企业也如雨后春笋般涌现，争相投标、投资，然而这些物业治理企业在治理的过程当中并不是想象中的那么顺利，而是苦恼不断。究其缘故，要紧是当前物业治理在进展过程中还存在诸多问题。本文要紧谈论物业治理进展现状、存在的问题、及解决方法。一、我国物业治理进展现状在我国，物业治理目前已初步形成了前景宽敞，充满生气，最具进展力的新兴行业之一，物业治理已逐步向智能化、网络化、专业化、规模化、股权化、市场化进展，然而像其他新兴的事物一样进展到一定时期就会显现“瓶颈”状暴露出各种各样的问题。二、我国物业治理存在的要紧问题（一）物业治理企业收费难《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。在物业治理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业治理资金的源泉。然而，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有显现，许多物业公司收费范畴和价格透亮度低，有的公司收取物业费后，一些修理工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依旧困扰着各物业治理企业，这些都极大的阻碍了物业治理的健康进展，同时，也使物业治理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业治理企业进一步进展壮大。对物业治理公司来说，目前最头疼的是物业治理费的收缴问题。通常，物业治理水平高的小区，物业缴费率就高，而在物业治理水平低的小区，不管收费多少，物业缴费率都专门低。物业治理水平决定着物业缴费率的高低。但物业治理公司普遍存在收费难的问题。目前高档居住小区的物业缴费率目前占到 90%以上，而在一般居住小区的物业缴费率不到 60%，实际上在绝大多数小区都存在着欠交物业治理费用的现象。（二）物业治理企业盲目扩大规模据资料显示，1997 年底我国约有物业治理企业 7 000 家，至 2003 年底达 2 万余家，增长速度极快。尽管物业治理企业数量较多，但市场份额普遍较小，经营治理水平更是参差不齐，企业缺乏创新能力，相互仿照严峻，既不利于自身进展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵”。在实践中，我们也看到，还有部分企业不顾自身实际状况，将盲目地追求市场占有率，扩大治理规模误认为是企业进展最终目标，在治理中显现了捉襟见肘的窘况，不仅没有带动企业的健康进展，反而阻碍了企业治理水平的提高（三）物业治理法制建设不全目前我国物业治理立法滞后，物业治理公司与开发商的职责界定不明确：由于我们国家的物业治理行业建立没几年，物业治理公司一样都与开发商存在这千丝万缕的关系。最明显的例子确实是物业治理公司一样差不多上开发商的下属公司。在这种情形下，物业治理公司代表的是开发商而不是业主，当业主与开发商发生争议时，物业治理公司往往会爱护开发商而不是业主的利益。我国新的物业治理条例中差不多明确规定物业治理公司应当由业主组成的业主大会来确定。在开发商开发过程，能够由开发商临时托付物业治理公司来进行前期物业治理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业治理公司。但在实践中，由于法律意识淡薄、治理不力，二者职责仍没有明确分开。业主法律意识淡薄。业主的物业治理法律观念、意识还没有完全树立起来。一些业主期望得到最好的物业治理，但只情愿付专门少的物业治理费，一些业主对物业治理问题知之甚少，缺乏自我爱护意识。他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业治理问题；只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清晰自己与物业公司之间的权益义务关系。而一旦显现了突发性的事件如打人事件，或明显的质量问题，个别人又容易将问题简单化、情绪化。（四）地区间进展不平稳从我国物业治理的进展实践看，南方地区、经济发达地区、沿海都市和大都市物业治理开展比较早、进展快；北方地区、经济不发达地区、内陆都市和中小都市相对较慢。深圳市是全国物业治理进展较好的都市，在建设部公布全国第一批 40 家物业治理资质一级企业中深圳占了 18 家；全市有 146 家住宅区获得 “全国都市物业治理优秀小区”称号，占全国的 1/7。据不完全统计，2002 年底全国实施物业治理的覆盖面已占物业总量的 38%，经济发达都市已达 50%以上，这说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业治理方面的差距相当大。（五）业主投诉多物业治理费纠纷，除了因合同约定的提供物业治理而直截了当产生的费用外，还包括物业治理企业所代办的供暖供热费用，煤气费用，电费，有线费等，依照目前的实际现状，小区实际交费的比例在 70%—90%之间，而不交费业主多以物业治理不到位，小区脏、乱、差，供暖供热时刻短，业主车辆丢失为由拒不交纳物业治理费，具体说物业治理过程中要紧存在以下纠纷。一是业主财产缺失赔偿纠纷，此类纠纷一样由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失所引起；二是小区公用设施伤人赔偿纠纷，此类纠纷要紧有物业治理企业对小区内道路、广告牌管道等治理不善，致使业主受到人身损害和财产缺失而发生的纠纷；三是小区公用部位的侵权纠纷，个别业主进入后擅自私搭乱建，引起大部分业主的不满，要求物业治理企业查处个别业主乱搭乱建的行为。在此类纠纷中，如物业治理企业查处个别业主的乱搭乱建行为，则存在着无行政执法权的制约；如仅对个别乱搭乱建的业主进行劝阻而不强行拆除搭建物，势必造成大部分业主与物业治理企业的物业治理纠纷；四是小区公用部位的出租和营利问题，此类纠纷要紧发生在小区个别业主或物业治理企业擅自将小区物业的公用部位自用或出租用于设置广告位等进行营利，从而引起业主的不满。综上所述物业治理作为当代社会的一个新兴行业 ,在治理过程中也存在诸多问题，针对这些问题提出了以下建议。三、我国物业治理存在的要紧问题的解决方法（一）增强业主的付费观念，规范物业治理服务与收费标准要增强业主的物业意识，在住房制度改革进程中，促使住房人更新观念。同时要加快办理房产证，明晰业主产权人的身份，明晰其交纳物业治理费的义务。只有业主在享有物业治理公司提供服务的同时及时缴纳治理费，物业治理公司才能更好的提供服务，是物业治理能走到一个良性循环。价格治理部门和房地产治理部门要按照《都市住宅小区物业治理服务收费暂行方法》规定的原则，制订、完善物业治理收费具体实施方法，并加强对物业治理收费的监管。对违反规定多收费、少服务以及收费不规范等行为，政府价格治理部门应当依据有关法律、法规予以处罚。同时，针对目前各居住小区房屋性质多样化的现状，为了规范同时也是便于物业公司收取物业治理