深圳总体房地产市场调研报告

XX 市场研究报告.doc * 谨谨呈呈：：深深圳圳市市############ 有有限限公公司司 20022002 深圳深圳总体房地产市场调研报告市场调研报告 ( (世联世联) ) 世联地产顾问（深圳）有限公司世联地产顾问（深圳）有限公司 深圳市总体房地产市场分析 一一、、深深圳圳市市总总体体社社会会及及经经济济发发展展状状况况 深圳 2002 年经济发展背景 GDP 指标 2001 年深圳市的经济综合实力明显增强。 2001 年当年实现全市 GDP 总 值 1908 亿元，同比增长了 13.2% ，高出预期目标的 1.2 个百分点。 2001 年深圳市人均 GDP 达到 4.5 万元人民币。 固定资产投资 2001 年深圳固定资产投资额比前年增长 8.7% ， 其中基础建设投资增长 2.3% ，房地产投资增长 16% ，房地产投资的增长明显高于基础建设投资增 长。 消费指数 居民消费需求也明显转旺， 2001 年全市社会消费品零售总额 609 亿元， 比 2000 年增长 13.2% 。 消费指数自 2000 年第一次超过 GDP 增长速度后与之持平。 居民消费水平提高，商品房、旅游、小汽车成为消费的热点，2001 年 汽车销售量增长 3 成，百户居民家庭小汽车拥有量比上年度翻了一翻。 外资利用程度 2001 年深圳实际利用外资 36 亿美圆，增长 21.4%，世界对中国这个市场的关注程 度越来越高，加上 WTO 顺利加入，深圳作为中国大陆开放的前沿阵地，比邻香港这个金 融经济中心的独特位置，对外资的吸引程度将会越来越高。 存贷款 国内金融机构人民币各项存款余额 4093 亿元， 增长 29.1%， 在降息等因素的刺激下， 逐渐富起来的深圳人的消费也会不断的增长，消费指数也说明了这一点。 各项贷款余额 2861 亿元，增长 24.8%，其中包含了企业、项目和个人贷款的增长， 贷款的方式正在改变人们的生存观念。 产品销售与企业盈利 120 110 100 90 80 70 60 年 1 季 年 2 季 年 3 季 年 4 季 年 1 季 年 2 季 年 3 季 20 00 20 00 20 00 20 00 20 01 20 01 20 01 产品销售价格景气指数 160 140 交通仓储邮电通讯业 商贸饮食业 房地产业 社会服务业 比较线（指数100） 企业盈利景气指数 工业 120 100 80 60 40 20 00 年1 季 20 00 年2 季 20 00 年3 季 20 00 年4 季 20 01 年 1季 20 01 年2 季 20 01 年 深圳 2002 年经济发展环境 经济环境 今年深圳面临的经济环境，是压力与挑战并存的一年。WTO 已经加入， 美、日 、欧 经济增长和国际 IT 产业发展放缓，国 际经济形势更加复杂，而 深圳经济外向度高，出口依存度位居东南亚首位，产业结构又以电子信息 产业为主，因此世界经济和全球 IT 产业放缓所造成的冲击，使深圳首当其 冲。对于深圳，上述冲击甚至超过了亚洲金融危机。 经济增长 由于深圳采取了政府“提速” 、赴发达国家和地区招商引资、全面提 高通关效率、加快国有企业改革步伐等应对措施，全市经济在逆境中仍然 保持了健康平稳的增长态势。 今年 1 月份至 11 月份， 深圳完成国内生产总值 1652 亿元， 增长 12.7% ； 出口总额 338.68亿元，增长 7.1% ；完成高新技术产品出口达 96.32亿美 元，增长 27.7% ；高新技术产品产值占工业总产值的 44% ，在全国大城市中 排第一位；全市合同利用外资 36.78亿美元，增长 53.2% ；实际利用外资 32.45 亿美元，增长 19.4% ；社会消费品零售总额增长 13.1% ；地方预算内 财政收入增长 17.7% 。 据有关部门预测，深圳今年 GDP 可达 1880 亿元，同比增长将达 13% 。 20 01 年 4 季房地产业产品销售与企业盈利在各行业中持续位居高位，且在不断提高。 深圳经济发展政策 产业政策 深圳市目前的产业政策——加强以高新技术产业为第一增长点，提 高高新技术产业在国民经济增长中所起的作用， 使之成为深圳市 21 世纪的 支柱型产业。 金融政策 未来深圳市的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷 种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率 的不断调低，为开发商降低融资成本，增强购买力提供了良好的金融条件。 房地产政策 深圳市规划国土局于 2001 年 1 月份内连续推出了三项规范房地产市 场的公告（深规土告[2001]01 、02、03 号） ，分别对建立土地有形市场、 提高预售门槛两项内容作出了规定：要求严格执行限期交清地价款 ；禁止 未获得预售许可证前的内部认购； 未交清地价款以前的土地严格限制拍卖。 这三项措施对于规范房地产市场具有积极的意义。 人才政策 深圳市政府于 2001 年 2 月 1 日推出新的人才政策，包括：取消人事 单列制度；取消下达人才引进指标；取消人才引进考试制度；取消人才地 区限制；取消先男后女的人才引进规定；取消人才入户前的统一培训。 这 6 项措施在 2001 年逐渐实施，落到实处，在 2002 年逐渐成熟，这 将提高深圳市的外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的 增长（60 年代的香港房地产市场的快速增长就是依赖于人口高速膨胀） 。 小结： 各项经济指标都显示年内我市经济运行处于良好状态。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候，当地的 房地产也就发展存在者极为广阔的前途。 进出口贸易继续成为经济增长的组要因素。 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，大件消费、 趋前消费观念进一步形成。 政府各项政策在不断的规范着房地产市场， 为房地产业的持续发展提供了有效的 支持。 二、深圳市房地产总体市场现状及走势分析 房地产指标分析 房地产投资额 350 300 250 200 150 100 50 0 322.85 261.45 271.02 181.01 130.46 124.83136.65 102.77103.04 71.49 25.56 1990199219941996199820002002 房地产投资额迅速增加， 2001 年有了一个新的激增， 增长率达到了 30%， 结合 2002 年目前高档住宅市场的集中性供给情况， 可以预测今年的房地产投资额将继续保持高速 增长。 空置面积（万平 方米） 350 300 250 200 150 100 50 332.38 空置面积 274.8 251.48 228.53 年份 0 199719981999200020012002 空置面积在批准预售面积增加的同时在减少， 结合新楼住宅销售面积来看， 空置量 的减少主要得益于旧有空置楼盘的消化，在投资额增长大幅超过预售面积增长的情况 下， 说明投资增加集中在中高档住宅， 而空置楼盘由于设计或管理落后以低价策略进行 消化达到了较理想的效果。 批准预售面积 （万平方米） 700 600 500 400 300 200 100 0 1