房产测绘技术设计

测绘项目技术设计 产品名称：新湖家园小区二期房产测绘 生产单位（签章）：德州市房产测绘队 20142014 年 8 8 月 1010 日 1 任务概述 . 1.1 任务来源 . 1.2 测区范围 . 1.3 任务量 . 2 测区自然地理概况和已有资料情况 2.1 测区自然地理概况 . 2.2 已有资料情况 . 3 引用文件 . 4 设计方案 . 4.1 4.2 精度指标 4.3 仪器设备和软件 测绘人员 4.4 房产调查 4.5 房屋要素测量 . 4.6 房产图绘制 4.7 房产面积测算 5 产品检查和验收 . 6 产品内容和规格 . 1 1 1 1 1 5 6 6 7 技术设计 1任务概述 1.1任务来源 受德州市宝林房地产开发有限公司 委托，德州市房产测绘队于2014年08月10日对 其位于新湖南路203号的新湖家园二期1# 2# 3#、4#、19#楼5栋 住宅楼工程进行房产面 积测绘。 提供房屋测绘报告和房产分户平面图，用于房产登记。 1.2测区范围 该项目位于德州市德城区，东至（临）新湖南路，西至（临）公路局宿舍, 南至 （临）新华路，北至（临）德州联合石油机械有限公司，为一类商住地块。 1.3任务量 该项目共有建筑5栋，建筑约4万平方米，测绘任务包括房产调查、房产图 绘制、房产 面积测算、房产分户以及成果资料的检查与验收。 2测区自然地理概况和已有资料情况 2.1测区自然地理概况 该项目为城区内新建小区，四周有市政道路和住宅小区，属城区商业住宅区。 项目土地 权属清晰，地势平坦，交通方便，建筑物密度适中。 2.2已有资料情况 (1) 本项目的房屋用地文件； (2) 各建筑的规划审批、验收文件； (3) 建筑施工平面图（含施工图电子文档） ⑷ 各建筑的房屋预售文件； 3引用文件 1、《房产测量规范》（GB/T17986-2000）; 2、 建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知” 〔2002〕74号）； （建住 房 3、 《数字测绘产品检查验收规定和质量评定》（GB/T18316- 2001） 4设计方案 4.1精度指标 《房产测量规范》（GB/T17986-2000）将房屋面积的测算精度分为三级，本 工程按 二级房产面积测量精度执行，它的适用范围在大城市的市区、中小城市的 德州市房产测绘队第1页共 4 页 技术设计 中心区的商品房、其他上市房屋。本工程的精度要求见表 表1房产测绘精度要求 房产面积精度等级 二二二 限差 1： 中误差 ±( 0.04VS+0.002S) ±( 0.02VS+0.002S 注：S为房产面积，单位为m2 4.2仪器设备和软件 （1）手持测距仪；（2）钢卷尺；（3）数码照相机；（4）map list房产测 算软件。 4.3测绘人员 测绘一科4人分别负责内、外业测绘工作，由组长安排成果的自检互检。 4.4房产调查 由于本项目的房屋用地文件齐全有效、周边权属简单清晰，房产调查包括房 屋用地调查 和房屋调查，重点应放在房屋调查方面。 （1） 房屋用地调查 ――房屋用地调查的内容包括用地坐落、土地证号、权属性质、使用面积、 使用年限、 用地性质和土地的四至关系等情况，并绘制房屋权界线示意图。 ――用地坐落和房屋的坐落是指房屋用地所在街道的名称和门牌号。 ――房屋用地的产权性质按国有和集体两类填写。 ――土地证号是该宗土地上土地证的编号。 ――用地四至是指用地范围与四邻接壤的情况，一般按东、南、西、北方向 标明邻接用 地的单位名称或产权人名称。 ――用地范围的界标是指用地界线上的各种标志，包括道路、河流等自然界 线；房屋墙 体、围墙、栅栏等围护物体，以及界碑、界柱等埋石标志。 （2） 房屋调查 ――房屋调查的内容包括房屋的坐落、产权人、产别、层数、所在层数、建 筑结构、建 成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况， 并签署房屋调查意见。 ――房屋产权人，私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名；单位所有 的房屋应注 明单位的全称。 ――房屋产别是指根据产权占有不同而划分的类别。按两级分类调记，具体 分类标准按 《房产测量规范》（GB/T17986-2000）附录A中的A4执行。 ――房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式，如继承、析产、 买卖、自 建、翻建、划拨等。 ――房屋的总层数与所在层次 德州市房产测绘队第2页共 4 页 技术设计 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪正负零以上计算；房屋总层 数为房屋地 上层数和地下层数之和。 所在层次是指本权属单元的房屋所在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数 表示。 ——房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料和 结构划分类 别，具体分类标准按《房产测量规范》(GB/T17986-2000)附录A中 的A5执行。 ——房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。一幢房屋有两种以上建成年份 的，应分别注 明。 ――房屋用途是指房屋的实际用途，根据法规《房屋登记办法》规定，房屋 用途应是房 屋的规划用途。在调查中， 房屋的规划用途不明确的，以房屋的实际 用途为调查的房屋用 途。 ――房屋墙体归属是房屋四墙所有权的归属，分别注明自有墙共有墙和借墙 等三类。 ――房屋权界线是指房屋权属范围的界线。 4.5房屋要素测量 (1) 准备外业底图 ――外业前核对电子版建筑施工图和规划审批后的建筑施工图蓝图的一致 性； ――外业记录一般以建筑施工图为底图， 记录前对电子版建筑施工图进行必 要的整 理，要求底图界线完整明确、图面简洁清晰； ――对于只有纸质建筑施工图的工程可以将复印件作为底图； ――对于无图纸的工程可以现场绘制底图， 现场绘制底图以单线表示墙体； ――底图应以A4或A3幅面，对于占地面积较大，图形复杂的工程可适当 增大幅面。 (2) 外业实测 建筑外围测量要求如下： ――房屋应逐幢测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测 量，独立成 幢房屋，一房屋四面墙体外侧为界测量；毗连房屋四墙，在房屋所有 人指界下，区分自有、 共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量； ――每幢房屋应分幢分户丈量制图，丈量房屋以勒脚以上墙角为准，测绘房 屋以外墙水 平投影为准。 ――建筑物外围测量需要测出各层范围线和各层上空范围线； ――建筑首层外围必须完整，不能因为建筑具有对称性或有相同单元拼接组 合而成而省 略； ――对照设计图纸丈量时，分户测量时应逐户测量，对设计图纸的各尺寸进 行逐一测 量。根据实测的尺寸逐对照施工平面图的设计尺寸； ――对照设计图纸丈量时，出现实际丈量尺寸与设计尺寸不符是应将不符部 位认真做好 标记，在注记栏舍命设计变更部位，在现场或丈量后与甲方工程技术 人员核实； 德州市房产测绘队第3页共 4 页 技术设计 ――对设计变更超出规划范围时要及时提醒甲方提供设计变更和规划变更。 ――不得将外形不同的楼层数据记录在同一楼层草图中； 尺寸有变化，地上部分只需测量首层外部尺寸； ――如果楼座外部尺寸有变化，应在相应层测量退层或悬挑尺寸，并注明“其 他尺寸同 某层”； ――地下部分的外部尺寸可通过内部尺寸加设计外墙厚度的方法获得； ――现场无法实测的数据（如无孔洞的墙厚